אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ספיר ואח' נ' אמר ואח'

ספיר ואח' נ' אמר ואח'

תאריך פרסום : 12/03/2024 | גרסת הדפסה

ת"א
בית המשפט המחוזי חיפה
58035-01-23
07/03/2024
בפני השופטת:
עפרה אטיאס

- נגד -
תובעים:
1. חיה ספיר
2. חני פרידמן
3. אורלי אגמון
4. מיכאל פינסקי
5. ברכה כהן
6. יהודה גבאין
7. איגור גורליק
8. טטיאנה גורליק
9. לריסה רבילוב
10. חיה שוקרון
11. דן בניסטי
12. אודרי גרייס בניסטי
13. שלמה דודזון
14. אורי אביתן
15. אילנה שמואל
16. דוד שמואל
17. מריה בוטוב
18. נטליה פריליפקו
19. אורן עידן דוד
20. יצחק איציק חמל
21. רון לאור
22. רפאל רוט
23. אנטולי נבולסון
24. סבטלנה נבולסון
25. אנה קוצטקוב
26. מוריאל רחל קדוש
27. מיכאל בנישו
28. מיכאל נוס
29. אינה נוס
30. שרה דז'והדי
31. יהודה עמית דז'והדי
32. אריק גלעד
33. בלן שושנה דהן
34. סופיה קרפנוס
35. שרה יעקובוביץ סוריקה
36. רומן לויצקי
37. פניה לויצקי
38. שירלי ניקולסבורג
39. זהבה שחר יעקובוביץ
40. אשר קסוס
41. חנוכה מתתייב
42. גיל דדוש
43. אדוארד קרבנסקי
44. אנז'לה קרבנסקי
45. איגור ליטבק
46. אינה ליטבק
47. אלכס קיוון
48. הילה קרייזלמן
49. אמילי פרפננקו
50. ברכה דהבני
51. ויקטוריה פייגין
52. לילה מטיוך
53. אליזבת קורוליוב
54. אמה עזרא
55. שלום אסולין
56. לימור אסולין
57. רחל אמיגה קליין
58. טדרוס אשטה
59. ליקנש אשטה
60. אריאלה דודזון
61. עדי דובלרו
62. אלכסנדר קרסיק
63. אולגה קרסיק
64. דמיטרי לוז'ני
65. טטיאנה לוז'ני
66. מרסל טויטו
67. דוד סבג
68. עליזה סבג
69. יוסי מרשל
70. לימור מרשל
71. ילנה צופנס
72. מיכאל צופנס
73. רוני ארגנטרו
74. ועוד 170

נתבעים:
1. ויקטור אמר
2. פלונית
3. פלוני

עו"ד אלעד דידי
פסק דין חלקי (הנתבעים 2-3)

  1. לפניי תביעת "דייר סרבן" על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "החוק").

  2. התובעים הם בעלי זכויות בדירות בבניין הרשום כבית משותף במקרקעין הידועים כגוש 10444, חלקה 1105, ברחוב צה"ל 3ב, 3ג, 5, 5ב ו- 5ג בקרית ים (להלן: "הבניין"), אשר התקשרו החל משנת 2018 עם חברת קריית ים הישוב החדש (שותפות מוגבלת) (להלן: "החברה היזמית") מקבוצת הכשרת היישוב בהסכם התחדשות עירונית (להלן: "ההסכם" או "הסכם ההתחדשות העירונית").

  3. במסגרת הפרויקט מתוכננת הריסת שישה בנייני רכבת ישנים, בני 4 קומות כל אחד, שנבנו בשנות ה- 50' של המאה הקודמת, הכוללים 224 יחידות דיור, ומצויים בשתי חלקות סמוכות: חלקה 1105 לעיל וחלקה 1104. הבניינים רעועים, ללא מעלית וללא ממ"ד במקור. במקום הבניינים שייהרסו, אמורים להיבנות, בין היתר, כ- 1,450 יחידות דיור חדשות שיחולקו על פני בניינים בגובה של עד 32 קומות, חלקם עם חזיתות מסחריות.

  4. הפרויקט קיבל את הרוב המיוחס הדרוש לצורך הוצאתו אל הפועל, וביום 7.11.21 אושרה התב"ע החדשה של המתחם ברשומות (תכנית פינוי בינוי).

  5. התביעה שלפניי הוגשה לאחר שהנתבעים סירבו לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית. לאחר הגשת התביעה, חתם הנתבע 1 על ההסכם, והתביעה כנגדו נמחקה, לבקשת התובעים והנתבע 1, ללא צו להוצאות.

