עמותת נאות גלים נ' ועדה מקומית לתכנון שומרון

1.התובעת, עמותה שפעלה להקמת פרויקט לאנשי צבא קבע בחלקה 15 בגוש 11308 בזיכרון יעקב, חויבה על-ידי הנתבעת לשלם היטל השבחה בגין תכנית רש/מק/1416א' אשר פורסמה למתן תוקף ביום 10.10.2011 (להלן: התכנית). בהתאם ל"שומת השבחה במסגרת לוח שומה גוש 11308 חלקה 15" שנערכה ביום 17.1.2012 על-ידי שמאי הנתבעת ד"ר בועז ברזילי (להלן: שומת ברזילי או שומת הנתבעת), שילמה התובעת ביום 4.3.2012 היטל השבחה לתכנית בסך 1,514,493 ₪. התובעת ערערה על שומת הנתבעת, בהתאם להוראת הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת וחוק התכנון והבניה, לפי העניין), ובשומה מיום 23.7.2012 של השמאית המכריעה לבנה אשד (להלן: שומת אשד או שומת השמאית המכריעה) נקבע היטל השבחה לתכנית בסך 173,808 ₪. בעקבות זאת, הגישה הנתבעת ערר לפני ועדת הערר לפיצויים להיטל השבחה (להלן: ועדת הערר), אשר נדחה בהחלטה שניתנה ביום 27.4.2015.

2.משסירבה הנתבעת לדרישת התובעת להחזר תשלום היטל השבחה ששולם ביתר, הגישה נגדה התובעת ביום 23.3.2016 תביעה בסדר דין מהיר בסך 1,733,932 ₪. בכתב התביעה נטען כי הנתבעת, בהיותה גוף ציבורי שהוקם על-פי חוק, גבתה כספים מכוח הוראות החוק ומתחמקת בעזות מצח ובבריונות מחובת החזר תשלום ביתר. עוד נטען כי התובעת זכאית להחזר היטל השבחה ששולם על-ידה ביתר בסך (נומינלי) של 1,340,808 ₪ בצירוף תשלומי פיגורים כמשמעם בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (להלן: חוק הרשויות המקומיות) החל מיום 4.3.2012 (מועד ביצוע תשלום היתר), או לחילופין - ממועד החלטת ועדת הערר, או לחילופי חילופין - בצירוף ריבית פיגורים כמשמעה בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 ממועד החלטת ועדת הערר.

3.הנתבעת הגישה בקשה למתן רשות להתגונן, שנתמכה בתצהירו של המהנדס מנדי שפיגלר, ובה הועלו הנימוקים הבאים: (1) התובעת אינה זכאית להשבת מלוא הכספים הואיל והתשלום בוצע בגין לוח שומה והערר שהגישה הנתבעת לוועדת הערר הוגש על מימוש חלקי בלבד; (2) בהתאם לקבוע בשומת השמאית המכריעה, כמו גם בהחלטת ועדת הערר, התייחסה השומה המכריעה, כמו גם גובה החיוב, למימוש חלקי בלבד; (3) קיימות הקלות נוספות ו/או מימושים אשר השמאית המכריעה לא הביאה בחשבון. היא ציינה בעצמה כי לדברי שמאית התובעת, המימוש מתייחס להקמת 69 יחידות דיור בלבד ולא 73 יחידות דיור, בעוד שהשמאי מטעם הנתבעת ערך לוח שומה המתייחס למלוא הזכויות התכנוניות שהוקנו לכלל שטח התכנית, מבלי להתייחס למימוש המצוין בבקשות להיתרי הבניה; (4) אף ועדת הערר, שדחתה את הערר שהוגש על-ידי הנתבעת, ציינה בהחלטתה:

"למעשה הנושאים היחידים בגינם לא ניתנה שומה על מימוש מלא הוא הגזוזטראות והגבהת המבנים ומן השומה ברי כי שאלת ההשבחה בנושאים אלו, טרם הוכרעה באופן סופי".

(5) קבלת התביעה תוביל לעיוות של המצב המשפטי הנכון אשר לחבות התובעת בתשלום היטל השבחה, שכן, בעוד התובעת שילמה את הכספים בגין מלוא המקרקעין היא דורשת השבתם על בסיס החלטה המתייחסת רק לחלק מהזכויות; (6) סכום התביעה שולם על-ידי התובעת בהתאם לשומה המלאה שהוצאה על-ידי הנתבעת. בעוד שתשלום התובעת בוצע בהתאם לשומה המלאה, הרי השומה המכריעה והחלטת ועדת הערר התייחסו למימוש מלא "אך שונה". אין בקביעה של ועדת הערר כי מדובר במימוש מלא על מנת לגרוע מזכותה של התובעת לגבות בגין לוח השומה את מלוא החיוב; (7) חובת התובעת לשאת בהיטל השבחה על מלוא הזכויות נובעת מסעיף 2(א) לתוספת; (8) ככל שיתקבלו טיעוני התובעת, ויושבו הכספים, ולאור מעמדה המיוחד, הרי שלא יתאפשר לנתבעת לגבות את מלוא היטל ההשבחה בו חייבת התובעת; (9) מאחר וקיימת מחלוקת ממשית בין הצדדים, אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום ריבית פיגורים.

4.בהסכמת הצדדים נתן ביום 26.12.2016 הרשם הבכיר (כתוארו אז) זיתוני לנתבעת רשות להתגונן בכפוף להפקדת 1,340,808 ₪ בקופת בית המשפט. משהופקד הסכום, הועבר אלי המשך בירור התובענה.

5.בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 4.7.2018 נחקרו על תצהיריהם יגאל גרינבלט, גזבר התובעת, ומנדי שפיגלר, מהנדס הנתבעת. בחקירתו הנגדית הודה המהנדס שפיגלר כי הנתבעת אוחזת במלוא הסכום ששולם לה על-ידי התובעת מכוח האמור בשומת ברזילי (עמ' 9 לתמלול ישיבת ההוכחות). הוא אף אישר כי הנתבעת אינה תוקפת את שומת השמאית המכריעה ואת החלטת ועדת הערר, שדחתה את הערר שהגישה הנתבעת על אותה שומה (שם), אך טען כי שומת השמאית המכריעה לא שינתה את שומת ברזילי (עמ' 10 לתמלול). עוד אמר:

"אבל האם מצפים מרשות מקומית עבור כל הציבור של זיכרון יעקב, עשרים וחמישה אלף תושבים, להחזיר על מה שכבר נמצא בעלויות פיתוח? אני לא מבין את זה" (עמ' 16 לתמלול).

"אין ערר על השמאות המכריעה, אבל היא נעשתה על תפוזים ואנחנו על פומלות. זה בדיוק ההבדל" (עמ' 17 לתמלול).