פלוני נ' וינצה ואח'

התובע, דייר מוגן, עתר בתביעה כנגד הנתבעות, בעלות הבית, לחייב אותן לקבל לחזקתן את המושכר המוגן (חנות), לשלם לו דמי פינוי (הוצגו שתי חלופות בתביעה באשר לאומדן דמי הפינוי או הפיצויים) (להלן – דמי פינוי) ולהצהיר כי הוא פטור מתשלום של דמי שכירות, החל מיום 1.1.2024 ועד למועד קבלת החזקה במושכר.

התובע אינו זקוק למושכר. מזה תקופה ממושכת הוא אינו משלם את דמי השכירות.

דרישתו לזכות בתשלום של דמי פינוי נסמכת על החלטת בית הדין לשכירות, מיום 25.5.2011, שניתנה בגדרו של תיק ש' 6087-10-10, במסגרת בקשה שהגיש התובע לשינוי של החלטה המחייבת אותו בתשלום של דמי שכירות בשיעורים ריאליים (נספח ב' לכתב ההגנה). עלה מהטיעון שהוא טען כבר אז, כי המושכר סגור מזה תקופה ממושכת (הנסיבות תוארו בפרוטוקול הדיון והן עולות מההחלטה), והוא אינו רואה הצדקה לשלם דמי שכירות בשיעורים ריאליים (היינו: כשהמושכר משוחרר מתקרת דמי השכירות הקבועה בדיני הגנת הדייר). בית הדין לשכירות קבע כי הוא אינו מוסמך לשנות את החלטתו (כאשר באותה העת היה תלוי ועומד ערעור עליה (ראו עמ' 10 לפרוטוקול (נספח 2 לכתב ההגנה), ש' 1), והוסיף: "בית המשפט מבין את קשייו של המשיב לאור מחלת בנו, אולם לא נראה לי כי בית משפט זה יכול לשנות מהחלטתו הקודמת. תרופתו של המשיב הינה או במציאת דייר אחר, או במכירת הזכויות חזרה לבעל הבית, או בניהול עסק שמטרתו תואמת את חוזה השכירות ושאינו ברשימת המטרות המביאות להסרת מגבלות החוק ובדמי השכירות" (ההדגשה אינה במקור – י.נ.).

את האמירה הזו מפרש התובע כהוראה המחייבת את הנתבעות לקנות ממנו את זכויותיו במושכר, ולמעשה – לשלם לו דמי פינוי, אגב השבת החזקה במושכר לידיהן.

הוראה זו עמדה במוקד הדיון בהליך נוסף שנוהל בין הצדדים (ת"א 10198-09-13 בבית משפט השלום בתל-אביב), כאשר הדיון בתביעה עסק בסיפא של אותה אמירה, לפיה אם יבחר התובע להפעיל במושכר עסק שמטרתו תואמת את חוזה השכירות ושאינה ברשימת המטרות המביאות להסרת מגבלות החוק על שיעור דמי השכירות, הוא לא יידרש לשלם דמי שכירות בשיעורים ריאליים.

בעיקרם של דברים, בית משפט השלום פירש את אותה הוראה כך שחזרה של התובע "לאחור", לניהול פעילות אחרת במושכר, שאינה מזכה את בעלות הבית בגבייה של דמי שכירות ריאליים, היא אמנם אפשרית, ובלבד שמדובר "בחזרה מוסכמת לאחור" (עמ' 8 לפסק הדין, ש' 9, נספח 3 לכתב ההגנה; ההדגשה במקור – י.נ.)). ערעור שהגיש התובע לבית המשפט המחוזי – נדחה, בהסכמת הצדדים, ומשכך – ללא נימוקים (נספח 4 לכתב ההגנה; גם הערעור שכנגד נדחה). בפרוטוקול הדיון בהליך הערעור ציין בית המשפט המחוזי, באשר לאותן שלוש חלופות שציין בית הדין לשכירות בהחלטתו, נספח 2 לכתב ההגנה, כך: "גם הפרשנות של השופט היימן מתקבלת על הדעת לפיה מדובר בשלוש דוגמאות שתלויות בהסכמת בעל הבית ולא דוגמאות מוחלטות".

