ראדקו התחדשות עירונית ואח' נ' מאירסדורף ואח'

בקשה לצו מניעה זמני, למניעת פעולות שיביאו לגרם הפרת חוזה בין היזם המבקש, לבעלי דירות בבתים משותפים עמם התקשר היזם בהסכמי פינוי בינוי כחלק מפרוייקט התחדשות עירונית

רקע כללי

1.בהתאם לתוכנית האב להתחדשות עירונית באשקלון, (בהתאם לתמ"א 38 פינוי/בינוי), ולפי החוק לפינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, (להלן: "החוק"), אחד המתחמים המיועדים להתחדשות עירונית באשקלון, מצוי ברחובות בר כוכבא וגבעתי בעיר, (להלן: "המתחם"). המתחם כולל 13 בתים משותפים ברח' בר כוכבא באשקלון, (מספרים אי זוגיים 21-55) בהם 260 יח"ד, (להלן: "הבתים בבר כוכבא"), וכן בניינים 4,6,8,10,12,14 ברח' גבעתי, בהם 18 יח"ד בכל בניין ובסה"כ 180 יח"ד, (להלן: "הבתים בגבעתי"). התחדשות הבתים המשותפים האמורים, ברח' גבעתי, היא העומדת בליבת המחלוקת בתיק זה. המבקשים הפנו למכתבה של גב' ויקטוריה ברנגל מהנדסת העיר אשקלון, (נספח 2 לבקשה), ולפיה ישנה ציפייה שאת המתחם כפרויקט, יבצע יזם אחד. יחד עם זאת ולכאורה לפי תוכנית האב להתחדשות העירונית באשקלון הדבר לא עלה כתנאי מפורש ולכאורה אין מניעה כי במתחם יפעל יותר מיזם אחד והגם שנקודה זו הועלתה בטענות הצדדים, לצורך ההחלטה בשאלת הסעד הזמני שהתבקש, אין הכרח להכריע בה.

2.תוכנית ההתחדשות העירונית באשקלון הופצה בשנת 2019. כבר החל משנת 2016 פעלו יזמים נוספים במתחם דוגמת חברת י.ח. דמרי בניה ופיתוח, (להלן: "דמרי"), להתקשרות מול בעלי דירות בבתים משותפים במתחם, על הסכמי פינוי בינוי, כאשר לפי החוק, נדרש רוב של בעלי זכויות, באופן ממשי לפחות 67%, בכדי להתניע תהליך של התחדשות עירונית, ומכאן התמריץ של כל יזם המבקש לקדם תהליכים במתחם, לנסות ולהחתים כמה שיותר בעלי דירות מולו.

הצדדים

3.המבקשת 1, ראדקו התחדשות עירונית בע"מ, הינה חברה פרטית העוסקת בהתחדשות עירונית. המבקשת 2, ראדקו התחדשות עירונית בר-כוכבא גבעתי אשקלון בע"מ, הינה חברת בת של המבקשת 1, אשר הוקמה לצורך הפרוייקט נשוא התביעה, במתחם בר כוכבא – גבעתי באשקלון, (להלן: "ראדקו"). המבקשים 3-8 הינם בעלי זכויות בדירות, בבתים בגבעתי שהתקשרו עם ראדקו ותומכים בה, תוך שכתב התביעה מפרט טענות עצמאיות (שראדקו לכאורה אינה יכולה לטעון), כנגד מי מהמשיבים. בחקירות הנגדיות עלה כי מבקשים 3-8 קיבלו התחייבות מלאה לשיפוי מראדקו לכל מה שיחויבו אם יחויבו, בשל הצטרפותם כתובעים נוספים לתביעת ראדקו. המשיב 1, עו"ד ישי מאירסדורף, וכן המשיבה 2, שותפות פרידמן יונגר ושות' עורכי דין, בה עו"ד מאירסדורף שותף, (להלן: "עוה"ד"), הינה הגורם שהתקשר למתן שירותים משפטיים לבקשת התארגנות בעלי הדירות בבתים בגבעתי, (להלן: "הנציגות"). אחת הפלוגתאות נשוא התיק העיקרי, נוגעת לכשרותה של הנציגות, וכשרות פעולותיה, כאשר מדובר בנציגות שהחלה לפעול, בסביבות חודש 3/23. המבקשים טוענים בתוקף להעדר חוקיות הנציגות ופעולותיה. המשיבה 3 קבוצת גבאי התחדשות עירונית בע"מ וכן המשיבה 4, קבוצת גבאי בניה יזום, ניהול ואחזקות נדל"ן בע"מ, (להלן: "קבוצת גבאי" או "גבאי"), הינן חברות יזמיות אשר הומלצו בידי הנציגות להיות הגורם עמו תהיה התקשרות לצורך יזום ביצוע ומימוש ההתחדשות העירונית בבתים בגבעתי.

4.המשיבים 5-18 הינם חברי הנציגות שנבחרו, תוך שיש לציין כי לאחר הגשת התביעה, נמחקו ממנה המשיבים 7 וכן 17. הנתבעים 19-20 הינם בעלי דירות בבתים בגבעתי, אשר שלחו ביום 29.2.24, הודעת ביטול להסכם שהיה להם עם ראדקו, (הודעת ביטול באותו מועד נשלחה גם מטעם המשיב 5).

הסעדים בתיק העיקרי, והסעד הזמני שהתבקש

5.בתיק העיקרי, כעולה מסע' 12 לכתב התביעה, ביקשה ראדקו, צו מניעה קבוע, המורה לנתבעים להימנע מביצוע פעולות שאינן כדין, שיביאו להפרת הסכמים שנחתמו בין ראדקו לבעלי דירות בבתים בגבעתי, להימנע מכל פעולה שיהיה בה בכדי לפגוע בזכויות ראדקו ובכלל זה להימנע מפעולות של ביטול הערות אזהרה, להצהיר כי המשיבים פועלים לסיכול חוזים קיימים ולהצהיר כי מי מהמשיבים הפרו הסכמים שיש ביניהם לראדקו. המבקשים 3-8, שהינם בעלי דירות התומכים בראדקו, ביקשו צו מניעה קבוע, כנגד המשיבים 1-4 להימנע מפעולות שיהיה בהם בכדי שצדדים שלישיים, יגרמו להפרת הסכמים של בעלי זכויות החתומים מול ראדקו ולהצהיר כי עוה"ד, המשיבים 1-2, הפרו חובותיהם כלפי בעלי הדירות בבתים בגבעתי ושפעלו בניגוד עניינים כעורכי דין. במסגרת הבקשה לסעדים זמניים, כעולה מסע' 13 לבקשה, התבקש צו מניעה זמני, עד ההכרעה בתובענה לצווי מניעה קבועים, סעד ולפיו המשיבים ימנעו מביצוע כל פעולה שיש בה בכדי לגרום להפרת הסכמים בין ראדקו ומי מבעלי הדירות בבתים בגבעתי שחתמו על הסכמים מול ראדקו, ובכלל זה להימנע מפעולות לביטול הערות אזהרה שרשומות לטובת ראדקו.

הטיפול בבקשה והדיון