  6. הסעד המבוקש בתובענה הוא למנות את עו"ד אלון סיסו, שאינו בעל דירה בבניין, לחתום בשם ובמקום הנתבעים על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצועו המלא של ההסכם, לרבות נספח התמורות הגובר, לרבות אך לא רק, ביצוע עבודות הריסת הבניינים הקיימים ובניית הפרויקט, חתימה על ההסכם, הנספחים להסכם, על הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם ביטול רישום צו הבית המשותף, תיקון ורישום צו רישום הבית המשותף לצורך מימוש התכנית, על הבקשות ועל המסמכים הנדרשים לשם רישום הערות אזהרה לטובת היזם ולטובת רוכשי הדירות החדשות, לרישום מחדש של צו רישום הבית המשותף לצורך רישום הדירות החדשות, על הבקשות ושטרי המכר להעברת הבעלות ע"ש הרוכשים, על ייפוי כוח, על הטפסים הדרושים על ידי שלטונות האוצר/מס שבח, על כל המסמכים שייחתמו על ידי בעלי הזכויות במקרקעין מכוח ההסכם ועל פיו לרבות על מסמכים לשם התקשרות של היזם עם מוסד פיננסי, לרבות בנקים וחברות ביטוח ומשלימי הון, שילווה את הפרויקט וכן על כל המסמכים הדרושים לצורך רישום משכנתאות ו/או שעבודים לטובת המוסד הפיננסי במסגרת הליווי לרבות שטר משכנתה ו/או תנאים למשכנתה ו/או גילוי לממשכן ו/או ייפוי כוח ו/או כל מסמך, וכן על כל מסמך לצורך הסדרת הזכויות בדירה, לרבות אל מול לשכת רישום המקרקעין, רשות המיסים, עיריית קריית ים או כל רשות אחרת, לקבל בשם ועבור הנתבעים את ערבויות חוק המכר, ולמסרן בנאמנות לב"כ הדיירים עד שיתקיימו התנאים לביטולן, ולקבל בשמם את הדירה החדשה בהתקיים התנאים הנדרשים לכך.

    כן התבקש להתיר לכונס לבצע כל פעולה אחרת בשם הנתבעים לצורך הוצאה לפועל של העסקה, לרבות קבלת ערבויות מכר ויתר הבטוחות לפי ההסכם, קבלת דמי שכירות, מסירת החזקה בדירה הקיימת וקבלת החזקה בדירה החדשה, וכן חתימה על פרוטוקולי מסירה וקבלה, לרבות כל הכרוך בפעולות אלו וכל פעולה נדרשת אחרת בקשר עם ההסכם ולפי כל דין.

    לחלופין, התבקש בית המשפט לקבוע כי הנתבעים אחראים בנזיקין כלפי התובעים, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.

  7. הנתבעים 3-2 (להלן: "הנתבעים") טענו כי סירובם לחתום על הסכם פינוי בינוי הינו סירוב סביר בהחלט בנסיבות דנן, וזאת בשים לב לגילם, מצבם הבריאותי, השיפוץ הכולל שביצעו בדירתם בהיתר כדין, בשנת 2017, הכולל ממ"ד, ואי הנוחות שתיגרם להם כפועל יוצא מביצוע פרויקט בהיקף שכזה, בשליש השלישי לחייהם.

  8. סוגיה זו נדונה בהרחבה בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופט י' דנציגר בע"א 3511/13 שורצברגר נגד מרין (נבו 24.7.2014):

     

    "13.עסקאות פינוי ובינוי הינן עסקאות מורכבות הכרוכות בהסדרת סוגיות רבות, הן במסגרת ההתקשרות החוזית בין הדיירים לבין יזמי פרויקטים אלו והן בינם לבין הרשויות. יתר על כן, עסקאות אלה עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי שבבעלות בעלי הדירות. על כן, על אף הפוטנציאל הכלכלי הרב הגלום בפרויקטי פינוי ובינוי, נתקלים אלו לא אחת בקשיים שונים, וביניהם בקשיים הקשורים לשיתוף הפעולה מצידם של בעלי הדירות. לעיתים קם קושי ממשי בהשלמת עסקאות פינוי ובינוי, אף בהתקיים רוב ברור מקרב בעלי הדירות לביצוען, נוכח סירוב עיקש מצידם של בעלי דירות בודדים להירתם לפרויקט ולהתפנות מדירותיהם. המחוקק ביקש להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" באמצעות חקיקת חוק פינוי ובינוי.