פסק דינו של בית המשפט השלום עסק, באופן ישיר, בפרשנות המתייחסת לאפשרות של התובע לשוב לאחת ממטרות השכירות המקוריות. הוא לא עסק במישרין בחלופה האחרת של "מכירת הזכויות חזרה לבעל הבית". פסק הדין של בית המשפט המחוזי ניתן בהסכמה, ועל-אף ההערה בפרוטוקול, לפיה "מדובר בשלוש דוגמאות שתלויות בהסכמת בעל הבית", לכאורה אין תוקף אופרטיבי להערת בית המשפט, שלא שולבה בפסק הדין עצמו. אניח, לצורך האמור, כי התובע אינו מנוע מלטעון את טענותיו בהליך, באשר למשמעות האמירה בדבר "מכירת הזכויות חזרה לבעל הבית" (כאמור בהחלטת בית הדין לשכירות בבקשה לעיון חוזר), וזאת בעקבות פסק הדין של בית המשפט השלום ופסק הדין של בית המשפט המחוזי.

הנחה זו, לזכות התובע, אינה מסייעת לו. החלטת בית הדין לשכירות דחתה למעשה בקשה לעיון חוזר שהגיש התובע. החלטת בית הדין לשכירות אינה נושאת אופי אופרטיבי (ב"כ התובע הסכים עם מסקנה מתחייבת זו. התובע עצמו סבור אחרת (עמ' 10, ש' 7-1, 23-20; עמ' 11, ש' 10-2; עמ' 13, ש' 4-3)), ואין בה כדי לקבוע את שמבקש התובע ללמוד מאותה החלטה. בית הדין לשכירות, אגב דחיית הבקשה לעיון מחדש, ציין לפני התובע את האפשרויות העומדות לפניו. הוא לא התיימר להקנות לו, אגב דיון בבקשה לעיון מחדש, זכות שאינה קיימת. "זכות" של דייר להגיע עם בעל הבית להסכם פינוי, כנגד תשלום דמי פינוי, לעולם קיימת. היא מבוססת על הסכמה רצונית בית שני צדדים: משכיר ושוכר. ההסכמה היא שעומדת ביסוד אותה הזכות, ובאין הסכמה – אין זכות קנויה לקבל דמי פינוי אגב השבת המושכר לבעל הבית.

יש לקרוא בהחלטתו של בית הדין לשכירות את הדרישה ל"הסכמה", כחלק בלתי נפרד מהאמור בה. אני מאמץ אפוא את הפרשנות של בית משפט השלום, בפסק דינו, ואת הפרשנות של בית המשפט המחוזי, בפרוטוקול הדיון. מסקנה אחרת אינה עולה בקנה אחד עם הלשון, עם מהות ההליך בו צוינו הדברים על-ידי בית הדין לשכירות, עם דיני הגנת הדייר, ובעיקר – עם כללים של סבירות, שיקול דעת והגיון.

בניגוד לטענות התובע – הסכם השכירות אינו לצמיתות. הוא חל כל עוד לא מתקיימת עילה המזכה את בעלות הבית, הנתבעות, לפנות אותו, כל עוד לא פעל התובע – בהתאם להוראות דיני הגנת הדייר, לאתר דייר במקומו, כל עוד הוא לא פעל בהתאם להוראות סימן ג' בפרק ב' בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), וכל עוד לא בחר התובע – הדייר – לעזוב את המושכר. דיני הגנת הדייר הם הסדר ספציפי, אשר כוללים איזונים בין זכויות הבעלים בנכס לזכויותיו של הדייר. ככלל, אין מקום לשנות מן האיזונים הכלולים באותו הסדר. קיימת אמנם מגמה לצמצם בהגנת הדייר, שהיא תופעה בת זמנים עברו. עם זאת, אין לפגוע בזכות מהותית של דייר, אלא בהתאם להוראות הדין (עמדתי על הקווים המנחים בדיני הגנת הדייר בת"א (שלום ב"י) 23140-03-21 ג'ורג'י נ' עיריית רמת גן, פסקאות 12-11 (16.5.2024)). על-אף ש"הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק. [...] משתקיימו תנאי החוק [...] יקבל הזכאי לכך הגנה" (רע"א 7907/16 קול נ' נקב (17.11.2016)).