תומר מלאך ואח' נ' סופיה בלפיד בע"מ - פסקדין

 מבוא

1. ביום 22/5/22 התובעים חתמו על הסכם עם הנתבעת לפיו רכשו ממנה דירת פנטהאוז בקומה 8 בבניין שבנתה הנתבעת ברחוב הלפיד 1 רמת גן ("ההסכם" ו"הדירה", בהתאמה).

    

2. הדירה בת 4 חדרים. שטח הדירה 95 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 36 מ"ר. מחיר הדירה הועמד על 3,460,000 ₪.

    

3. מועד המסירה נקבע ליום 28/2/23 (עמ' 1 להסכם בסעיף ג' למבוא). ביום 21/9/22 התובעים הזמינו שינויים מהנתבעת, בגינם נדחתה המסירה ב-15 יום, ליום 15/3/23.

    

4. בפועל, הדירה נמסרה לתובעים ביום 1/5/24.

    

5. התביעה מתייחסת לאיחור במסירה. התובעים דורשים פיצוי לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ("החוק"). יוער כי על המקרה דנן חל החוק כפי נוסחו טרם נכנס לתוקף תיקון מס' 9.

    

    

   הוראות ההסכם

    

6. סעיף 20(א)(1) להסכם קובע כי "תקופת הבנייה... ניתנת להארכה ע"י החברה לתקופה של עד 60 ימים וזאת מכל סיבה שהיא...". על פי סעיף זה, הנתבעת זכאית להארכת מועד המסירה ליום 15/5/23.

    

7. יצוין בהקשר זה כי הנתבעת הודיעה לתובעים ביום 2/3/23 וביום 13/3/23 כי היא מממשת את זכותה להארכת תקופת הבנייה. ההודעות ניתנו בסמוך למועד המסירה, אך מסתבר שהתובעים עקבו אחר התקדמות הפרויקט וכי ההודעה על העיכוב לא הפתיעה אותם. לצרכי המשפט דנן אניח כי המועד החוזי למסירה הינו 15/5/23.

    

8. באשר לגובה הפיצוי עבור האיחור, נקבע בסעיף ז' למבוא כי "הפיצוי החודשי מחושב לפי... 1,000 ₪ עבור כל חדר בדירה" (במקרה דנן 4,000 ₪) אולם בסעיף 2 לנספח השינויים הוספו המילים "או סכום הפיצוי... על פי חוק המכר, לפי הגבוה מביניהם" (ההדגשה שלי- א.א). מכיוון שהפיצוי לפי החוק גבוה מ-4,000 ₪ לחודש, הרי שחזרנו לקביעת הפיצוי לפי החוק.

    

    

   תקופת האיחור בגינה זכאים התובעים לפיצוי

    

9. טופס 4 ניתן לבניין ביום 26/2/24. באותו יום הנתבעת הודיעה לתובעים כי "בתוך 15 יום נתחיל בתהליך מסירת הדירות לרוכשי הדירות בפרויקט". התובעים הוזמנו לבצע גמר חשבון טרם המסירה.

    

10. הנתבעת טוענת לקשיים מול עיריית רמת גן ("העירייה") בהליכים שקדמו לקבלת טופס 4. הנתבעת צירפה התכתבות בינה לבין העיריה, שהתנהלה החל מחודש יולי 2023 לפני פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" ביום 7/10/23 ("המלחמה") ועד חודש נובמבר 2023. תשומת הלב לכך שהתכתובת התנהלה מספר חודשים לאחר המועד בו היה על הנתבעת למסור את הדירה לתובעים (15/5/23). הנתבעת לא סיפקה הסבר מדוע לא טיפלה בכך קודם לכן.