     

    המסגרת הנורמטיבית – חוק פינוי ובינוי

     

    14.חוק פינוי ובינוי נחקק בשנת 2006 במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי. תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים [ראו: דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005, ה"ח הכנסת 88, 198 (להלן: הצעת החוק); נמדר, בעמ' 27-25].

    ההסדר שבחוק – חיוב בפיצויים נזיקיים בגין סירוב "בלתי סביר"

     

    15.ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפֵצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות, על ידי חשיפת הדיירים המסרבים להצטרף לפרויקט בנסיבות אלה לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה.

     

    סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע, כדלקמן:

     

    "2.(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה" (ההדגשות הוספו – י.ד.).

     

     

    "רוב מיוחס" מבין בעלי הדירות מוגדר בסעיף 1 לחוק כך:

     

    "בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:

    (1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;

    (2)שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;".

     

    ואילו "מקבץ" מוגדר בסעיף 1 לחוק כך:

     

    "'מקבץ פינוי ובינוי' או 'מקבץ' – בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;".

     

    16.לצד האמור, סעיף 2(ב) לחוק מגדיר רשימה של נסיבות אשר בהתקיימן לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי ובינוי כסירוב בלתי סביר ועל כן לא יהיה בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין לתוצאות סירובו:

     

    "(ב)סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:

    (1)עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא אם כן הוכח אחרת;

    (2)לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;

    (3)לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי ובניוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;

    (4)קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;

    (5)היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:

    (א)כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;

    (ב)לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) – העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות".

     

    17.הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כאשר ברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידומם של פרויקטים אלו. כך למשל, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו. לעומת זאת, מטיל החוק על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו, כאמור. קרי, החוק אינו מגן על הזכות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי באמצעות כלל קנייני, המפקיע מידי בעל דירה סרבן בבית משותף (שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי) את זכותו הקניינית או את השליטה בה בכל דרך, אלא קובע כלל אחריות המגביל את הזכות לסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי, על ידי הצבת "תג מחיר" לפעולה זו [להבחנה בין "כללי קניין" לבין "כללי אחריות" ראו: Guido Calabresi & A. Douglas Melamed, Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral, 85 Harv. L. Rev. 1089 (1972)].

     

    18.האיזון האמור מתבטא גם בסעיף 3 לחוק פינוי ובינוי, אשר מקנה לבית המשפט סמכות לקבוע שמן הצדק לחייב את הדייר הסרבן בחלק בלבד מנזקי שאר בעלי הדירות. זו לשונו:

     

    "3.בית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי דייר מסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות; לענין זה, בית המשפט ישקול, בין השאר, שיקולים אלה:

    (1)גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי;

    (2)כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק;

    (3)נסיבות העסקה".

     

    הוראה זו הינה הוראה מיוחדת הגוברת על דיני הנזיקין הכלליים, כנלמד מסעיף 5 לחוק פינוי ובינוי, המורה כי על עוולה לפי חוק זה תחולנה הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף להוראותיו. סעיף 3 לחוק, כך נדמה, מבטא אף הוא הכרה בחשיבותה של זכות הקניין ומעניק כלי נוסף המסייע להבטיח כי במסגרת האיזון בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו לבין האינטרס הציבורי וזכויותיהם של שאר בעלי הדירות ליהנות מההטבה הגלומה בעסקאות פינוי ובינוי, לא תיפגע הזכות הקניינית אלא במידה המינימאלית ההכרחית. כמו כן, בשים לב לנסיבות המנויות בסעיף 3 לחוק, ובפרט להנחיה לשקול את כושר פירעונו של הדייר הסרבן, אפשר ויש לפרש את הסעיף – ואיני מבקש לקבוע מסמרות בעניין בשלב זה – כקורא להחלה "מקלה" של דיני הנזיקין ביחס לדייר הסרבן, בהתחשב בכך שבחלק מן המקרים משתייך הדייר הסרבן לאוכלוסיה מוחלשת ודירת מגוריו היא הנכס המשמעותי היחיד שבבעלותו [ראו: נמדר, בעמ' 86-85].

     

    19.בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטי פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן. כך עולה מדברי ההסבר להצעת החוק:

     

    "הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)... נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב, ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה...

    מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קנינו של הפרט בהקשר לבית משותף" (שם, בעמ' 199-198).

     

     

    20.דברים דומים ציין יוזם החוק, ח"כ ניסן סלומִיָנסקי, בדיון שהתקיים בכנסת ביום 19.7.2005, בו אושרה הצעת החוק בקריאה ראשונה:

     

    "מה שקורה בפועל הוא, שכמעט כל האתרים של משרד השיכון תקועים ולא יכולים להתפתח, מפני שכמעט בכל אתר יש מה שנקרא 'דייר סרבן'... זה לא מי שמתנגד מסיבות אמיתיות וענייניות. עליו החוק לא מדבר. מדובר על מישהו שמסיבות לא סבירות, בדרך כלל מתוך רצון לסחוט יותר תשלום, מסרב...

    באה הצעת החוק הזאת ואומרת, שבמצבים כאלה, ואך ורק במצב שהדייר מתנגד מסיבות לא סבירות, רשאי בית המשפט לקנוס את הדייר. לא הלכנו על פינוי, אלא לקנוס את הדייר המסרב ולחייב אותו בתשלום הנזקים שהוא גרם לכל הדיירים האחרים...

    אף שלכאורה נראה שיש כאן כניסה לרשות הפרט, כבר קבע בית המשפט, שכל מי שרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו וכל הדברים האחרים. כי ברגע שהוא הולך לגור בבית משותף, הוא מראש מגדיר את עצמו כמי שמקבל עליו את השותפות כחלק מהעניין" [ראו: פרוטוקול ישיבה מס' 272 של הכנסת ה-16, 183-182 (19.7.2005)].

     

    ...

     

    "סירוב סביר" על פי חוק פינוי ובינוי

     

    29.בבואו לדון בתביעה המוגשת על פי חוק פינוי ובינוי, השאלה העיקרית הניצבת לפני בית המשפט, לאחר שבחן ומצא כי מדובר בבית משותף שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי וכי הרוב המיוחס הדרוש מקרב בעלי הדירות בו כבר הצטרף לפרויקט, היא איפוא השאלה מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט פינוי ופינוי, או מתנה את הצטרפותו בתנאים, כדייר סרבן, שסירובו בלתי סביר בנסיבות העניין. במסגרת הכרעתו, על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות. ככל שנמצא סירובו של בעל הדירה בלתי סביר, יפנה בית המשפט לקבוע באיזה חלק מנזקם של שאר בעלי הדירות יישא הדייר הסרבן, בהתאם לסעיף 3 לחוק ובכפוף להוכחת הנזק וקשר סיבתי בינו לבין הסירוב.

     

    30.החוק מוסר הכרעה זו בשאלת סבירות הסירוב לבית המשפט, תוך שהוא מצייד אותו בכלי מנחה בדמות רשימת מקרים חריגים המפורטת בסעיף 2(ב) לחוק – שאינה רשימה סגורה – אשר בהתקיימם לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי ובינוי כסירוב בלתי סביר. דומה כי התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב, הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת הפינוי ובינוי שעל הפרק (סעיף 2(ב)(1)) [לדיון בשאלת חיובם בנזיקין של בעלי דירות סרבנים, המתמקד בשאלת כדאיות עסקאות הפינוי ובינוי הרלבנטיות, בפסיקתן של הערכאות הדיוניות ראו, למשל: ת"א (שלום תל-אביב-יפו) 28736-02-10 אנוך נ' נבט [פורסם בנבו] (28.12.2010); ע"א (מחוזי תל-אביב-יפו) 51373-01-11 נקט נ' אנוך [פורסם בנבו] (3.7.2011); ת"א (מחוזי תל-אביב-יפו) 28493-03-11 רביטן נ' בן ארי [פורסם בנבו] (9.4.2013); ת"א (מחוזי מרכז) 55578-12-11 עמינדב נ' קאזי [פורסם בנבו] (6.6.2013); ת"א (שלום תל-אביב-יפו) 27052-06-12 רחום נ' בן הרוש [פורסם בנבו] (20.10.2013); ת"א (מחוזי י-ם) 18270-06-12 ליכטמן נ' אהרן [פורסם בנבו] (4.12.2013)].

