ת"א 4581-01-14 גבעת עוז נ' מינהל מקרקעי ישראל/אגף תכנון ופי

לפני תביעה כספית אשר הגיש התובע (להלן: "התובע" או "הקיבוץ") נגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבעת" או "הרשות"). במסגרת התביעה עותר התובע להשבת סך של 1,092,953 ₪, אשר לטענתו, שולמו על ידו ביתר, וזאת בעבור דמי היוון להסדרת זכויותיו בקרקע אליה התרחב המפעל שבבעלותו ובגין החכרת שטח נוסף לצרכי המפעל.

הסוגיה המרכזית המתעוררת הינה, האם עסקינן בהרחבה של מפעל קיים או שמדובר במפעל בהקמה, לצורך קביעת דמי היוון. סוגיה נוספת עניינה, הקריטריון המשמש את הנתבעת להכרעה בעניין.

טענות הצדדים בתמצית

טענות התובע

3.לטענת התובע, בשנת 1987 נחתם בין הצדדים חוזה חכירה ביחס לשטח של כ-1.8 דונם בו פועל מפעל של הקיבוץ ליצור תמציות טעם וריח (להלן: "המפעל"). עם השנים התרחבה פעילותו העסקית של המפעל, שלוותה גם בהתרחבות פיזית שלו מעבר לשטחו המקורי. הקיבוץ פנה לרשות על מנת להסדיר את זכויותיו בקרקע וביום 30.7.2012 הודיעה הרשות לקיבוץ, כי אושרה בקשתו לחכירת שטח נוסף של 22 דונם, ועליו לשלם בגין השטח הנוסף דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע. הרשות התנתה דיון בהשגה שהגיש הקיבוץ בנוגע לשווי הקרקע לצורך חישוב דמי החכירה, בתשלום דמי היוון בשיעור של 75% מערך הקרקע. הקיבוץ שילם, תחת מחאה, סך של 1,841,311 ₪ ובהמשך שילם עוד 645,158 ₪, ובסך הכל שילם את מלוא דמי ההיוון בסך של 2,486,469 ₪. ההשגה שהגיש הקיבוץ, נדחתה. לטענת הקיבוץ, בהתאם להוראה מס' 102 של האגף החקלאי ברשות היה עליו לשלם אך 51% מערך הקרקע שכן מדובר בהרחבה של מפעל קיים, באזור עדיפות לאומית ב' ולפיכך שילם ביתר סך של 1,092,953 ₪. לטענת התובע, הרשות משתמשת לקביעה אם מדובר בהרחבה של מפעל קיים או הקמה של מפעל חדש, במבחן יחס השטחים (מקורי לעומת הנוכחי), ולפיו אם קיים יחס "גבוה" בין השטח המקורי לשטח החדש, המדובר בהקמה של מפעל חדש, כאשר היא מתעלמת מכך שהרחבת המפעל נעשתה לאורך השנים, ובהעדר כל בסיס נורמטיבי למבחן, וממילא, אין לרשות כל הגדרה ליחס שטחים כזה. לטענת התובע, הרשות אינה מאפשרת להגיש השגה לגבי שיעור דמי ההיוון, והיא לא הגיבה לפניות התובע לקבלת הסבר לגבי הקריטריון המנחה את ההחלטה לפיה המדובר בהקמה של מפעל חדש, ומכאן נסללה הדרך להגשת התביעה.

