ת"א 50265-10-12 תחנת אוטובוסים מרכזית ירושלים בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל-משרד האוצר מנהל הדיור הממשלתי מחוז ירושלים והדרום ואח'

1.לפניי תביעה ותביעה שכנגד בעניין שטחי משרדים ששכרה הנתבעת-התובעת שכנגד (להלן – המדינה) מהתובעות-הנתבעות שכנגד (להלן – המשכירות) במבנה התחנה המרכזית בירושלים. פסק דין זה מכריע בתביעה העיקרית, בעקבות הסכמת הצדדים לה ניתן תוקף של החלטה ביום 25.3.14, כי בשלב ראשון תשמע התביעה העיקרית. הוראות בדבר בירור התביעה שכנגד תינתנה בהמשך.

השכירות שבבסיס ההליך

2.בבסיס התובענות, הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים בשנת 2001, על פיו שכרה המדינה מהמשכירות משרדים בשטח של כ-8,700 מ"ר וכן מחסנים וחניות לתקופה של 10 שנים, עד ליום 20.11.12, עם אופציה לחמש ארכות בנות שנה אחת במתחם התחנה המרכזית בירושלים (להלן – ההסכם או הסכם השכירות והמושכר בהתאמה). ביום 24.11.11 הודיעה המדינה למשכירות כי ביום 30.11.11 תפנה 1,882 מ"ר מן המושכר, וכך נעשה בפועל; ביום 14.2.12 הודיעה המדינה למשכירות כי היא תפנה שטח נוסף מהמושכר, וכך נעשה ביום 22.2.12, כך שממועד זה שטח המושכר שנותר תפוס היה 2,686 מ"ר בלבד. בעקבות כך שילמה המדינה למשכירות תשלום מופחת עבור המושכר, בהתאם לשטח שנותר תפוס וכן לא השלימה תשלומים על פי ההסכם. על רקע האמור, ביום 29.10.12 הגישו המשכירות תביעה כספית כנגד המדינה בסדר דין מקוצר, עבור דמי השכירות שלא שולמו להן וכן דמי ניהול.

טענות הצדדים

3.לטענת המדינה, בדין פינתה היא בהדרגה את המושכר ושילמה דמי שכירות ודמי ניהול עבור שטח מופחת, משום שהמשכירות הפרו את הסכם השכירות עמה, ותחזקו את המושכר באופן לקוי שאיננו מתאים לאופיו המורכב. מדובר במבנה הכולל תחנה מרכזית ובה תנועת אוטובוסים ערה במבנה סגור, בשילוב עם חניוני אוטובוסים, משרדים ושטח מסחרי הכולל מסעדות וחניון למכוניות פרטיות, הדורש תחזוקה קפדנית ואיכותית, שלטענת המדינה, לא נעשתה. מצב זה גרם לתלונות רבות מצד העובדים במשרדים אודות התנאים במקום, כמו גם התעלפויות ופינוי עובדים לבית חולים. לטענת המדינה, מדובר בתופעה שהתרחשה באתר מספר פעמים במשך השנים. במרץ 2011, לאור תלונות מתגברות מצד עובדים, דרשה המדינה מן המשכירות לטפל בתחזוקה ובאיכות האוויר במקום באופן נמרץ. המשכירות מצדן בצעו פעולות מסוימות בעקבות התלונות, אך לטענת המדינה, לא פעלו באופן יעיל ונמרץ כנדרש, בשים לב לחומרת התלונות, ולא תיקנו את ההפרה במועדים שהן עצמן התחייבו להם, על אף התראות ברורות שניתנו להן ופניות חוזרות ונשנות מצד המדינה. על רקע זה, כך טוענת המדינה, קודם למועד הפינוי ובמועדי הפינוי, רשאית הייתה היא לבטל את הסכם השכירות, כפי שאכן עשתה. אשר לפינוי המדורג – לטענת המדינה כך נעשה משום שהמדינה זכאית הייתה לבטל חלק מחוזה השכירות, וכך נעשה בשלושה מועדים בהם פונו חלקי מושכר. נוכח כך, טוענת המדינה כי אין מקום לדרישת דמי שכירות ממנה בגין שטחים שלא נוצלו עקב הפרה. אדרבא, לטענת המדינה, זכאית היא לפיצוי מן המשכירות בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מן ההפרה שהפרו המשכירות את הסכם השכירות עמה, ובגין כך הוגשה התביעה שכנגד, שכאמור, תתברר בהמשך.

4.לטענת המשכירות, הן לא הפרו כלל את הסכם השכירות. לטענתן, מפרט הבניין ומפרט מערכות האוורור בו נעשה על פי הנחיות המדינה ובתיאום עמה. עוד טוענות הן כי בדיקות איכות האוויר במקום לא הצביעו על חריגה מערכים קבילים. בהתייחס לשינויים שביצעו הן במקום בעקבות דרישות המדינה וטענותיה, טוענות המשכירות כי הם נעשו ללא שהייתה לכך הצדקה עניינית, ורק על מנת להפיס את דעתה של המדינה, שהיא שוכרת אסטרטגית עבור המשכירות. מכל מקום, טוענות המשכירות כי הן עשו כל מה שדרשה מהן המדינה על מנת לשפר את הרגשת העובדים במקום, כך שאין מדובר בהפרה כלל ועיקר. המשכירות מוסיפות וטוענות כי אף אם הופר ההסכם, לא ניתנה ארכה כנדרש הכוללת הודעה בדבר כוונה לבטל את ההסכם, ואף לא ניתנה הודעת ביטול כדין. המשכירות אף מפנות טענותיהן כנגד הפינוי המדורג, וטוענות כי מכל מקום לא הייתה רשאית המדינה לפנות את הנכס באופן זה. עוד נטען בהקשר זה כי בשעה שפונו המשרדים בפועל, הושלמו התיקונים שדרשה המדינה במושכר ובוודאי שלא קמה עילה משפטית לביטול ההסכם. נוכח כך טענות המשכירות כי זכאיות הן למלוא דמי השכירות לפי ההסכם, כמו גם לדמי הניהול על פי חוזה ניהול תחזוקה, והכל בתוספת ריבית פיגורים.

דיון

5.מדובר בתובענה לאכיפת תשלום דמי שכירות ודמי ניהול לפי הסכמים שכרתו הצדדים. נקודת המוצא היא כי המשכירות זכאיות לדמי השכירות החוזיים כפי שהוסכמו, ויש לבחון האם הוכחה טענת המדינה כי הייתה היא פטורה מתשלום מחמת הפרתן של המשכירות. השאלות הנחוצות לבירור הינן כדלקמן:

• האם במועדים הרלבנטיים הפרו המשכירות את הסכם השכירות?

• בהנחה שאכן יוכח כי ארעה הפרה - האם היא הצריכה ארכה לתיקונה, כתנאי לביטול, וככל שהצריכה, האם ניתנה ארכה זו? בהקשר זה, תידון גם טענת המשכירות, כי עם מתן הארכה, שומה היה על המדינה להתרות כי בכוונתה לבטל את ההסכם אם לא תתוקן ההפרה, וייבחן מה היה תוכנה של הארכה שניתנה בהקשר זה.