ת"א 42817-12-14 צ.פ.ר.ס בע"מ נ' בזק ואח'

בקשה לצו מניעה זמני, שיאסור על המשיבים להרוס ולחבל בנכס מקרקעין שהמבקשת השכירה למשיבים, הם שיפצו וגרו בו משך שנים, והם אמורים להשיבו לידה בעוד כשבוע ימים.

רקע

1.אלו הם הנתונים העיקריים הנדרשים כרקע להבנת הבקשה החריגה משהו שלפנינו: המבקשת היא חברה פרטית העוסקת בתחום הנדל"ן. היא הבעלים, בין היתר, של מבנה ברח' הכרמל 18 בתל אביב (להלן: הנכס). נכון לשנת 2010 היה הנכס במצב שאינו ראוי לשימוש ואינו מחובר לתשתיות. המבקשת החליטה להשכיר את הנכס למשיב 1, בערבות בנו, המשיב 2, כאמור בהסכם מיום 17.1.2010 (נספח א' לבקשה). יצוין כי המשיב 1 הוא בן 87 ואינו בקו הבריאות, לדברי בנו. ברי גם כי המשיב 2 הוא הגורם הרלבנטי העיקרי בכל הנוגע להסכם, הוא המתגורר בנכס, הוא שעמד בקשר עם המבקשת בכל הנוגע לסיום השכירות – מגעים שהובילו למחלוקת הנוכחית, והוא שהיה הרוח החיה גם בהליך שהתקיים לפניי.

2.הנכס, ששטחו 112 מ"ר, הושכר למשיבים לתקופה (כולל אופציה, שמומשה) של חמש שנים, שסופה ביום 16.1.15, קרי עוד שבוע ימים מהיום. הנכס הושכר במחיר נמוך במיוחד של כ-1,500 ₪ בתוספת מע"מ לשנה הראשונה, שעלה באופן מינורי עד הנה. אין חולק כי מחיר זה נובע מכך שהנכס, במצב שבו הושכר, לא היה ראוי למגורים, כאמור מפורשות בהסכם. בהסכם צוין עוד כי ידוע שהשוכר מתכוון לבנות במושכר (סעיף 5.2 להסכם), וכי כל בניה ושיפוץ כפופים לאישור המבקשת (סעיף 8.1 להסכם). המשיב 2 (לדבריו – יחד עם אביו), אכן שיפץ את הנכס, בהסכמת המבקשת. לטענת המשיב 2, הנתמכת בחוות דעת שהציג, המשיבים השקיעו כ-384 אלף ₪ בשיפוץ הנכס והכשרתו למגורים: בהתקנת אריחים, עבודות גבס, סיוד, התקנת ארונות, עבודות מסגרות, ועוד ועוד. עוד עלה כי המשיבים אף השכירו במועדים שונים חלק משטח הנכס לצד שלישי, תמורת דמי שכירות שניתן להבין כי איפסו לערך את דמי השכירות ששילמו בפועל.

3.מועד סיום ההסכם הוא יום 16.1.15. המשיב 2 הביע רצונו בפני המבקשת להאריך את תקופת השכירות. עם זאת, אין חולק, הוא איננו נכון לשלם את מחיר השכירות הריאלי של הנכס, אף בהנחה מסוימת שהמבקשת הייתה נכונה ליתן לו, וזאת כיוון שביצוע השיפוצים בנכס מקנה לו את הזכות לשוכרו במחיר נמוך יותר לסברתו. המבקשת טוענת כי המשיב 2 ביקש לשכור את הנכס במחיר הנמוך הקיים (סעיף 3.13 לבקשה); המשיב 2 טוען כי הוא מוכן לעדכן את שכר הדירה (סעיף 3.25 לתגובתו), אולם גם זאת, הבהיר, בזיקה לכך שהוא קיבל לידיו נכס שהיה הרוס, ולא בהתאם למחיר השוק של הנכס במצבו דהיום. מובן שאין צורך להידרש כאן למחיר הראוי במקרה של הארכת תוקף ההסכם, ודי לנו כי נדע שהצדדים לא הגיעו לעמק השווה בעניין, קרי ההסכם יסתיים ביום 16.1.15.