     

11. התכתובת נוגעת בעיקר לרישום זיקת הנאה לטובת העירייה. לא מצאתי כי העירייה דרשה מהנתבעת דרישות חריגות. מהתכתובת עולה כי רישום זיקת ההנאה נעשה לפי החלטת הוועדה המקומית ברמת גן מיום 23/1/19. הנתבעת לא הסבירה מדוע טיפלה ברישום זיקת ההנאה רק בחלוף ארבע שנים וחצי לאחר מכן.

     

12. גם אם העירייה הייתה מערימה על הנתבעת קשיים לא שגרתיים (והדבר לא הוכח) לא היה בכך כדי לפטור את הנתבעת מתשלום פיצוי לתובעים. הסיכון הנוגע לעבודה מול הרשויות רובץ לפתחו של היזם ולא של הרוכש. ראו: ת"א (מחוזי חיפה) 58227-12-22 סולימן ואח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ (22/7/25) ("עניין סולימן"), בפסקות 53-59 לפסק הדין.

     

13. כיוון שהדירה הייתה אמורה להימסר כמעט חמישה חודשים לפני פרוץ המלחמה, לא ניתן לפטור את הנתבעת מתשלום פיצוי לתובעים עבור תקופת המלחמה. ראו: תאד"מ (שלום תל אביב) 19630-09-20 מלול נ' היררכיה בע"מ (31/10/21) ("עניין מלול").

     

14. עניין מלול קדם למלחמה. דובר בו על חנויות שהיו אמורות להימסר בשנת 2019 ונמסרו רק בשנת 2021. הנתבעת טענה כי מגפת הקורונה שפרצה בשנת 2020 מזכה אותה בפטור מתשלום פיצוי לפי החוק. טענה זו נדחתה תוך שנפסק כי "... מי שמאחר במסירה בשל מחדליו שלו, לא יכול בחלוף מספר חודשים, שעה שהוא מצוי באיחור, לטעון כי ישנן נסיבות שמזכות אותו בפטור בגין אותו איחור מאוחר, שכן אם היה טורח ומוסר את הממכר במועד, לא היינו מצויים כלל באיחור ומכאן שהסיכון לאיחור מוטל עליו" (פסקה 42 לפסק הדין).

     

15. עמדה זו אומצה בפסקי דין מאוחרים יותר. ראו: ת.א. (שלום עפולה) 22099-07-19 ברזילי נ' בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ (30/6/24) בפסקה 63 לפסק הדין; (שלום חדרה) 49442-10-21 ממן נ' קבוצת חנן מור פיתוח בינלאומי בע"מ (29/4/25) בפסקה 53 לפסק הדין; פסק דיני בת.א. (שלום תל אביב) 61917-07-24 שלו נ' ראדקו 38 – צנחנים הוד השרון בע"מ (24/2/26) בפסקות 32-34 לפסק הדין.

     

16. אבחנה חשובה זו, בין איחור שהתהווה לפני פרוץ המלחמה לבין איחור שנוצר מחמת המלחמה, שומטת את הקרקע מתחת פסקי דין שהנתבעת מסתמכת עליהם, ואפרט.

     

17. ברת"ק (מחוזי באר שבע) 74469-01-25 גורביץ ואח' נ' אלברטו גבסו ובניו בע"מ (15/5/25), הדירה הייתה אמורה להימסר ביום 30/12/23, לאחר פרוץ המלחמה, ונמסרה בפועל ביום 27/6/24. במצב דברים זה, בית המשפט המחוזי אישר הפחתה מסוימת של הפיצוי, עליה הורה בית המשפט לתביעות קטנות.

     

18. בת"ק (אשקלון) 57597-11-24 חסיד ואח' נ' אפי קפיטל בעיר היין בע"מ (11/6/25) הסכם המכר מיום 19/11/22 קבע כי המסירה תתבצע ביום 15/7/24, לאחר פרוץ המלחמה. בפועל הדירה נמסרה באיחור של כארבעה חודשים ביום 20/11/24. התביעה נדחתה, אך גם מקרה זה שונה מהמקרה דנן. במקרה דנן, מועד המסירה נקבע לכמה חודשים לפני פרוץ המלחמה.

