בלום ואח' נ' ינאי

1.עניינה של התביעה נשוא תיק זה בדרישת התובעים, דיירי בית משותף, לחייב את הנתבע, עורך הדין שייצג אותם בפרויקט חיזוק בניין מסוג תמ"א 38/1, לפצות אותם בסך של 2,064,352 ₪. לטענתם, הנתבע התרשל בייצוגם בניסוח ההסכם עם היזם וקביעת ההגנות שהוקנו להם בעסקה, בפיקוח על ההסכם והגנה על זכויותיכם.

2.התובעים הם בעלים של 4 מתוך 6 דירות (מקוריות) בבית משותף, הידוע כחלקה 5 בגוש 12327, ברחוב התמר 9 בחיפה (להלן "הבית המשותף"). בשנת 2013 פנה אל התובעים מר גיל בן גלים מטעם גבי בן גלים חברה לבניין בע"מ (להלן "היזם"), והציע להם לבצע פרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38/1. היזם הציע, שבתמורה לחיזוק הבניין והוספת ממ"ד לדירות הקיימות יקבל את זכויות הבניה הקיימות במקרקעין ויבנה 5 דירות חדשות על גג המבנה ובקומת העמודים.

התובעים, שמעולם לא היו שותפים לפרויקט כאמור ואין להם כל ידע בנושא, פנו לנתבע על מנת שיסייע להם וילווה אותם משפטית לאורך התהליך. התובעים הדגישו, כי בפגישה עם הנתבע הוא תאר את עצמו כבעל ניסיון רב בעסקאות מקרקעין ועסקאות תמ"א בפרט. הנתבע הבהיר שהוא מלווה לא פחות מ - 11 פרויקטים של תמ"א ויש לו את הידע, הניסיון והמומחיות הנדרשים כדי ללוות אותם בפרויקט. התובעים התרשמו מהצהרות הנתבע, שכרו את שירותיו והעבירו לו את פרטי היזם.

התובעים טענו, כי הנתבע לא שיתף אותם בהליך המו"מ מול היזם, לא הציג בפניהם חלופות ולא הסביר להם את משמעות ההוראות בהסכם. נטען, כי ההסכם הוצג בפניהם כעובדה מוגמרת והם חתמו עליו, כהדיוטות. בדיעבד, הסתבר שהנתבע התרשל בניסוח ההסכם, לא דאג לתובעים להגנות בסיסיות, לא יצר תנאים שיאפשרו פיקוח ראוי שלו על ביצוע הפרויקט ולא דרש ערבויות להבטחת זכויותיהם.

התובעים טענו, כי היזם הגיש בקשה להיתר בניה בחודש נובמבר 2013, באיחור, כ - 5 חודשים לאחר חתימת ההסכם והנתבע חתם על התוכניות בשמם. הם טענו, כי בניגוד להוראות סעיף 9(ב) להסכם הנתבע לא העביר לעיונם את התוכניות טרם חתם עליהן, לא עדכן אותם מבעוד מועד כי בדעתו לחתום על התוכניות והדבר נודע להם בדיעבד.

נטען, כי היזם התעכב מעבר למועד הסופי לקבלת ההיתר והנתבע נתן לו ארכה בת 5 חודשים, מבלי להודיע לתובעים שהם זכאים לבטל את ההסכם. היתר בניה התקבל רק ביום 15.5.2016, כ - 35 חודשים לאחר החתימה על ההסכם. נטען, כי מדובר בהפרה בוטה של ההסכם, ובאי קיום התנאי המתלה. התובעים היו זכאים לבטל את ההסכם, אך הנתבע נמנע מלעשות זאת.

היזם החל בבניה ביום 1.6.2016, באיחור ניכר, וללא ליווי פיננסי של בנק מלווה. הבניה היתה אמורה להסתיים בתוך 18 חודשים ממועד קבלת ההיתר. נטען, כי כבר בתחילת העבודות הבינו התובעים שהאיחור בקבלת היתר הבניה הוא אינדיקציה להתנהלות היזם. עבודות הבניה בוצעו ברמה נמוכה מאוד, תוך הפרה של כללי עבודה תקינים והוראות ההסכם. לאור דרישתם, התקיימה ביום 2.10.2017 פגישה עם הנתבע במשרדו, במסגרתה העלו התובעים טענותיהם, אך לשווא. למרות שפנו לנתבע פעמים רבות במהלך הבניה והעלו בפניו טענות בנוגע להתנהלות היזם, הוא נקט בגישה של "שב ואל תעשה" לאורך כל הדרך.

התובעים הוסיפו, כי בניגוד לסעיף 2(יד) להסכם, לא מינה הנתבע מפקח מטעמם לצורך פיקוח על עבודות הבניה ואף נהג להפחידם וטען, כי במידה ויפעלו נגד היזם או יממשו את זכויותיהם לפי ההסכם הדבר יגרום יותר נזק מתועלת. במקביל, אפשר הנתבע ליזם למכור את הדירות החדשות שבנה ללא פיקוח וללא התאמה לקצב התקדמות הבניה. נטען, כי בפרויקט נטול ליווי בנקאי גדלה אחריות עורך הדין המלווה וכנאמן של בעלי הדירות מוטל עליו להבטיח שהיזם משתמש בכספי התמורה ממכירת הדירות לביצוע הפרויקט ולא לשימושים אחרים. הדרך לעשות כן היא לפקח על מכירת דירות היזם ולהותיר לפחות דירה אחת שמכירתה תעשה לאחר קבלת טופס 4, ובכפוף לקיום כל התחייבויות היזם כלפי בעלי הדירות. בפועל, היזם מכר את כל הדירות בשלבים הראשונים של הפרויקט, וככול הנראה עשה שימוש בכספים למטרות אחרות.

הפרויקט נמשך, מספר הפועלים שהועסק באתר פחת, אולם הנתבע לא נקט בפעולה כלשהי ושחרר ליזם את הערבות שהייתה בידיו, כך שנותרה בידיו ערבות בסך של 150,000 ₪.