ת"א 56974-11-12 גרשט נ' שרון

1.התובע ביקש לפַנות את הנתבעת מדירה שבבעלותו, ובה היא מתגוררת בדיירות מוגנת לפי הסכם מיום 30.5.1983. זוהי דירה מס' 11 בבנין ברחוב פרישמן 8ב בתל אביב-יפו, הידועה כחלק מחלקה 31 בגוש 6905. עילת-הפינוי, שעליה נסמך לכתחילה כתב-התביעה, היא זו שבסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972. נטען כי הנתבעת לא שילמה במלואם תשלומים מתחייבים; כי הקימה במושכר קירות פנימיים ללא הסכמה וכי לא הניחה לתובע לבקר בדירה. את ההפרות הללו הכחישה הנתבעת בכתב-הגנתה.

מטעמים, שלא ירדתי לסופם, סווגה התביעה "תביעה לפינוי מושכר" לפי סדר הדין המיוחד שבפרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984. כך היא נותרה עד היום, על אף שכתב-התביעה לא דיבר בתביעה מסוג זה ואף שממילא לא ניתן לעתור לפינויו של דייר מוגן בדרך זו. על כן, בבחינת מוטב מאוחר מלעולם לא, ישונה הסיווג לקבוּע בכותרתו של פסק-דין

זה.

2.אך כל זאת – הקדמה בלבד. לסופו של יום הגיעו הצדדים להסדר-פשרה. הוסכם כי התובע ירכוש מן הנתבעת את זכותה לדיירות מוגנת וזו תעמיד את הדירה לרשותו כשהיא חופשית ופנויה. התמורה תיקבע לפי הערכתו של שמאי-מומחה אשר ימנה בית-המשפט ואת מסקנותיו ניתן יהיה להעמיד למבחנה של חקירה נגדית. להסדר-הפשרה ניתן (כבוד השופט עודד מאור, 6.5.2013) תוקף של פסק-דין חלקי. כך, בפרט, הוסכם בין הצדדים:

" [...]

3. תמורת מכירת זכות הדיירות המוגנת תעמוד על 60% משווי זכות הדיירות המוגנת. עם קביעת שווי זכות הדיירות המוגנת, יינתן פסק דין סופי הקובע את גובה תמורת המכר עפ'י האמור בסעיף זה.

4. תמורת המכר, בקיזוז סך של 115,000 ש'ח תשולם ע'י התובע לנתבעת במועד פינוי הדירה ע'י הנתבעת וכנגד פינוי זה, וזאת באמצעות המחאה בנקאית. הסך של 115,000 ש'ח יוחזק בידיו הנאמנות של בא-כוח הנתבעת וזאת עד למתן פסק-דין חלוט בת.א. 52055-01-13. עם מתן פסק-דין חלוט יעביר הנאמן את הסכום שייפסק, ככל שייפסק, לידי התובע וככל שתיוותר יתרה יעבירה הנאמן לידי הנתבעת".

3.בתיק האחר – ת"א 52055-01-13 – עתר התובע לחיוב הנתבעת ביתרת חלקו בדמי-המפתח, ולה סבר כי הוא זכאי לפי סעיף 78 לחוק הגנת הדייר עם כניסתה של הנתבעת לדירה במקומו של "דייר יוצא". התביעה ההיא נדחתה (כבוד השופט מיכאל תמיר, 22.12.2013). מכאן, שאת הסכום 115,000 ש"ח אין לקזז משיעורו של הפיצוי לנתבעת בפרשה שבפנַי.

4.בהתאם להסדר-הפשרה הנזכר מינה בית-המשפט למומחה מטעמו את השמאי עודד האושנר. את חוות-דעתו של שמאי זה לא ראו הצדדים, זה בכׂה וזה בכׂה, מקום לקבל. יותר מכך, השמאי לא קבע מהו שטחו של המושכר המוגן והעמיד שתי חלופות. הצדדים הפנו אליו שאלות בחקירה נגדית ופרשׂו את טענותיהם המשפטיות בכתובים. מלאכת קביעתו של הסכום, שבו ירכוש התובע את זכותה של הנתבעת בדירה, הונחה אפוא לפִתחוֹ של בית-המשפט.

שטח המושכר

5.בחוזה השכירות המוגנת נקבע כי המושכר הוא בן 78 מטרים רבועים. בפועל, ועל כך אין חולק, הייתה הדירה שְׁבה התגוררה הנתבעת גדולה במידה ניכרת. היא השתרעה על פניהם של 104.60 מ"ר ולה מרפסת בת 47.20 מ"ר נוספים. סיבוך נוסף נכרך בכך, שרק 54.02 מטרים רבועים מן הדירה, לצד חדר-כביסה בן 6.38 מ"ר נוספים, נבנו בהיתר. החלופות ששׁם המומחה היו, אפוא, זו שלפי 78 מטרים רבועים וזו שלפי 104.60 ועוד 47.20 מ"ר.