ת"א 45429-05-11 דניאלי ואח' נ' וגדני ואח'

1.סכסוך טעון נתגלע בבנין היפה, בית שמואל לוי, הידוע בכינויו ״בית הגמלים״ שברחוב נחלת בנימין מס׳ 13 בתל אביב-יפו. הבית, שבקומת הקרקע שלו מפעילים התובעים בשכירות מוגנת, מזה כ-27 שנים, קונדיטוריה ובית-קפה בשם "לה קוקט", נרכש בשנת 2011 בידי הנתבעים (הם התובעים-שכנגד). מאז מבקש כל צד מבית-המשפט, בקשר לו, שורה של סעדים כלפי האחר.

תמצית-הדברים

2.עיקרה של מחלוקת – עובדתי. לפי חומר-הראיות קביעתי היא כי הנכס, המושכר בשכירות-מוגנת, הוא החנות שבחזית-הבנין ועוד, במלואן, שתי-שורות של חדרים מצפון ומדרום לחצר הפנימית. חצר זו, וכמוה גם החצר האחורית של הבית, אינן חלק מן המושכר המוגן. הן רכוש משותף לכל בעלי-הזכויות בבנין. כל אחד מאלה רשאי לעשות בן שימוש סביר, ובלבד שלא ישלול מן האחרים את הדבר. לתובעים זכות לגשת אל החצרות הללו, לרבות מדלת שבבית-העסק שלהם. התובעים לא הפרו את הסכם-השכירות המוגנת, ואין יסוד להפקעתה של זכותם לפיו. בסיס לחיובם הכספי לא נמצא לי; וכך גם יסוד לחייבם לפנות את החדר, המשמש היום מטבח לבית-העסק ומיועד, כנטען, למקלט. במישור המשפטי, אין להטות אוזן לטענות-הנתבעים בדבר הפרות של הסכם-השכירות, שבעליו הקודמים של הבנין זנחו.

הרקע

3.שלוש קומות הן לבנין. קומת-הקרקע היא קומת-מסחר. מבט-על משווה לה את דמותה של האות העברית "ח" והיא עומדת על ראשה. הראש הוא החזית, הפונָה לרחוב נחלת בנימין. במרכז-החזית מצויים חלקו הציבורי של בית-הקפה ודלת-הכניסה אליו. שתי הזרועות שלוחות אל החצר שבעברו האחורי של הבנין. בכל אחת מהן שורה של חדרים – ארבעה בזרוע הצפונית ושלושה בזו הדרומית. הם משמשים את בית-העסק למטבח, לשירותים ולמחסנים. בתווך – חצר פנימית, שאליה פונים בית-הקפה וחדריו. מעֶבר לה – חצר נוספת, מוגבהת והגישה אליה היא מסביב לבנין, מדרום.

4.ביום 29.1.1987 נקשרו התובעים, סירוס ומינו דניאלי, בהסכם של שכירות מוגנת עם הבעלים דאז של הבנין, האחים מוריס וליאון (אריה) מסינג, שהחזיקו בבנין כבר משנת 1936 (נספח א' לתצהירי-עדויותיהם הראשיות של התובעים; תיק-התיעוד של הבנין, כמופיע בחוות-דעתו של המומחה מטעם-הנתבעים, מר מרדכי בס). בני-הזוג דניאלי באו במקומה של דיירת מוגנת קודמת – זהר חברה להנדסה בע"מ, שפעלה במקום משנת 1941 לפחות (נספח 53 לתצהיר-הנתבעים). הם נקשרו עמה בהסכם לחילופי-דיירים (נספח ג'). הסכם נוסף, משולש, שקשרו בינם הבעלים, הדיירת היוצאת "זהר" ותובע 1 (נספח ב'), נועד בעיקרו להסדיר חילוקי-דעות, שאינם מעניננו עתה.

עד לשנת 1990 עמדו התובעים, לגבי ניהולו השוטף של המושכר, בקשר עם נציג-הבעלים מסינג – רואה-החשבון ברוך ברוידא ז"ל. בנו, רו"ח אלון ברוידא, בא בנעליו סמוך לפטירתו אך היה מעורב בעניני-הבנין, מטעם-אביו, כבר משנת 1987 (פרוטוקול, בעמ' 279, ש' 1). בשנת 1995, לאחר פטירתם של האחים מסינג ז"ל והעברת-הבעלות לבנותיהם, הוחלף נציג זה בנתבע 3, עורך-הדין עודד וֵנגלניק. מאז ועד למכירת-הבנין לנתבעים טיפל האחרון בכל הקשור בו.