     

19. בת"ק (אשקלון) 8497-01-25 לוסקי נ' הגבעה פרוייקטים הנדסיים בע"מ (28/8/25) הסכם המכר מיום 8/1/23 קבע כי המסירה תתבצע ביום 11/10/24, לאחר פרוץ המלחמה. בפועל הדירה נמסרה באיחור של 48 ימים. התביעה נדחתה לנוכח האיחור הקל יחסית, ובהתחשב בקשיים הנובעים מהמלחמה. גם מקרה זה שונה מהמקרה דנן. כאמור, במקרה דנן, מועד המסירה נקבע לכמה חודשים לפני פרוץ המלחמה.

     

20. אין פלא כי פסקי הדין שהנתבעת נסמכת עליהם ניתנו בקשר עם דירות הממוקמות בדרום הארץ, שסבל יותר מהשלכות המלחמה לעומת מרכז הארץ. יש לזכור כי הדירה דנן מצויה ברמת גן, שם השפעת המלחמה הייתה מתונה יותר. מכל מקום וכמוסבר לעיל, פסקי דין אלו אינם מסייעים לנתבעת.

     

21. אני ער לפסיקתו של בית המשפט המחוזי בעניין סולימן לפיה "יופחת מהפיצוי הסטטוטורי מרכיב ה-50% למשך חודש אחד לכל התובעים. לתובעים שקיבלו את דירתם לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל יופחת מהפיצוי הסטטוטורי גם מרכיב ה-25% למשך חודש" (פסקה 70 לפסק הדין). ראו גם ת.א. (שלום באר שבע) 60100-03-24 אלגרבלי נ' קבוצת היוצקים בע"מ (10/12/25) בפסקה 40 לפסק הדין.

     

22. ודוק: לא מדובר על פטור מפיצוי אלא על ביטול הרכיב שניתן לכנותו עונשי והעמדת הפיצוי על 100% לתקופה מוגבלת ומצומצמת מתוך תקופת האיחור. ההקלות האמורות ניתנו בעניין סולימן הן בשל מגפת הקורונה והן בשל המלחמה (פסקה 43 לפסק הדין). בענייננו, מגפת הקורונה, שפרצה בתחילת שנת 2020, אינה רלוונטית, שהרי רכישת הדירה ע"י התובעים נעשתה בחודש מאי 2022. כפי שיוסבר להלן, לא מצאתי מקום להחיל בענייננו את ההקלה, הנוגעת למלחמה, שניתנה בעניין סולימן.

     

23. נחזור לסקירה כרונולוגית של האירועים בתיק דנן. המהנדס מטעם התובעים מר דן באואר ("באואר"), ביקר בדירה ביום 24/12/23, בפגישה שכונתה "מסירה ראשונה". באואר כתב דו"ח אודות ביקורו ביום 29/12/23 והנתבעת הגישה אותו במסגרת ראיותיה (נספח 7 לתצהירי הנתבעת).

     

24. באואר התייחס לרטיבות בדירה: "סימני רטיבות בפוגות הריצוף. רובה פגומה ורטובה. סימני רטיבות על הקירות בפרוזדור ובחדרי השינה. הפרוטימטר הצביע על צבע אדום בפוגות הריצוף ועל צבע אדום וכתום על הקירות. מדובר באינדיקציה ללחות חריגה של המצעים מתחת לריצוף ולעליה קפילרית של מים על הקירות. נדרש לבצע בדיקות מקצועיות לאיתור נזילות ממערכות המים והדלוחין בדירה... נדרש לאתר את כל מקורות הרטיבות... נדרש לייבש את המצעים הרטובים מתחת לריצוף באמצעות יבשנים ייעודיים ובסיום הייבוש לבצע בדיקת רטיבות של המצעים ע"י מכון התקנים ולהמציא את תוצאות בדיקות המעבדה, שמוכיחות שהמצעים מתחת לריצוף עמדו בדרישות התקן מבחינת הרטיבות..." (סעיף 2 לחוות דעתו).