4.המשיבים לא הסכימו לשכור את הנכס במחיר מלא (גם לאחר הנחה כלשהי), ומצדה המבקשת לא הסכימה להשכיר את הנכס למשיבים במחיר מופחת. בתגובה, אין חולק למעשה, הודיע המשיב 2 למבקשת שבהיעדר הארכת השכירות במחיר מופחת המוסכם עליו, בדעתו להרוס את כל השיפוצים שבוצעו בנכס, קרי להשיב את הנכס למצבו המקורי, ההרוס ושאינו ראוי למגורים. נתון זה הוביל את המבקשת להגיש בקשה דחופה לבית המשפט שיאסור בצו ארעי וזמני על המשיבים להחריב את הנכס, וזאת בגדרי תביעה הקוראת לצו מניעה קבוע בעניין זה.

5.ניתן צו ארעי כמבוקש, והתבקשה תגובת המשיבים לבקשה לסעד זמני, הנתונה להכרעתי עתה. המשיב 2 – שעולה כי הוא משפטן בהכשרתו – הגיב בשם המשיבים שניהם. הוא מלין על כי המבקשת מנסה לסברתו ליהנות מן השיפוצים שביצע יחד עם אביו, בלא לשלם עליהם, ולהשכיר את הנכס לאחר במחיר מלא, הכל בהתעלם מכך שהמשיבים הם שהשביחו את הנכס. משאלה פני הדברים, הרי שהמשיבים החליטו "להשיב את מצב הנכס לקדמותו" (סעיף 3.24 לתגובה). המשיבים, בקריאתם את ההסכם, מוצאים כי עומדת להם הזכות לעשות כן. לדבריהם, התראותיהם ואף מימוש כוונתם להריסת הנכס והחזרתו למצבו המקורי הם ראויים, וזאת לדבריהם שכן:

"ברור הוא כי אם היו מעוניינים המשיבים להמשיך ולשכור את הנכס, לגיטימי היה להשתמש במנוף של הזכות הבסיסית שלהם להחזיר את מצב הנכס לקדמותו בכדי להגיע במשוא ומתן עתידי למחיר מעודכן וסביר המשקף את גובה השכירות בנכס הרוס כפי שנמסר להם בתוספת עדכון ..." (סעיף 3.25 לתגובה).

6.המבקשת, מנגד, גורסת בתשובתה לתגובה כי קריאה נכונה של סעיפי ההסכם אינה מקנה למשיבים כל זכות "להחזיר את הנכס לקדמותו", קרי – להחריבו. בכל מקרה היא מטעימה כי מהריסת הנכס ודאי לא תצמח למשיבים כל תועלת, שהרי לא יהיה בכך להשיב למשיבים את ההוצאות (המוכחשות בידי המבקשת) שהוציאו בשיפוץ הנכס. מכאן שההתראה על הכוונה להרוס את הנכס אינה מהווה לסברת המבקשת אלא ניסיון לסחוט אותה להסכים להפחתת דמי השכירות, ולחלופין – לנקום בה, ככל שאותו ניסיון לא יצלח.

7.דיון בבקשה לסעד זמני התקיים ביום 31.12.14. המשיב 1 יוצג פורמלית בידי עו"ד נחומסון, אך הדובר בדיון מצד המשיבים היה המשיב 2 לבדו, שברי כי הוא בעל הסמכות לקבל את ההחלטות מצד המשיבים בכל הקשור להסכם השכירות. הדיון התמקד במאמץ לקדם את הצדדים להסכמות שונות בדבר הארכת הסכם השכירות בתנאים שיוסכמו על דעת הצדדים, שיהיה בהן לייתר את הסכסוך שבין בעלי הדין. הצדדים פעלו ברוח הדברים בניסיון להגיע להסכמות משך כשבוע, אך המבקשת הודיעה כי ניסיונות אלה לא צלחו. לפיכך – כפי הסכמת הצדדים בפרוטוקול – מתבקשת הכרעת בית המשפט בבקשה לסעד זמני, וזו תינתן עתה.