ת"א 50532-02-13 מיכקשווילי ואח' נ' אבידר ואח' 19 ביוני 2016

להסכמה, שהניחו לפניו של בית-המשפט התובעים ונתבע 1. מכוחה וִיתר נתבע 1, שהחזיק בפועל במושכר, על כל טענה לזְכות בו והעמידוֹ פנוי לרשות-התובעים. נתבעת 3, מצדה, עתרה לביטולו של פסק-הדין הזה ולמסירתה של ההחזקה לידיה עד להכרעה בענינה. לבקשה זו, כפי שיבואר גם להלן, לא ראיתי מקום להיעתר. זאת, על-יסודה של מסקנתי כי מקומה של התביעה בענינה של הנתבעת – להתקבל.

לנתבעת אין זכות במושכר

5.אין חולק, כמוסבר, כי משה אבידר המנוח היה בשעתו דייר מוגן בנכס הנדון. אפילו אקבל את טענתה של הנתבעת כי זכותו לא פקעה בעודו בחייו, ואפילו תוכר היא כמי שהייתה ידועתו-בציבור, לא יהא בכך לשנות מהוראתו של הדין. לפיה, זכות של דייר מוגן אינה ניתנת להעברה אלא בדרכים, הקבועות בחוק הגנת הדייר (ראו גם דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 284 (2016)). לפי הדין, אבידר ז"ל לא יכׂל להוריש את זכותו במושכר או לצווֹתה לאיש אחריו. עם כל הרגישות ההולמת לרצונו האחרון, לא לוֹ הייתה הקביעה מה ייעשה בזכות המוגנת לאחר מותו. מקור יחיד לזכות-ממשיכה בבית-העסק יכׂלה להיות הוראתו של סעיף 23 לחוק. כך נקבע בה:

להוראה זו סייג, הקבוע בסעיף 26 לחוק ומורה: "לא יהיה לדייר לפי סעי[ף] 23 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו...". צירופן זו לזו של ההוראות הללו משמיע כי כדי, שתוכר כדיירת-ממשיכה במושכר המוגן, על הנתבעת להוכיח כי היא התגוררה עם מר אבידר, כבת-זוגו, במשך ששה חודשים לפחות קודם למועד-פטירתו וכי לאחר הפטירה היא המשיכה לנהל במושכר את העסק, בין בעצמה ובין באמצעות אחרים (רע"א 786/97 פרהנג נ' אוהבי, החלטתו של כבוד הנשיא אהרן ברק (פורסמה באתר הרשות השופטת, 30.10.1997)). הדין מוכן לגלות גמישות אשר למועדי-ההפעלה או למידת-הרציפות שבה, אולם אין הוא מוחל על הדרישה להוסיף ולנהל במושכר את אותו בית-עסק שלפנים. בפרשת קפה הידועה עמד על כך כבוד השופט מאיר שמגר:

"אשר לעיסוק, הרי נובע מן האמור בסעיף 26 כי על-מנת שתתגבש זכותו של פלוני כדייר שעליו חלה הגנת החוק, בנסיבות אשר סעיפים 23 עד 25 דנים בהן, עליו לנהל במושכר אותו עסק אשר נוהל בו לפני פטירתו על-ידי הדייר אשר מעמדו כדייר לפי חוק עבר עתה אל בן-הזוג. ככל שמדובר בבן-זוג (או בילדו של הדייר) אין חובה שעסק בעיסוק כאמור יחד עם בן-הזוג שנפטר. ניהול העסק יכול שיחל רק אחרי פטירת הדייר הקודם, ואף יתרה מזאת, אין ללמוד מהוראותיו של החוק כי מתחייב רצף בעיסוק הצמוד, מבחינת העתוי, למועד פטירתו של הדייר" (ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 460 (1977)).

6.במשמעותם של "הפעלה" או של "ניהול" של בית-עסק בידיו של דייר-ממשיך דיבר בר-אופיר בספרו:

"הוראת[ו של] סעיף [26] כוללת במפורש אפשרות של ניהול העסק על ידי אחרים. אולם יודגש, כי נדרשת יותר מאשר כוונה ערטילאית לנהל את העסק, ועל מי שטוען לדיירות מוגנת מוטל גם להוכיח מעורבות בניהול העסק או נשיאה באחריות כלשהי הקשורה לניהול. עליו לשאת באחריות ניהולית לעסק ולהצביע למשל על כך שהוא שמשלם את מס ההכנסה ומע'מ ואחראי לתשלום שכר העבודה לעובדים בעסק" (דיני הגנת הדייר לעיל, 284(6)).