ת"א 49658-01-11 נציגות אמיר דרורי9חלון נ' סאדאב בע"מ 11 במרס 2016

1.תביעה זו מקיפה מרכיבים ברכוש המשותף בבנין-המגורים שברחוב אמיר דרורי מס' 9 בחולון. לטענת התובעת – נציגות הדיירים בבנין – נמסר הרכוש המשותף והוא לוקה בליקויים שונים, השוללים שימוש הולם בו. טוענת הנתבעת, מנגד, כי היא ידועה במסירתן התקינה של הדירות הרבות שהיא בונה וכי, לגופו של המקרה, ננקטו מאמצים ניכרים, פעם אחר פעם, להיענות לכל דרישה שהעלתה התובעת, מעל ומעבר לאחריותה של הנתבעת לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. עוד נטען להתיישנות התביעה וממילא לשיהוי ממשי שנפל בהגשתה המאוחרת.

2.מומחה מטעמו של בית-המשפט, המהנדס יוסי גולדקלנג, ביקר בבנין ביום 17.1.2013 – בעיצומה של עונת-הגשמים. הוא מצא שורת-ליקויים ברכוש המשותף, ועיקר בם היא חדירת-מים לחניון שמתחת לקרקע. הנתבעת ניסתה בעבר לתקן ליקוי זה, אלא שהצפת-החניון במים לא פסקה. יתר הליקויים היו חריפים פחות אך הם הקיפו חלקים נוספים מן הרכוש המשותף. בתמצית ייאמר כי אלה נגעו לחֶסר ב"אפֵּי"-מים בקורות ובמרפסות; לחדירת-רטיבות מן המרזב, מהגג ומחלונות שבחדר-המדרגות; להיעדרו של מעקה במדרגות-הכניסה; לסדק באחד הקירות; לשקיעות של ריצוף ולליקויי-חלודה. יחד הסתכמה הערכתו של מר גולדקלנג את עלות-העֲמדתו של הרכוש המשותף במצב תקין בסך של למעלה מ-63 אלף שקלים בתוספת מע"מ – עלות-התיקונים לקבלן גדול כמו הנתבעת אשר מכיר את המיזם. קבלן-שיפוצים מזדמן, נקבע כמקובל, יוסיף 25 אחוזים על הסכום הזה. נמצא צורך בפיקוח הנדסי על תיקונים, בעלות של 6,500 בצירוף מע"מ.

3.שני הצדדים ויתרו על העמדתה של חוות-דעתו של מומחה בית-המשפט לחקירה נגדית. הנתבעת הצהירה, אמנם, כי אין היא מקבלת את חוות-הדעת הזו, אך היא לא הפנתה אל המומחה ולו שאלה אחת. מצִדה הציגה הנתבעת את חוות-דעתו של מומחה נכבד לא פחות, המהנדס דן אורמן, אלא שאותו מומחה ביקר בבנין קרוב לשנה ומחצה קודם לביקורו של מר גולדקלנג – בחודש ספטמבר של שנת 2011, היינו, לפני עונת-הגשמים; ודומה כי עיקר בחוות-דעתו לענין החניון לא היה אלא פירוטן של טענות-ההגנה של הנתבעת. מר אורמן לא התעלם ממוקדים של חדירת-מים לחניון, אך הוא סבר כי ניתן לתקנם בעלות נמוכה פי עשרים מזו שקבע מומחה בית-המשפט. שני המומחים האלה נחלקו בכימות-עלותם של תיקונים נוספים, וכמעט בכל אחד מהם העמיד מר אורמן את קביעתו על מחצית ופחות מן השיעור שקבע מר גולדקלנג.

4.בית-המשפט, אך מובן, אינו מתמצא בעלותם של תיקונים. לפיכך, העובדה שהנתבעת לא ניסתה אפילו, וממילא לא הצליחה, לערער את קביעותיו של מר גולדקלנג בדרך של חקירה נגדית, מוליכה לקבלת קביעותיו בענין העלויות. את עמדתה של הנתבעת באשר לכניסתם של מים לחניון אני מתקשה לקבל היות, שכאמור, בדיקתו של המומחה מטעמה נעשתה בשלהי-הקיץ ואילו המומחה מטעם בית-המשפט ביקר בעונת-הגשמים ובהתאם – איתר ממצאים חמורים יותר של רטיבות. הוא הדין לענין מוקדים אחרים של חדירות-מים: בדירה מס' 8 של משפחת נקש; בתקרתו של חדר-המדרגות בקומה העליונה ובארון-הדוּדים בקומה הרביעית. את כל הממצאים האלה אני מקבל כמהימנים ומשקפים ליקויים, שעמדו במועד ביקורו של המהנדס מטעמו של בית-המשפט. בשני ענינים – כניסת-מים מחלונות בחדר-המדרגות וסדקים במשטח, הסמוך לחדר-האשפה, נחלקו המומחים בפתרונות שהוצעו. אני מוצא שיש לקבל את חוות-דעתו של מומחה בית-המשפט. מר אורמן סבר כי שום פתרון לא יסלק את הליקויים, אלא שהפתרונות שהציע מר גולדקלנג – הקמת גגון מעל לחלונות החדירים ותיקון המשטח הסדוק – הם הולמים ובכוחם לסלק את הליקוי ולא להותירו כבעיה כרונית, המצריכה טיפול חוזר ונשנה.