5.הבעלים ביקשו למכור את הבנין כבר מן המחצית הראשונה של שנות ה-2000. הם העמידו את עו"ד ונגלניק על איתורם של רוכשים ועל ביצוע-המכירה. נתבע 2, מר שמואל וגדני, התעניין ברכישה. הוא עמד בקשר עם עו"ד ונגלניק כבר בשנת 2005 והלה הציג לפניו פרטים הנוגעים לבנין, למאפייניו ולמחזיקים בו. הנתבע לא היה המתעניין היחיד והשלמתה של העסקה ארכה שנים מספר. בשנת 2009 אפילו פנה עו"ד ונגלניק אל התובעים בהצעה, שלא נענתה, כי הם-עצמם ישתתפו ברכישתו של הבנין (פרוטוקול, בעמ' 500, ש' 5-1). לבסוף, בשנת 2011, נקשרו יורשותיהם של האחים מסינג ז"ל, במעורבותו העמוקה של נתבע 2, בהסכם למכירת-הבנין לבנו, נתבע 1.

6.הרקע להגשתה של התובענה הוא טענתם של התובעים כי ביום 23.5.2011, באצטלה של עבודות לשיפוצו של הבנין לפי הֵיתר-שיפוץ שבידיהם, פלשו פועלים מטעמם של הנתבעים, מצוידים בכלים-הנדסיים, אל החצר הפנימית וזרעו בה הרס רב. הם עקרו את הריצוף; חפרו את האדמה לעומקה; הרסו קיר, שהפריד בינה לבין החצר האחורית; עקרו את שער-הכניסה לחצר האחורית וחיבלו בסורגים שבחלון. אספקת-המים והגז לבית-העסק נותקה. מערכת-הביוב ניזוקה קשות. שלושה מנועי-מקררים של בית-העסק ומנועים של מזגנים נותקו. מיטלטלין ובהם שולחנות, כסאות, שמשיות ומקררים ניזוקו. לבסוף, ללא כל תיאום עם התובעים הוצבו פיגומים לכל רוחבה של החזית של בית-העסק. מגוון של סעדים התבקש: הצהרה כי התובעים הם דיירים מוגנים בבית-העסק, על כל חלקיו לרבות החצר הפנימית; צו-מניעה, האוסר על הנתבעים ולוּ להיכנס אל בית-העסק ומקל וחומר לפגוע בו; וחיובם של אלה להשיב את המצב לקדמתו.

תובענה-שכנגד הלינה על הפרות יסודיות של ההסכם לשכירות מוגנת בידי הנתבעים-שכנגד. אלו הקימו, כנטען, עילה להפקעתה של הזכות המוגנת ולפינויָם של הללו. עוד התבקש לחייב את הנתבעים-שכנגד, בגין שבע השנים שקדמו להגשתה של התובענה, בדמי-שכירות חודשיים, שאינם בשיעורם הנמוך של דמי-שכירות מוגנת אלא גבוהים מהם פי 15, לא פחות.

7.בקשתם של התובעים למתן צו זמני, האוסר על הנתבעים לבצע כל פעולה נוספת בקומת-הקרקע של הבנין; מורה על הסרה של הפיגומים ומונע כניסה לבית-העסק הוכרעה (כבוד השופט מנחם (מריו) קליין) ביום 15.7.2011. "מעשי ה[נתבעים]", קבע השופט קליין, "בזמן קצר יחסית עשויים לשנות לחלוטין ובאופן בלתי הפיך את המצב הקיים. ה[תובעים] מפעילים עסק במקום כבר שנים ארוכות ואין ספק שלפחות חלק מן הפעולות שכבר החלו לבצע ה[נתבעים] או מי מטעמם ושתוכנן לבצע מפריעים עד כדי מונעים מה[תובעים] להמשיך ולהפעיל את עסקם" (שם, בפִּסקה 25). ניתן, אפוא, צו האוסר על ה"ה וגדני לנקוט כל פעולה נוספת, לרבות של שיפוץ, בשטחו הנטען של בית-העסק ובכלל זה בחצר הפנימית, ומחייב אותם לתאם מראש עם התובעים כל כניסה לבית-העסק וגם זאת – לצרכים מוגבלים בלבד.