טענות הנתבעת

4.לטענת הנתבעת, במשך השנים גדל המפעל משטח של 1.8 לשטח של 22 דונם, בלא שנעשתה כל פניה לרשות לקבלת אישור להקצאה נוספת של קרקע למפעל. אין בסיס לטענת הקיבוץ, כי לו היה פונה במהלך השנים ומסדיר את גדילתו צעד אחרי צעד, היתה הרשות רואה בגדילה ההדרגתית כהרחבה, שכן הקיבוץ לא פעל כך, והוא למעשה פלש למקרקעין הנוספים. ביום 30.7.2012, ככל הנראה בשל כוונה למכור את המפעל, והצורך להסדיר באופן חוקי את פעילותו בקרקע, פנה הקיבוץ לרשות בבקשה לאשר הקצאה של כ-22 דונם (תוספת שטח של 19,490 מ"ר). הבקשה אושרה, בכפוף לתשלום דמי היוון של הקרקע לפי אחוז ההיוון של הקמת מפעל בסך של 91%, מאחר ומדובר במפעל שגדל ב-900%, ויש לראות בו מפעל חדש ולא מפעל שהתרחב. ביום 24.9.2012, שילם הקיבוץ תשלום ראשון בסך 2,612,214.63 ₪ (הכולל דמי שימוש בסך 391,350 ₪), וביום 21.10.2012 נשלח לרשות מכתב התראה לפני פניה לערכאות, הדורש קבלת עמדתה ביחס לטענה כי יש לחייב את הקיבוץ בתשלום של 51% בלבד מערך הקרקע. ביום 9.12.2013, שילם הקיבוץ תשלום שני בסך 821,607.92 ₪ (כולל 51,118 ₪ בגין דמי שימוש), ולאחר כמה ימים, ביום 11.12.2013, התקבל מכתב נוסף מהקיבוץ בו צויין כי אין בתשלומים ששילם כדי להוות הסכמה לחיוב היתר של הקיבוץ, או לפגוע בזכויותיו וטענותיו כנגד התשלום. לטענת הנתבעת, גם אם מדובר במפעל המייצר אותם מוצרים, יש לראות בגידול העצום בהיקף הפעילות שלו ובהכנסותיו השונים לחלוטין מהמפעל הקטן שלו הוקצו 1.8 דונם , כמפעל חדש. המפעל אף נמכר לפני כשנה לחברה בינלאומית בתמורה לסכום של מאות מליוני שקלים, שווי שלא היה מתקבל בתמורה למפעל המקורי, כאשר הקיבוץ אף לא דיווח על העיסקה לרשות. הרשות מפנה לתמיכה בטענתה, כי החלטתה אינה שרירותית, לס' 25(11) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993, לפיו הענקת זכויות במקרקעין גובלים למפעל קיים לצורך הרחבת המפעל, אינה טעונה מכרז, אלא אם מדובר בשטח העולה על חמישים אחוז משטח המפעל, שאז יש צורך באישור ועדת הפטור של מועצת המינהל. מכאן, שהקריטריון להרחבת מפעל לעומת הקמת מפעל חדש, הינו מבחן השטח הנוסף, ומתחם הסבירות לשם הגדרת "הרחבת מפעל" הינה בשטח שפחות מ-50% משטח המפעל הקיים. מאחר ובעניינינו אין המדובר בהרחבת מפעל בשיעור של 50%, כי אם בגדילה בשיעור של 900%, כאשר המפעל המקורי הפך לכ-1/10 מהמפעל הנוכחי, המדובר במפעל חדש. משכך, יש לחייב את הקצאת המקרקעין בגינו בדמי היוון של הקמה ולא של הרחבה.

תשובת התובע לכתב ההגנה

5.לטענת התובע, המדובר בצמיחה איטית של המפעל לאורך 25 שנים. בנוסף, שטח המפעל כיום הינו כ-16 דונם, והקיבוץ הסדיר את הזכויות ב-22 דונם לטובת התפתחות עתידית של המפעל. בנוסף, אין רלוונטיות לטענה כי הקיבוץ לא הסדיר לאורך השנים את חכירת המקרקעין הנוספים, שכן הקיבוץ הסדיר את הגדלת שטח המפעל ועיגן אותה כדין, גם אם בדיעבד, ואף שילם דמי שימוש בגין תקופת העבר. זאת ועוד, הרשות לא דרשה ואינה דורשת כיום סילוק ידו של המפעל מהמקרקעין. התובע טען, כי הפניה לרשות לשם הסדרת הזכויות התבצעה בשנת 2010, בעוד עיסקת המכירה בוצעה כ-4 שנים לאחר מכן , ואין לקשור בין הדברים. התובע חוזר ומדגיש, כי למרות שהמפעל התפתח לאורך השנים, המדובר באותו מפעל.

ההליך

6.מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית של מר עוזי פלגי, ששימש כעובד וכחבר הנהלה במפעל וכיום משמש כמרכז המשק וכחבר ההנהלה הכלכלית (להלן: "מר פלגי").

מטעם הנתבע, הוגש תצהיר עדות ראשית של מר אריאל מזוז, המשמש כמנהל אגף בכיר עסקאות בהנהלת הרשות, והיה מעורב בקבלת ההחלטות בעניין התובע (להלן: "מר מזוז").