ת"א 58421-05-12 ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים עבריים בישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה השומרון ואח'

1.החלטתי זו דנה בעיקרה בשאלות, אם היו לתובעת (להלן "ניר שיתופי") זכויות של חוכרת לדורות בנכס מקרקעין במועד שבו המקרקעין הופקעו על ידי הנתבעת 1 (להלן "הועדה"). הסוגיה עלתה כיון שתקופת החכירה של ניר שיתופי על פי הסכם החכירה עם פיק"א הסתיימה, וניר שיתופי לא פנתה בהתאם לתנאי ההסכם, לחדש את החכירה. ככל שייקבע כי החכירה לדורות עמדה בתוקפה בעת שהמקרקעין הופקעו על ידי הועדה והועברו לבעלותה של הנתבעת 2 (להלן "המועצה") תדון החלטתי זו בשאלה אם יש להכריז על התובעת כזכאית לפיצויי הפקעה. ככל שייקבע כי על הנתבעות או מהן לשלם לתובעת פיצויי הפקעה, יבוא תורו של השלב במשפט, שהופרד מזה הנוכחי, לפסוק את גובה הפיצויים.

העובדות הנחוצות להכרעה

2.ניר שיתופי היא אגודה ארצית שיתופית להתיישבות, שבין היתר מרכזת את הנכסים המשותפים לתנועה הקיבוצית ולתנועת המושבים.

בתחומי טיפולה של הועדה נמצאת המושבה בנימינה, שהמועצה היא המנהלת את ענייניה על פי דין.

3.ביום 30/9/1957 חכרה ניר שיתופי מפיק"א, על פי הסכם שכותרתו הייתה "הסכם לחכירה לזמן ארוך, חכירת מגרש לבניין" (להלן "הסכם החכירה") מגרש בשטח של 500 מ"ר. בהסכם זוהה המגרש כחלקה זמנית 226 ת.ב.ע 348 ברח' העצמאות במושבה בנימינה. המגרש רשום עתה כחלקה 8 בגוש 10151.

4.פיק"א הייתה הבעלים של החלקה. לימים באה רשות מקרקעי ישראל (ובשמה הקודם "המינהל") בנעליה (וראו חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 וראו גם סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל, הקובע כי מקרקעי קק"ל או רשות הפיתוח הם בבעלות המדינה) . בכל מקום שבו אתייחס בהמשך ל"מינהל" הכוונה היא לרשות מקרקעי ישראל או למינהל או לפיק"א, בהתאמה.

5.ניר שיתופי התחייבה בהסכם החכירה לבנות על החלקה "בנין לבית תרבות". החכירה הייתה ל-49 שנים (להלן גם "התקופה החוזית") וניתנה לניר שיתופי האפשרות להארכה לעוד 35 שנים על פי בקשה להארכה שהיה על ניר שיתופי להגישה שלושה חודשים לכל הפחות לפני תום התקופה החוזית. החכירה הוענקה לניר שיתופי בלא שתידרש לשלם תשלומי היוון של דמי החכירה או כל תשלום נוסף, למעט תשלום דמי חכירה שנתיים של ל"י אחת לשנה.

6.בהתאם להתחייבותה בהסכם החכירה להשתמש בחלקה לצרכי "בית תרבות" בנתה ניר שיתופי על החלקה בית חד-קומתי בשטח 72 מ"ר (החלקה והבית יכונו להלן "הנכס"). לאורך עשרות שנים שימש הנכס כבית תרבות לתושבי בנימינה. בשלב מסויים, שעל מועדו לא הביאו הצדדים ראיות, הועבר הבית, ככל הנראה בהסכמתה של ניר שיתופי, לשמש כסניף של הנוער העובד והלומד.

7.על אף שעל פי הסכם החכירה התחייבה ניר שיתופי לרשום את זכויותיה על פי ההסכם עד ליום 1/7/1959 בלשכת רישום המקרקעין, היא לא מלאה תנאי זה, ולא נרשמה חכירה על שמה, אם כי אין חולק כי חכירה כזו הייתה רשומה ברישומי המינהל.

8.תקופת החכירה החוזית הסתיימה ביום 30/6/2006. ניר שיתופי לא ניצלה זכותה על פי ההסכם לבקש שלושה חודשים לפני תום תקופת החכירה את הארכתה. בשנת 2010, משהתברר לה על כוונתן של הנתבעות להפקיע את הנכס לזכותה של המועצה, הייתה פניה ממנה למינהל להאריך את החכירה על פי תנאי ההסכם (ולא הוצג לפני אם ניתנה תשובה על כך בכתב על ידי המינהל).

9.לטענת ניר שיתופי רק בשנת 2010 הודיעו לה הנתבעות על הכוונה להפקיע את הנכס, וזאת בעל פה. התקיימו ביניהן מספר פגישות בין הועדה במטרה של ניר שיתופי להגיע להסכם למכירת הנכס למועצה או לקבלת פיצויי אחר מהנתבעות.