     

25. הצדדים קבעו פגישה בדירה לצורך מסירתה לתובעים ליום 9/4/24. לתובעים התלווה באואר, אשר המליץ להם שלא לקבל עדיין את הדירה עקב ליקויים שמצא בה ובמיוחד ליקויי רטיבות עליהם התריע עוד במסירה הראשונה, שלא תוקנו.

     

26. סעיף 2 לחוות דעתו של באואר מיום 24/4/24 (נספח 4 לתצהיר התובעים) דומה מאוד לסעיף 2 לחוות דעתו מיום 29/12/23. דהיינו, ליקויי הרטיבות לא טופלו בפרק הזמן שבין דצמבר 2023 לאפריל 2024. מנהל הנתבעת מר אלי כהן ("כהן") לא הצליח להסביר מדוע תיקון הרטיבות לא בוצע בסמוך לאחר המסירה הראשונה (ראו עמ' 35 לפרוטוקול).

     

27. עד הנתבעת, הנדסאי הבניין מר לירון עוקשי, הסביר בעדותו כי מקור הרטיבות בדירה הם מים שהוזרמו לגג העליון לצורך בדיקת הצפה שנערכה בו. עקב טעות, המים הוזרמו לדירה והציפו אותה (עמ' 24; שו' 1-6).

     

28. רק בחודש אפריל 2024 החלה הנתבעת לטפל בליקויי הרטיבות (ראו סעיף 16 לתצהיר התובע שלא נסתר). כדי לייבש את הדירה, הנתבעת הביאה לדירה מכונת ייבוש שגובהה 170 ס"מ, אורכה 60 ס"מ ורוחבה 40 ס"מ. המכונה הוצבה במרפסת השירות וממנה יצאו צינורות לסלון למטבח ולחדר השינה. הנתבעת עקרה מרצפות בחדרים אלו וחיברה את הצינורות למצע שתחת הריצוף כדי לייבשו (ראו תמונות בעמ' 105-106 לתצהיר התובע). טענת התובעים כי מכונת הייבוש גורמת לרעש משמעותי לא נסתרה. בכל הכבוד, דירה במצב כזה איננה ראויה למגורים ולא הייתה ראויה להימסר לתובעים במצבה זה. מכונת הייבוש פעלה בדירה עד 15/5/24 (תצהיר התובע, שם).

     

29. התובעים קיבלו את החזקה בדירה ביום 1/5/24, כאשר מכונת הייבוש והצינורות היו עדיין מוצבים בדירה. התובעים ניאותו לקבל את החזקה במצב זה כדי לקדם את התקנת המטבח והפרקט אותם הזמינו באופן פרטי, שלא באמצעות הנתבעת. מכיוון שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה ביום 1/5/24, ראיתי לפטור את הנתבעת מלשלם פיצוי עבור איחור במסירה החל מאותו מועד, למרות שהדירה עדיין לא הייתה ראויה למגורים במועד זה.

     

30. התשלום האחרון לנתבעת התעכב מעט בגלל שתי סיבות. הראשונה- הנתבעת דרשה מהתובעים, במסגרת גמר החשבון, סכום העולה בכ-23,000 ₪ על חובם הנכון ואחר כך הכירה בטעותה והפחיתה את החיוב. עיכוב קטן זה נזקף לחובת הנתבעת. השנייה- היה על הנתבעת להסב את ערבויות חוק המכר לטובת חברת הביטוח איילון ממנה נטלו התובעים משכנתא. הנתבעת שיתפה פעולה אך התהליך ארך זמן. עיכוב קטן זה נזקף לחובת התובעים. מכל מקום, התובעים שילמו את יתרת התמורה ביום 28/3/24.