    31.לצד התנאי הנוגע לכדאיות עסקת הפינוי ובינוי, מונה החוק שלושה תנאים נוספים הנוגעים לטיב העסקה: אי הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרויקט לבעל הדירה המסרב, לרבות התאמתם לצרכיו, או לצרכי בן משפחה המתגורר עימו, במידה והם סובלים ממוגבלות (סעיף 2(ב)(2)); אי הצעת בטוחות הולמות לביצוע העסקה (סעיף 2(ב)(3)); הצעת תמורה לבעל הדירה המסרב, בין שמדובר בדירת קבע חלופית ובין שמדובר בתמורה אחרת, אשר אינה כוללת את התאמות הנדרשות למוגבלותו של בעל הדירה המסרב, או של בן משפחה המתגורר עימו, או את שוויין (סעיף 2(ב)(5)). הדרישה לאי התקיימותם של תנאים אלו נועדה להבטיח כי העסקה אשר בשל סירוב לה עלול הדייר הסרבן לשאת באחריות בנזיקין הינה עסקה בטוחה (ככל הניתן) הכוללת תמורה ראויה, במסגרתה הוצעו לו פתרונות לכלל הבעיות והקשיים הרלבנטיים הכרוכים בהוצאת הפרויקט אל הפועל. לצד התנאים האמורים מופיע בסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי תנאי "סל" המכיר בסירובו של בעל הדירה כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות בגינן התנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות אינם סבירים בעניינו (סעיף 2(ב)(4)).

     

    32.באשר לנטל הוכחת כדאיותה של עסקת הפינוי ובינוי; נטל זה מוטל על כתפיהם של התובעים לפי חוק פינוי ובינוי. תימוכין לכך נמצא בעובדה כי החוק מכיר בחזקה בדבר כדאיות העסקה במקום בו קבע שמאי פינוי בינוי, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, כי העסקה כדאית כלכלית, או תהא כדאית בהתקיים תנאים שקבע, כאשר המנגנון הקבוע בסעיף 2א לחוק מאפשר דווקא לרוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין זה (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק) לפעול למינוי השמאי. עמדה זו מתיישבת גם עם הכלל כי המוציא מחברו עליו הראיה [ראו: ע"א 2076/09 ח.י בלאושטיין בניין והשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון [פורסם בנבו] (2.9.2010) פסקה 11 להחלטתי והאסמכתאות הנזכרות שם].

     

    33.באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור. בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו. חיזוק לגישה זו ניתן למצוא גם בתקן הרלבנטי של מועצת שמאי המקרקעין, המגדיר אמות מידה לבדיקה שמאית של תכניות פינוי ובינוי וקובע עקרון מנחה ביחס לבדיקת התמורה לבעלי הדירות, לפיו:

     

    "הבדיקה הכלכלית [של עסקאות פינוי ובינוי – י.ד.] תבחן את השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרוייקט" (סעיף 5.11 לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין – הוועדה לתקינה שמאית "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי–בינוי" (דצמבר 2012)).

     

    עמדה דומה מציג נמדר בספרו, בו הוא הטוען כי המבחן לכדאיות העסקה הינו, למעשה, "מבחן שווי התמורה של הדירה החדשה":

     

    "לכאורה בפרויקט כזה [פרויקט פינוי ובינוי – י.ד.] לא מוטלות על הדיירים עלויות כלשהן... ולכן התוצאה הכלכלית עשויה להיות רק חיובית וזאת בנוסף לחידוש התשתיות של כל הסביבה שהדיירים כולם יהנו מהן. עם זאת, נראה כי המחוקק רואה חשיבות לכך שבסופו של דבר הפרויקט יצמיח הטבה כלכלית לדיירים, ואם שווי הדירה החדשה שיקבלו יהיה דומה או קטן מהשווי הנוכחי של הדירה שנועדה להריסה כי אז תהיה זו סיבה סבירה לסירוב הדייר להסכים לפרויקט" (נמדר, בעמ' 78).

     

    34.ודוק, אין משמעם של דברים כי במסגרת שיקול דעתו בעת בחינת סירובו של בעל דירה, על בית המשפט להימנע לעולם מליתן משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו ממנה הוא מתבקש להיפרד, ומסרב לעשות כן. יש לזכור כי דירת מגורים אינה "עוד" נכס וכי עסקאות פינוי ובינוי עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי בו מחזיק בעל הדירה המסרב. עסקאות אלה, אשר משמעותן פרידה מנכס שאינו "סתם" נכס קנייני, מהוות לעיתים צעד חריג ומאיים, הגם שכזה שיתרונותיו בצידו [על ערכם האישי-סובייקטיבי של מקרקעין ראו למשל: בג"ץ 2739/95 מחול נ' שר האוצר, פ"ד נ(1), 309, 319 (1996); ויסמן – דיני קניין, בעמ' 116-115. על חשיבותה הייחודית של דירת המגורים ראו: חוות דעתו של השופט י' טירקל בדנ"א הורוויץ, בעמ' 335; בג"ץ 9098/01 גניס נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נט(4), 241, 289 (2004); דגן, בעמ' 41-38. על חשיבותו של הקניין לביטוי אישיותו וחירותו של האדם ראו למשל: עניין רוקר, בעמ' 280].

