א.ק. יפה נוף בע"מ ואח' נ' פאר ואח'

האם רשאי בעל דירה אחד לכפות על בעלי דירות אחרות פירוק שיתוף בחלק מהבית המשותף, המוצמד לדירותיהם. זו הסוגיה שבפני, ובה נדרשתי להכריע.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. התובע 2 והנתבעים הם החוכרים של מספר דירות בבית משותף ברחוב בר גיורא 13 בירושלים (גוש שומה 30069, חלקה 235). על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, על זכותו של התובע 2 רשומות 2 הערות אזהרה, הראשונה לטובת התובעים 3 ו- 4, והשניה לטובת התובעת 1, ועניינן התחייבות להימנע מביצוע עסקה בגג.

2. עוד עולה מפנקס הבתים המשותפים, שחלקים מגג המבנה, או כולו, הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו במשותף לדירת התובע 2 (תת חלקה מס' 1) ולדירות הנתבעים (תתי חלקה 3 – 10). החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף סומנו בתשריט באותיות ג' ו- ד'. במאמר מוסגר יצויין כי על פי פנקס הבתים המשותפים, ישנם שני חלקים נוספים מהמבנה שהוצמדו במשותף לתתי היחידות הנ"ל, והם כונו בנסח "משטח מקורה" שסומן בתשריט באות ב' ושטחו 3.6 מ"ר, וכן "גג עליון" שסומן בתשריט באות ה' ושטחו 33.30 מ"ר.

3. בחוות דעת השמאי בירן, מומחה מטעם בית המשפט, ישנו תיאור של גג הבית המשותף:

   "ממפלס הקומה החמישית של הבניין עולים 10 מדרגות פנימיות אל חדר יציאה אל הגג ששטחו כ- 20 מ"ר נטו, כולל פתח המדרגות... מחדר היציאה אל הגג שתי דלתות יציאה המקשרות אל אגפו המזרחי של הגג ששטחו בהתאם לנסח הרישום הינו 233 מ"ר וסימונו בתשריט הבית המשותף ד' בצבע אפור, ואל אגפו המערבי של הבניין ששטחו בהתאם לנסח הרישום הינו 226.70 מ"ר וסימונו בתשריט הבית המשותף ג' בצבע אפור..."

4. לטענת התובעים, שיעור חלקם באותם חלקים שהוצמדו במשותף לדירות האמורות הוא 60%, ולכל הנתבעים יחדיו יש 40% מחלקים אלה. בעוד שלטענת הנתבעים חלקם בגג הוא 67%, בעוד שחלקו של התובע 2 הוא 33%. לאחר שהוגשה התביעה שבפני הגישו הנתבעים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים, ליתן סעד הצהרתי בדבר שיעור זכותם בגג (ה"פ 54121-06-16). טרם ניתן פסק דין בתביעה זו.

   טענות הצדדים

5. לטענת התובעים, לכל אחד מהשותפים בחלקים מגג הבניין שהוצאו מהרכוש המשותף יש זכות לתבוע בכל עת את פירוק השיתוף. ולפיכך הם מבקשים לפרק את השיתוף, בין בעין, באמצעות הצמדת אחד מחלקי הגג לדירת התובע 2, והצמדת חלקו השני במשותף לדירות הנתבעים, ובין באמצעות התמחרות פנימית בין הצדדים לרכישת חלקם של האחרים בגג.

6. הנתבעים טוענים כנגד זכותם של התובעים להגיש את התביעה לפירוק שיתוף. לטענתם, התובעת 1 היא שעומדת מאחורי התביעה, אולם היא אינה שותפה במקרקעין, ולפיכך אין לה זכות להגיש תביעה לפירוק השיתוף.

7. הנתבעים מוסיפים וטוענים שאף שהגג הוצא מכלל הרכוש המשותף, כיוון שהוא הוצמד למספר דירות בבניין, יש לראות אותו כרכוש משותף, ולא ניתן לפרק את השיתוף בו, אלא בהסכמת כל השותפים.