     

31. במצב דברים זה, ראיתי לקבוע כי הנתבעת תחויב בפיצוי עבור איחור במסירה עבור מחצית חודש מרץ 2024 ולא עבור כל החודש.

     

32. לאור כל האמור, התובעים זכאים לפיצוי עבור איחור במסירה החל מיום 15/5/23 ועד 1/5/24, בניכוי מחצית חודש מרץ 2024. במילים אחרות, התובעים זכאים לפיצוי עבור אחד עשר חודשים.

     

33. הנתבעת יכלה לייבש את הדירה כמה חודשים קודם לכן ולמוסרה לתובעים עם השלמת תשלום מלוא התמורה בסוף חודש מרץ 2024 ולא בתחילת חודש מאי. כהן העיד לעניין זה: "... הם הודיעו שהם לא נכנסים לדירה. אמרנו אם זה המצב, אנחנו רוצים שהם ייכנסו. בואו נביא את זה (את מכונת הייבוש- א.א.) הכי מסיבי" (עמ' 41; שו' 2-3).

     

34. במילים אחרות, לא המלחמה מנעה את ייבוש הדירה. היה ניתן לייבשה הרבה קודם. רק כשהבינה הנתבעת כי התובעים עומדים בצדק על קבלת דירה יבשה, הנתבעת שינסה מתניה והחלה לטפל בכך.

     

35. משכך, לא מצאתי לנכון, ליתן לנתבעת את ההקלות שניתנו בעניין סולימן. אציין לעניין זה כי לא חייבתי את הנתבעת בתשלום פיצוי עבור המחצית הראשונה של חודש מאי 2024 למרות שמכונת הייבוש עבדה בדירה עד 15/5/24 והדירה לא הייתה ראויה למגורים עד לאותו מועד. עוד אציין, בהקשר זה, כי הנתבעת זכתה בפטור מלא מתשלום פיצוי לתובעים עבור המחצית הראשונה של חודש מאי 2024 ולא רק בהפחתת הרכיב העונשי של הפיצוי.

     

36. כמוסבר לעיל, גם את דרישות העירייה כתנאי לקבלת טופס 4 היה ניתן למלא מבעוד מועד. אילו הנתבעת פעלה כך, האיחור במסירה היה נמנע או מצטמצם בצורה נכרת.

     

     

    חישוב הפיצוי בשל האיחור במסירה

     

37. הוסכם בין הצדדים כי שווי השכירות החודשית של הדירה הינו 10,000 ₪ (סעיף 44 לסיכומי התובעים).

     

38. התובעים זכאים לפיצוי של 150% עבור שמונת החודשים הראשונים של תקופת האיחור ופיצוי של 125% עבור יתרת התקופה לפי החישוב הבא: 8 כפול 10,000 ₪ כפול 150% (120,000 ₪) + 3 כפול 10,000 ₪ כפול 125% (37,500 ₪) = 157,500 ₪.

     

39. ריבית והצמדה לפי החוק- סעיף 5א(ב) לחוק, בנוסחו הרלוונטי למועדים נשוא תביעה זו, קבע כי "הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים".

     

40. התובעים זכאים, אם כן, להפרשי הצמדה וריבית כדין עבור הפיצוי בגין האיחור במסירה כדלהלן: הסך 30,000 ₪ (עבור החודשיים הראשונים) ישוערך החל מיום 15/7/23. הסך 127,500 ₪ (עבור יתרת תקופת האיחור) ישוערך מתאריך אמצעי באותה תקופה, מיום 1/1/24. דחיתי במעט את המועד ממנו יחל השערוך עקב החיוב החלקי בפיצוי עבור חודש מרץ 2024.

     

41. הוצאות משפט- התובעים זכאים להחזר הוצאות המשפט. התובעים רשאים להגיש שומת הוצאות לאישורי.

     

42. שכר טרחת עו"ד- הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.

     

     

     

    ניתן היום, כ' ניסן תשפ"ו, 07 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.