     

    35.סעיף 2(ב)(4) לחוק מבהיר כי תיתכנה נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן אשר בהתקיימן אין לצפות כי יסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעל הדירות, ואין הוא מגביל נסיבות אלה בצורה כלשהי. יחד עם זאת, יש לזכור כי סעיף 2(ב)(4) הינו החריג לכלל, וכי רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירת מגוריו, לראות בסירובו סירוב סביר [ראו: נמדר, בעמ' 81-80. על הקושי האינהרנטי בהערכה ובהתחשבות בערכו הסובייקטיבי של מקרקעין עבור הפרט, בגינו מכומתים נזקיו הקנייניים, על דרך הכלל, בערכים אובייקטיביים, באופן שאינו מעניק לו פיצוי מלא, ראו למשל: ד"נ 29/69 אביבים נ' שר האוצר, פ"ד כד(2) 397, 411 (1970); דפנה לוינסון-זמיר "ההגנה החוקתית על הקניין ודיני הפקעות מקרקעין" ספר ויסמן 375, 378 (2002); אהרון נמדר, הפקעת מקרקעין 544-543 (2011)]. קביעה זו מתיישבת עם תכלית החוק לעודד את יציאתם של פרויקטי פינוי ובינוי אל הפועל, כמו גם עם כוונת המחוקק להעניק לרוב המיוחס מקרב בעלי הדירות את הכוח לקדם פרויקטים אלו.

     

    36.חרף הקושי בדבר, הענקת חשיבות יתרה לרצונותיהם הסובייקטיביים של דיירים סרבנים ולצפונות ליבם במסגרת בחינת סבירות הסירוב עלולה להותיר בידיהם, הלכה למעשה, זכות וטו לסרב לפרויקט שעלולה להוביל לסיכול תכלית החוק. יחד עם זאת, כפי שצויין לעיל, אפשר ויש מקום להתחשבות מסויימת וזהירה, במקרים חריגים, בשיקולים סובייקטיביים, כגון זיקתו המיוחדת של בעל הדירה הסרבן לדירתו [לשיקול הדעת הנתון לבית המשפט על פי דין להתחשב במקרים מיוחדים בנסיבות אישיות-סובייקטיביות, כגון "סבל" סובייקטיבי או ערכו הייחודי של נכס עבור בעליו, הגם שבמסגרת פיצוי עקב הפקעה שהינה פגיעה קניינית חמורה מזו שבענייננו, ראו והשוו למשל: בג"ץ 839/86 לופט נ' שר הפנים, פ"ד מב(2) 157, 166-165 (1988); ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629, 644-643 (2001)]. דהיינו, כי שיקולים סובייקטיביים אלו ימצאו ביטוי בשלב קביעת היקף החיוב הנזיקי, במידה וראה בית המשפט שמן הצדק לעשות כן בשים לב לנסיבות העסקה, וביניהן לאופי ההצעות שהוצעו לדייר הסרבן, ולנסיבותיו האישיות.

     

    סיכומם של דברים: חוק פינוי ובינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר עובר לחקיקתו וקבע כי לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף".

     

  9. מן הכלל אל הפרט. בענייננו, אני סבורה כי מכלול הנסיבות בענייננו, מצדיק את הקביעה כי אין מדובר בענייננו בסירוב בלתי סביר, וכי התנגדות הנתבעים לעסקת פינוי הבינוי היא מטעמים אמיתיים, כנים וענייניים, ולא מנימוקים סחטניים. זאת לנוכח הצטברות הנסיבות הבאות: גילם של הנתבעים שהינם בני 70 שנה ולמעלה מזה, מצבם הבריאותי, השיפוץ המהותי שביצעו הנתבעים בדירתם בהיתר כדין, הכולל גם ממ"ד, והיקף ומשך הפרויקט העשויים לגרום לנתבעים אי נוחות רבה, בשליש השלישי לחייהם.

