יובל אלון חברה לבנין בע"מ ואח' נ' פרי א.פ המרכז אחסנה שווק מכירה בסיטונאות בע"מ ואח'

לפניי בקשה מיום 30.7.24 לתיקון כתב תביעה שהוגשה מטעם התובעים, וזאת מכוח תקנה 46 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "התקנות")

כתב התביעה המקורי הוגש ביום 20.08.2023 (להלן: "כתב התביעה המקורי"), שם נרשם כי הסעדים המבוקשים הינם הצהרתיים, צווי עשה ותביעה כספית בסך של 5,040,000 ₪.

בתמצית, כתב התביעה המקורי מגולל את טענותיה של התובעת 1, היא חברת יובל אלון לבניין בע"מ, חברה יזמית בתחום הנדל"ן וקבלן רשום בפנקס הקבלנים בסיווג בלתי מוגבל, שלטענתה בונה ובנתה עשרות אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר ומבנים בייעודים שונים בארץ (להלן: "יובל אלון"), התובעת ודורשת מהנתבעים כי זו תשמש יזם של פרויקט פינוי בינוי, במסגרתו תפעל להוצאת היתרי בניה מכוח תכנית חפ/2277 אשר פורסמה ביום 06.08.2012 (להלן: "התכנית") ושעניינה פינוי והריסה של 3 בנייני מגורים הקיימים בשכונת נווה דוד בחיפה והידועים כגוש 10743, בהם 28 יחידות דיור (בית משותף ברח' חזקיהו המלך 12, חלקה 142, הכולל 12 יחידות דיור, בית משותף ברח' יהושפט המלך 12, חלקה 133, הכולל 8 יחידות דיור, בית משותף ברח' יהושפט המלך 14, חלקה 14 הכולל 8 יחידות דיור (להלן: "מתחם המגורים")) וכן פינוי והריסה של בית משותף ברח' חזקיהו המלך 4 ו-6, חלקה 16, הכולל 38 תתי חלקות (להלן: "המתחם המסחרי"), תתקשר עם בנק מלווה הסכם ליווי סגור, תעמיד ערבויות בנקאיות לבעלי הזכויות, תהרוס את המבנים הקיימים המיועדים להריסה, תבנה במקומם מבנים חדישים בהתאם להוראות התכנית (מבנים חדישים הכוללים בנייני מגורים, שטחי מסחר, מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, חניות ציבוריות ודרכים), אשר מהם יוקנו לבעלי הזכויות בחלקות האמורות יחידות חדשות ואילו יתרת הזכויות יועברו לבעלותה (להלן: "הסכם הפינוי בינוי").

לטענת יובל אלון, הרוב המוחלט של בעלי הזכויות בחלקות הנ"ל חתמו על הסכם הפינוי בינוי, מנגד הנתבעים, אשר הינם בעלי זכויות מסוימות בחלקות, סירבו ומסרבים לחתום על הסכם הפינוי בינוי מטעמים שאינם מוצדקים וסבירים, מסרבים סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיהם ליובל אלון לשם ביצוע ההסכם והפרויקט, לחלופין מתנים את הסכמתם בתנאים בלתי סבירים, מאיימים לסכל את מימושו של הסכם הפינוי בינוי והכל במטרה ליצור עמדת מיקוח מיוחדת מול יובל אלון, ובמעשיהם אלה מעמידים את יתר בעלי הזכויות בחלקות בסיכון גופני ונפשי, זאת נוכח מצבם הרעוע והמוזנח של המבנים הקיימים במתחמים, לרבות סיכון קנייני וכספי באם הסכם הפינוי בינוי ייכשל, דבר אשר יגרום לנזק של מיליונים רבים ליתר בעלי הזכויות וליובל אלון עצמה.

מנגד ובתמצית, הנתבעים ביססו הגנתם בעיקר על הטענה כי כלל אינם בגדר "דיירים סרבנים" כפי שיובל אלון מנסה לציירם, אלא שהסכם הפינוי בינוי שהוגש להם לחתימה הציע להם תמורה פחותה באופן משמעותי מכפי שמציע לוח ההקצאות וטבלת האיזון שצורפה לתכנית, וזאת מבלי שנערך עמם כל משא ומתן בנושא וכאילו שהסכם הפינוי בינוי מטעם יובל אלון הינו בגדר "ראה וקדש". הנתבעים טוענים כי הם אינם "דיירים סרבנים", אלא כי יובל אלון הינה למעשה "יזם עקשן" המנסה לכפות על הנתבעים להסתפק ב"נזיד עדשים", במקום לנהל עמם משא ומתן הוגן ובתום לב ביחס לתמורה. הנתבעים טענו כי הסכם הפינוי בינוי כפי שהוגש להם לחתימה מקפח הלכה למעשה את זכויותיהם, טענו כי סירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי כפי שהוגש להם על ידי יובל אלון נעשה מטעמים ראויים וענייניים, וכי סירובם הינו לצורך עמידה על זכויותיהם הלגיטימיות, כך שיקבלו את מה שמגיע להם לפי לוח ההקצאות וטבלת האיזון, תמורה אשר יובל אלון חרגה ממנו באופן שרירותי וחריג.

ביום 27.12.2023 הודיעו התובעים כי פנו לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך מינוי שמאי פינוי בינוי, בהתאם להוראות סעיף 2א לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי"), וזאת כדי שיחליט האם התמורה שהוצעה לנתבעים במסגרת הסכם הפינוי בינוי מטעם יובל אלון הינה כדאית מבחינה כלכלית, ואם לא, באילו תנאים תיחשב ככדאית. השמאי שנבחר לצורך הכרעה באמור לעיל הינו השמאי אבישי זיו (להלן: "שמאי הפינוי בינוי").