אלקובי נ' איקס או. הולדינגס בע"מ

1.זו תביעה על סך של למעלה משני מיליון שקלים ובה עותר התובע, שעיסוקו הוא חיבור בין יזמים לבין דיירים במיזמים פוטנציאליים של תמ"א 38, לחיֵיב את הנתבעת, חברה יזמית, לשלם לו את התמורה החוזית בגין עבודתו. זאת, מכוחו של הסכם, שנקשר בכתב בין הצדדים ביום 15.4.2012 ובעקבותיו פעל התובע להעמיד לנתבעת שני מיזמים של התחדשות עירונית, בצמד-הבנינים שברחוב שפרינצק 30 ו-32 בפתח-תקוה.

2.בהסכם כונה התובע: "חתם". הוא הוגדר מי, ש"הינו בעל קשרים אישיים ויכולות להגיע לידי הסכם חתום ע'י דיירי בניינים בפרויקטים שונים בנדל'ן, לרבות תמ'א 38" (הנספח הראשון לתצהיר-עדותו הראשית של התובע). הוא התחייב לתן ליזם "זכות ראשונים [ב]כל פרוייקט שהחתם קשור בו", כלומר להקדים ולהציע ליזם מיזמי-נדל"ן בהתהוות. בסעיפים הראשונים להסכם נקבע לאמור:

"ככל שהיזם [הנתבעת] יסכים לקבל לידיו פרויקטים [שהציע לו התובע], ישלם היזם לחתם [התובע] עבור כל דירה חדשה שתיבנה בפרויקט, סך של 40,000 ש'ח + מע'מ, ביום קבלת היתר הבניה. [']דירה חדשה['] לצרכי הסכם זה הינה כל דירה אשר נבנתה בפרויקט ולא נמסרה למי מהדיירים הישנים בפרויקט[,] קרי[:] בעלי הקרקע".

עוד כָּלל סעיף-התמורה – התחייבות של היזם לשלם לחתם מקדמה, בת מאה אלף שקלים בתוספת מע"מ, מיד עם השלמתן של חתימות-הדיירים על בקשה להיתר-בנייה.

גרסת-התובע

3.כשנכנסה הנתבעת לתמונה היו המיזמים ברחוב שפרינצק בראשית-דרכם. את הדיירים ייצג עורך-דין, גובשה טיוטה להסכם-תמ"א והוכנה תוכנית ראשונית בידי-אדריכל. התובע העיד כי דיירי-הבית מס' 32 היו להוטים להיקשר בהסכם ואילו מקביליהם בבנין הצמוד היססו. הם ביקשו לראות, תחילה, את שכניהם חותמים. התובע השקיע מאמצים בחיבורם של הקצוות הפתוחים, בשני הבנינים. בתאריך 16.7.2012 נערכה, ביוזמתו, אסיפה כללית של דיירי שפרינצק 32, עם בא-כוחם ובהשתתפותו של מנהל-הנתבעת אשר הציג את המיזם. התובע, שנכח גם הוא בפגישה, פעל להחתים בסופה כמה שיותר דיירים על הסכם-התמ"א. עם חתימתו של הרוב, נותר לטפל ב"חריגים" – יחידות-דיור, שמסיבות שונות לא ניתן היה להחתים את בעליהן או שהבעלים סירבו לחתום – וגם לכך תרם התובע. בנספח השני לתצהירו הוצג לבית-המשפט ההסכם הסופי שנמסר לנתבעת, חתום בידיהם של מרבית-הבעלים של זכויות ב-32 יחידות-הדיור שבשפרינצק 32 ובכלל זה בידיה של חברה משכנת מטעם-המדינה והיא, המדינה, בעלת-זכויות בשבע מיחידות-הבית. הנתבעת חתמה גם היא ובמרשם-המקרקעין נרשמה הערת-אזהרה לטובתה.

נותר להביא להשלמתו של הסכם דומה בבנין שבשפרינצק 30. כאן החל התובע לחשוד, שהנתבעת מנסה לעקפו ולהחתים את דיירי-הבית ללא מעורבותו. לגרסתו, הנתבעת עיכבה בכוונה תשלומי-ביניים, שלהם הוא היה זכאי. היא ביקשה ממנו לצמצם את "נראותו" במיזם המתגבש ולאפשר לה דומיננטיות מול הדיירים. הנתבעת ניסתה, הכול לפי הטענה, לפעול מאחורי-גבו של התובע תוך פנייה ישירה לְחֶברה, שהתובע הסתייע בה בעבודתו. בתגובה החליט התובע לעכב את הצגתה של הנתבעת לפניהם של דיירי-הבית; להשלים את החתמתם על הסכם-תמ"א בנפרד מהנתבעת ורק אז להניח את ההסכם לפניה של זו ולהציע לה לאמצו, בתמורה.

הסכם-התמ"א עם דיירי שפרינצק 30 נעשה בתאריך 3.1.2013 (הנספח השלישי לתצהיר-התובע). בעליהן של הזכויות ב-29 יחידות-דיור, מתוך 32 היחידות שבבנין, חתמו עליו. מצד "היזם" נרשמה בו "מלני פתח תקווה 4 בע"מ (חברה ביסוד)" – חברה, שהתובע התכוון לייסד לצורך זה אך לא קמה בסופו של יום וממילא לא חתמה על ההסכם. במקביל פעל התובע בענינם של בעלי-הזכויות הנוספים בבנין – אותם "חריגים" שלא חתמו על ההסכם.

במקביל לעריכתו של הסכם-התמ"א בא התובע בדברים עם הנתבעת, על מנת לקשור מולה הסכם משופר, מבחינתו, שיאפשר לו להעביר לידיה את זכויות-היזם גם בהסכם-התמ"א של שפרינצק 30 ויעגן את התמורה שיקבל. מגעים אלה לא התגבשו לכלל הסכם חדש ובכל זאת המחה התובע, היה זה בחודש אפריל 2013, את זכויות-היזם שבהסכם-התמ"א הנוסף לידיה של הנתבעת. הנתבעת חתמה על הסכם-התמ"א ובזאת היא נעשתה צד להתקשרות גם מול דייריו של בית מס' 30.

4.ביום 25.8.2016 ניתן הֵיתר-בנייה למיזם בשפרינצק 30 (נספח 53 לתצהיר-התובע). הוּתר בו להקים, בנוסף ל-32 יחידות-הדיור שבבנין, 24 יחידות חדשות. הֵיתר זהה ניתן, ביום 4.5.2017, למיזם בשפרינצק 32. הנתבעת החלה לבנות אך, לשיטתו של התובע, היא הציעה לשלם לו אך מקצת-התמורה המוסכמת. לפי מספרן הכולל של יחידות חדשות שהוּתרה הקמתן – 48; ולפי הוראתו של ההסכם המקורי שבין הצדדים ואיש לא טען כי איננו בתוקף, עתר התובע לחייב את הנתבעת לשלם לו סך של 1,920,000 ש"ח (48 דירות X 40 אלף ש"ח לדירה), בניכוי מקדמה בת 90,801 ש"ח שכבר שולמה; הכול בתוספת מע"מ, הפרשי-הצמדה וריבית לפי חוק.