כאן יש להזכיר את הכלל המשפטי ולפיו ייטה בית-המשפט לקבל את חוות-דעתו של מומחה מטעמו – ניטראלי ובלתי קשור למי מהצדדים, אלא בהימצא טעמים כבדי-משקל וחריגים שלא לעשות כן. "אכן", כתב בית-המשפט העליון, "עֵד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בההעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, בפִּסקה הרביעית לפסק-דינו של כבוד השופט שאול אלוני (פורסם במאגרים, 23.4.1990). ראו גם ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 568 (כבוד השופט אליעזר גולדברג) (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5, בפִּסקה 22 לפסק-דינו של כבוד השופט אדמונד א' לוי (פורסם באתר הרשות השופטת, 23.7.2006)). מכלל זה לא מצאתי מקום לחרוג כאן.

5.בסוגיה יחידה ראיתי, עם זאת, מקום להעדיף את קביעותיו של מר אורמן, וכוונתי לסימני-חלודה שנמצאו במקומות שונים ברכוש המשותף. סבורני כי לא עלה בידי התובעת לסתור את טענתו של מומחה-הנתבעת כי מדובר בליקויים, שנוצרו עקב בלאי סביר. אינני סבור כי היה בכוחה, אף לא באחריותה של הנתבעת, שמסרה את הבנין שנים קודם לאיתורם של סימני-החלודה האלה, למנוע את היווצרותם או לתקנם לאחר שנתגלו. את סכומם המצטבר של התיקונים הנדרשים העמיד מומחה בית-המשפט על 1,300 ש"ח לפני מע"מ, והוא יופחת מהאומדן הכולל שבחוות-דעתו.

6.נותרה לדיון השאלה הנכבדה של החובה לאפשר תיקון. הדין בענין זה הוא, להבנתי, ברור. אין הניזוק חייב לאפשר תיקון בפועל בידי המזיק (ע"א 656/99 דר' בר-שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 13 (כבוד השופטת מרים נאור) (2003); ת"א (שלום תל אביב-יפו) 60399-01-13 קורנפלד נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ, בפסקה הששית לפסק-דיני (פורסם במאגרים, 12.2.2016)). אלא, במקום שבו התברר כי הניזוק לא אפשר לקבלן לתקן לפי הוראתו של חוק-המכר, שכבר הוזכר, לא יהא מקום לפצותו בשיעור הגבוה יותר, ומקורו בצורך להזמין קבלן אחר.

שמיעתן של העדויות במקרה שלפנַי מניחה את הדעת כי התובעת מיצתה את הנדרש ממנה על מנת לאפשר לנתבעת לתקן בעצמה את הליקויים. הנתבעת אף שלחה, יותר מפעם אחת, את ידה בתיקונים שונים, אלא שעובדה היא כי בכל אלה לא היה לפתור את הפגמים, שאיתר מומחה בית-המשפט בביקורו, ובפרט את הליקוי המשמעותי בחניון שמתחת לקרקע. בנסיבות אלו מותר היה לתובעת לומר: "די!", ושוב אין היא חבה לאפשר לנתבעת לערוך עבודות נוספות. אמת, בדיון בקדם-המשפט סברתי כי נכון יהיה כי ניסיון לתיקון שכזה יתאפשר, אך הדבר לא היה מתוך הכרה בכוחה המשפטי של הנתבעת לבצעו, כי אם בניסיון לחסוך מדיירי-הבנין את מה, שהתברר כי אכן אירע, והוא עיכוב ממושך נוסף – הטבוע, למרבה הצער, בהליך המשפטי – בתיקונם של הליקויים. מסקנתי היא, אפוא, כי על הערכתו של מומחה בית-המשפט יש להוסיף את 25 האחוזים שבם דיבר.

7.את טענתה של הנתבעת להתיישנותה של התביעה – אינני מקבל. ראשית, הליקויים המתוארים יצרו מצב מתמשך. פעולתם הרעה טרם נסתיימה. אלה הם אפוא – לשונו של סעיף 89(1) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] – "מעשה נמשך והולך", שטרם הגיע "היום שבו חדל" (ראו והשוו לע"א 9292/07 חברות שדמות הדרום בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שמעונים", בפסקה 12 לפסק-דינו של כבוד השופט יצחק עמית (פורסם באתר הרשות השופטת, 6.1.2010)). שנית, ברע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי, פסק כבוד השופט דר' יורם דנציגר, מפורשות, כך:

"המחוקק עצמו קבע כי אין מניעה כי ליקויי בנייה ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא על פי חוק המכר דירות. בכך קבע המחוקק עצמו את היחס שבין חוק המכר דירות לבין דינים אחרים. משכך, כלל אין צורך להיזקק לפרשנות כלשהי בדבר היחס שבין חוק המכר דירות לבין פקודת הנזיקין ואין ממש בטענותיה של [המערערת] כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו בגדר 'דין ספציפי'. מכאן נובע כי אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות החוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות. יתר על כן, באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ציין בית משפט זה כי מדובר 'בשתי 'מלכויות' שהאחת אינה נוגעת בחברתה'" (שם, בפִּסקה 13 להחלטתו (פורסמה באתר הרשות השופטת, 4.7.2011)).