ת"א 47648-11-22 גולדן נ' בית וגג רחוב רננים 4-2 רמת גן,שותפות מוגבלת ואח'

בהליך לפני נדונה תביעתה של רונדה גולדן שהתקשרה, כבעלת דירה בבית משותף ברחוב רננים 2-4 ברמת גן, במערכת הסכמית עם חברת "בית וגג" - יזמית פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף. במסגרת התביעה, טוענת התובעת בתמצית כי במסגרת מערכת ההסכמים בינה לבין הנתבעת, היא שילמה סך ₪950,000 עבור שדרוג דירתה לדירת גן עם גינה בשטח של 128 מ"ר. אלא שבפועל קיבלה התובעת גינה קטנה בהרבה, כאשר חלק ממנה נגרע והפך לשטח משותף. לטענתה, בהתנהלותה כאמור הפרה הנתבעת התחייבות חוזית מהותית והתעשרה שלא כדין על חשבונה ומשכך, הוגשה תביעתה, במסגרתה עתרה התובעת לסעד האוכף ההתחייבות להצמדת גינה בשטח המוסכם לדירת התובעת ולחלופין להשבת התמורה אשר שולמה על ידה ביתר בגין תוספת מוסכמת זו. הנתבעת טוענת בתמצית מנגד כי הצמדת שטח הגינה לדירת התובעת, הייתה כפופה לאישורי העירייה וכי התובעת הייתה מודעת מראש למגבלות התכנוניות אשר יכול שלא יאפשרו הצמדת מלוא שטח הגינה לדירה והסכימה להן. נטען כי בנסיבות אלו, לא הפרה הנתבעת את התחייבותה ונוסף על כך, לאור הסכמות הצדדים כי ממילא לא זכאית התובעת לאכיפת ההסכם או לפיצוי כספי כלל ובסכום הנתבע בפרט.

מבוא;

1. התובעת - רונדה גולדן, הייתה בעלת דירה מקורית (תת חלקה 9) בבית משותף ברחוב רננים 2-4, רמת גן, הידועה כחלקה 141 בגוש 6203 (להלן: "דירת המקור של התובעת" ו"הבית המשותף").

2. הנתבעת העיקרית בהליך (נתבעת מספר 1) היא "בית וגג רחוב רננים 2-4", שותפות מוגבלת, אשר שימשה כיזמית פרויקט תמ"א 38 בבניין (להלן: "הנתבעת").

3. אציין כי נוסף על הנתבעת 1, צורפו כנתבעים בהליך - בעלי הזכויות המקוריים בבית המשותף (נתבעים 2-31) וכן רוכשי דירות חדשות בבית המשותף (נתבעים 32-70). אלא שאין חולק כי נתבעים אלו לא נטלו חלק פעיל בהליך.

   כך, מבין כל הנתבעים, לבד מהנתבעת 1, הגישו כתבי הגנה רק הנתבעים 44: ברוך רויטל וברוך רונן והנתבעים 61 - בן עלי סיגל ובן עלי דוד עמרם. במסגרת כתבי ההגנה מטעמם טענו נתבעים אלו כי בעת רכישת דירותיהם הם הסתמכו על התוכניות שצורפו להסכמי הרכישה, לפיהן חלקת המריבה (שטח הגינה הנדון) הוצגה כשטח משותף. עוד נטען כי המערכת ההסכמית בין התובעת לנתבעת לא הייתה ידועה להם בעת חתימת ההסכמים, וכי הם הסתמכו אך ורק על התוכניות שצורפו. ולבסוף טענו כי הצמדת חלקת המריבה לתובעת תהווה פגיעה בזכותם הקניינית, שכן מדובר בשטח משותף שהם רכשו עליו זכויות. זאת בשים לב לסעיף 8 להסכם הרכישה עליו חתמו - המאפשר ליזם להצמיד שטחים מהפרויקט "פרט לאותם חלקים מהבית המשותף שהוצאו ו/או יוצאו ע"י המוכרת, לפי שיקול דעתה, מגדר הרכוש המשותף בבית המשותף".

   אלא שלבד מהגשת כתב הגנה לא נטלו נתבעים אלו (וכלל הנתבעים, לבד מהנתבעת 1), כל חלק בהליך ובכלל כך – לא הגישו תצהירי עדות ראשית, לא התייצבו לדיונים ואף לא הגישו סיכומים. בנסיבות אלו – ההליך התנהל רק בין התובעת לבין הנתבעת ומשכך – כהקדמת המאוחר אציין כי – נקודת המוצא לדיון היא כי שכל הכרעה אשר תתקבל במסגרתו, תחול גם על נתבעים אלו.

4. הבית המשותף היה בית ישן, עליו חלו הוראות תמ"א 38. בעלי הדירות הישנות בבית המשותף, ביקשו לקדם פרויקט כאמור על ידי התקשרות עם יזם – אשר יהרוס את הבית המשותף ויבנה תחתיו בית משותף חדש ובתמורה יקבל את הדירות החדשות אשר יתווספו לבית המשותף. בעלי הדירות בחנו אפשרות להתקשרות עם מספר יזמים אפשריים וביניהם הנתבעת – אשר איתה בחרו בסופו של יום להתקשר בהסכם.