  10. כאמור, הנתבעים הינם בני שבעים שנה ולמעלה מזה, כאשר אילו זה היה גילם בעת חתימת החוזה הראשון, היו הם נכללים בהגדרת "קשיש" בסעיף 1 לחוק: "בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות".

  11. סעיפים 2(ב)(6) ו- (7) לחוק העוסקים בסירוב של בעל דירה קשיש לביצוע עסקת פינוי ובינוי, קובעים כי:

    "2(ב)סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:

    ...

    (6)בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:

    (א) מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה:

    (1)מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבעו בעסקת הפינוי ובינוי;

    (2)רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי; מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש ביקש זאת;

    (3)קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה שהזכויות בה מועברות שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי;

    (ב)שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה;

    (ג)דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת תמורה;

    (7)בעל הדירה המסרב המתגורר בדירה הוא אחד מהמנויים להלן, ולא הוצעה לו חלופה כאמור בפסקה (6)(א), נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה:

    (א)קשיש שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים;"

     

  12. התכלית העומדת ביסודו של ההסדר שנקבע לעניין קשישים, כאמור בסעיף 2(ב)(6) לחוק חלה גם לגבי הנתבעים, גם אם לא היו בבני 70 בעת החתימה על החוזה הראשון. ויוטעם כי רשימת המקרים המנויה בסעיף 6(ב) לחוק, בהם סירוב לא ייחשב כסירוב בלתי סביר, אינה רשימה סגורה, והמחוקק נוקט בלשון: "סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:...".

  13. הנתבעים אינם בקו הבריאות (לתיק צורפו מסמכים רפואיים), ומובן רצונם בגילם זה לשמר את איכות חייהם, ולא לגור משך תקופה כה ממושכת בתוך אתר בנייה, על כל מטרדי האבק, הפסולת, הלכלוך והרעש שהינם תוצר לוואי של כל פרויקט בנייה, לא כל שכן, פרויקט בנייה בהיקף שכזה.

  14. כזכור, הפרויקט כולל הריסה של 6 בניינים, ובנייה של 13 בניינים המכילים 1,450 יחידות דיור. לדברי נציג החברה היזמית בדיון שהתקיים ביום 3.3.24, הצפי לקבלת היתר הבניה לפרויקט הוא "בחודש חודשיים הקרובים" (פרו', עמ' 12, ש' 15), והצפי כי דירת הנתבעים תיהרס בעוד כשנה. רק השלב הראשון בפרויקט צפוי להימשך כשלוש שנים, וצפויים שלושה שלבים באופן שביצוע הפרויקט עשוי להתמשך עד כעשר שנים.

  15. לכך יש להוסיף כי הנתבעים ביצעו בשנת 2017, בהיתר כדין, שיפוץ נרחב הכולל ממ"ד, באופן שהתועלת הצפוייה מן הפרויקט כפועל יוצא מן ההתחדשות העירונית והקמת ממ"ד, פחות רלוונטית ביחס אליהם.

  16. סיכומו של דבר, גילם של הנתבעים, מצבם הבריאותי, היקף הפרויקט, משכו, לצד עליית הגיל של הנתבעים משנה לשנה, והתועלת הלא משמעותית הצומחת לנתבעים מקבלת דירת התמורה, כל אלו מצדיקים את המסקנה כי סירוב הנתבעים הינו סירוב סביר.

  17. כאמור, לא התרשמתי כי מדובר בסרבנות על רקע סחטנות, אלא בסירוב הנשען על נימוקים כנים ואמיתיים, כאשר במהלך הדיונים בפניי, גם הנתבעת הכירה בייחודן של מצבור הנסיבות העומדות ביסוד סירובם של הנתבעים, והסכימה לנהוג ביחס לנתבעים כפי שנוהגים בעניינו של דייר קשיש, עמדה המקובלת גם על הנתבעים, בכפוף לכך שבית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב סביר.

  18. סוף דבר, אני קובעת כי הסירוב סביר, ולכן התביעה נדחית. אין צו להוצאות.

     

    המזכירות מתבקשת להמציא את פסק הדין לצדדים.

     

    בכך בא התיק לסיומו, וזה ייסגר על ידי המזכירות.

     

    ניתן היום, כ"ז אדר א' תשפ"ד, 07 מרץ 2024, בהעדר הצדדים.

     

    Picture 1


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