ת"א 48908-02-12 באור השקעות (1995) בע"מ ואח' נ' משה ז"ל ואח'

1.בתיקים המאוחדים שבכותרת הוחלט על פירוק שיתוף במקרקעין, בחלקות 38(44), 45, 72, 84 ו – 69 בגוש 6942, במתחם התחנה הישנה בתל אביב. כן הוחלט כי הפירוק יעשה בדרך של מכר, מונה כונס נכסים, עו"ד מרדכי גלוסקה (להלן: "הכונס") ואף ניתנו הוראות לגבי פרסומו של מכרז. במספר החלטות שניתנו עם התקדמות ההליך, אף נקבע כי לאחר שנים רבות של שיתוף במקרקעין וקיום הליכים משפטיים, יש לקדם את המכירה, למרות שינויים משמעותיים במצבו התכנוני של המתחם, אשר נמצאים בשלבים ראשוניים ואשר השפעתם על שוויו קשה להערכה.

2.בהחלטה מיום 10.6.2014 הוריתי כי על הכונס לפרסם את מסמכי המכרז בתוך 14 יום.

3.אלא שפרסום המכרז עוכב, הן לפי החלטה מאוחרת שניתנה ביום 21.6.2014, בבקשה מספר 72, שהגיש עזבון משה שפיר ז"ל, והן מכח צו ארעי לעיכוב ביצוע, שניתן ביום 19.6.2014, בבית המשפט המחוזי מרכז לוד, בבקשת עיריית תל אביב, לרשות ערעור על החלטתי לפרסום המכרז.

4.בקשה 72, כמו גם בקשה 77 שהוגשה לאחריה, נדונו בפני ביום 10.9.2014, ובהן ניתנת החלטתי היום.

בהחלטה זו יש לקבוע את עיתוי פרסום המכרז וכן להכריע בשאלות הקשורות לדרכים לאמוד את שווי החלקות ובשאלות הקשורות לאפשרות פיצול המכרז למספר מכרזים ולמכירת כל אחת מהחלקות בנפרד.

ההחלטה אינה חלה על המכרז למכירת חלקה 69, אשר לגביו ניתן כבר צו לעיכוב ביצועו.

5.בקשה 72 מעלה שאלות הקשורות להערכת שווי החלקות נשוא המכרז, על רקע קשיים בהערכת שווי החלקות, במצבן התכנוני, הפיזי והמשפטי הנוכחי. בין היתר התבקש בה להזמין הערכת שווי מינימום עובר למכירת החלקות.

בבקשה 77, שהוגשה על ידי קבוצת באור – לוישטיין, מתבקש בית המשפט לאפשר מנגנון "גמיש" לקידום פרסום המכרז והמכר – בכך שיבטל את איחוד הדיון בין כל התיקים שבכותרת, ובכך שיאפשר פרסום מכרזים נפרדים לאותן חלקות שאין צווים המעכבים את קידום מכירתן (חלקות 86, 72 ו-45), הכל נוכח עיכוב בהליכי פירוק השיתוף שנגרם כתוצאה מהליכי ערעור ובקשות לעיכוב ביצוע אשר הוגשו על ידי צדדים שהם בעלי זכויות רק בחלקה אחת מבין החלקות הכלולות במכרז.

כאמור, צו אחד המעכב ביצוע הוצא בהליך הקשור לחלקה 69, צו זה אינו מעכב את מכירת יתר החלקות. צו עיכוב נוסף, אמנם ארעי, הוצא לבקשת העיריה, אשר רשומה כבעלת זכויות רק באחת החלקות – חלקה 38 (44), אך עיכב את פרסום המכרז למכירת כל יתר החלקות.

6.לדיון התייצבו גורמים מוסמכים מעירית תל אביב, המנהלים את הליכי התכנון החדשים במתחם. לטענתם, העיריה מקדמת מאוד את פיתוח המתחם, ועד לחודש פברואר 2015 תציג לאישור הוועדה המקומית תוכנית מפורטת למתחם, אשר תכלול את פירוט זכויות הבניה, השימושים המותרים, תוואי הדרכים, הוראות איחוד וחלוקה ועוד. עד להשלמת תכנון תוכנית זו לא ניתן כלל להעריך את שווי הזכויות בחלקות ועל כן פרסום המכרז בתנאים אלה, יפחית את מספר הרוכשים הפוטנציאליים, יביא להצעות רכישה נמוכות ויפגע בבעלי הזכויות. העיריה אף טוענת כי חלוף הזמן מנוצל לטובת הגברת הוודאות לא רק במצבו התכנוני של המתחם, אלא גם במצבו הפיזי והמשפטי, באשר הינה מנהלת כיום משא ומתן לפינוי פולשים, אשר עשוי להבשיל להסכם עד למועד האמור.

לטענת העיריה התוכנית החדשה תיטיב עם הבעלים ביחס לשווי זכויותיהם על פי התוכנית הקיימת.