ת"א 49929-10-12 מרכז הפעמון בע"מ נ' חברת נכסים של אוצר החייל בע"מ

התובעת עותרת למתן סעד הצהרתי לפיו הסכם החכירה לתקופה של 999 שנים שנחתם בינה לבין הנתבעת ביום 30.10.1990, בגדרו הוחכרו לנתבעת שטחים נרחבים ב"מרכז הפעמון" בירושלים, בוטל על ידה כדין בשל "הפרות יסודיות ומתמשכות" של ההסכם על ידי הנתבעת. הפרות אלה עניינן בכך שהנתבעת הגישה התנגדות לבקשה שהגישה התובעת לוועדות התכנון והבנייה לצורך הגדלת שטחי הבינוי בנכס ושיפוצו; בכך שלטענת התובעת הציבה הנתבעת מכשירים בנקאיים אוטומטיים בקירות החיצוניים של הנכס ללא אישור התובעת ובניגוד להסכם; ובכך שהנתבעת הציבה שילוט על קיר הנכס, ללא אישור מראש של התובעת.

לטעמה של התובעת מדובר בהפרות יסודיות שהיה בהן כדי להעניק לה את הזכות לבטל את הסכם החכירה, וכך עשתה במכתבה מיום 14.10.12. בסיכומיה הוסיפה הנתבעת וטענה כי אף אם לא מדובר בהפרות יסודיות של ההסכם, הרי שלכל הפחות מדובר בהפרות לא יסודיות מתמשכות שהעניקו לה את הזכות לביטול ההסכם.

הנתבעת, חברת הנכסים של בנק אוצר החייל בע"מ (להלן: "הנתבעת" או "הבנק"), טוענת כי אין מקום לתובענה. לשיטתה טענות התובעת מוּנעות מחוסר תום לב, ובסיסן ברצון של התובעת להשתלט על מלוא השטחים ב"מרכז הפעמון" לצורך קידום תכניותיה להקמת בית מלון במקרקעין או לצרכים דומים. לגוף העניין טוענת הנתבעת כי עילות התובענה התיישנו, ולמצער הגשת התובענה לקתה בשיהוי רב המצדיק את סילוקה על הסף; כי היא לא הפרה את ההסכם; וכי אף אם הפרה את ההסכם כנטען ברי שאין בכך כדי להקים זכות לביטול חוזה לחכירת נכס מקרקעין ל-999 שנים, חכירה שמבחינה עיונית ומעשית זהה כמעט לחלוטין לבעלות.

בטרם ידונו טענות הצדדים לגופן יובהר כי כתב התביעה כלל סעד נוסף, של משיכת ההתנגדות שהגישה הנתבעת לוועדות לתכנון ובנייה. מאחר וההתנגדות לתכנית שהציעה התובעת התקבלה בינתיים על ידי ועדת הערר המחוזית, שקבעה כי מדובר בשינוי "שיש לו השפעה הן על דיירי הבניין ובעיקר על העוברים ברחוב", אין עוד צורך להידרש לסעד זה.

הרקע העובדתי

אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת יזמה והקימה את הנכס הידוע כ"מרכז הפעמון" בירושלים, בפינת הרחובות המלך ג'ורג' ויפו, והיא הבעלים הרשום של הנכס. ביום 30.10.1990 נחתם "הסכם רכישה" בין התובעת לבין הנתבעת (נספח 3 לתצהיר התובעת, להלן: "הסכם הרכישה" או "ההסכם"). במסגרת הסכם זה רכשה הנתבעת מהתובעת זכויות בשתי חלקות במקרקעין, בקומת הכניסה ובקומה הראשונה, בשטח כולל של 307.23 מ"ר ובתמורה לתשלום סכום של 2,138,947 דולר ארה"ב. שטח נוסף במקרקעין נרכש על ידי הנתבעת ב"תוספת להסכם רכישה מיום 30.10.1990" שנחתמה ביום 5.2.1992, בתמורה לסכום נוסף של 360,000 דולר ארה"ב (תוספת זו צורפה כחלק מנספח 7 לכתב התביעה). במועד בו נחתם הסכם הרכישה נחתם גם הסכם ניהול בין התובעת לבין הנתבעת (נספח 7 לתצהיר התובעת). אין מחלוקת כי מלוא התמורה עבור רכישת הנכס שולמה במועד, וכי הבנק משלם לחברת הניהול של התובעת את התשלום הנדרש כסדרו.

על פי הוראת הסכם הרכישה התחייבה התובעת להעניק לנתבעת "זכות של חכירה לדורות לתקופה של 999 שנים או זכות בעלות – לפי בחירת המוכרת – בשטח הנרכש" (סעיף 17(א) להסכם). על פי הוראות ההסכם לא אמור היה לחול שינוי כלשהו בתמורה כתוצאה מהפעלת זכות הבחירה שניתנה לתובעת. מכאן ראייה שהצדדים להסכם ראו את זכות החכירה לדורות של הנכס לתקופה של 999 שנים כשקולה לזכות הבעלות.