ת"א 42344-12-17 מולדובן ואח' נ' *****

לפניי תביעה במסגרתה מבוקש להצהיר כי חתימת הצדדים על זיכרון הדברים ביום 7.11.17 (להלן: "זיכרון הדברים"), למכירת הזכויות בנחלה מס' **** במושב מ' (להלן: "המשק"), מהווה "'עסקה במקרקעין' על פי סעיף 6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969". מתוך שכך, מבוקש להורות על אכיפת זיכרון הדברים ולחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם.

רקע עובדתי

התובע 1 (להלן: "התובע") והתובעת 2 (להלן: "התובעת"), הם זוג נשוי המתגורר במושב מ'.

הנתבע, בן 69, רווק, מתגורר בגפו במושב מ' במשק נפרד מהמשק מושא התביעה. הנתבע סובל מאפילפסיה מגיל 10. בחודש יולי 2007 נקבעה לו במוסד לביטוח לאומי נכות בשיעור 20% בגין פיגור גבולי, 25% בגין הפרעת הסתגלות ו-20% נוספים בגין אפילפסיה. בחודש אוגוסט 2007 נקבעה לו דרגת אי כושר 75%, תוך שצוין כי דרגה זו מזכה אותו בקצבה מלאה בשיעור 100%.

זכויות בר הרשות במשק מושא התביעה רשומות על שם מר **** **** ז"ל, אביו המנוח של הנתבע. בהתאם לצו קיום צוואה מיום 25.10.15, ירש הנתבע את מלוא זכויותיו של אביו המנוח במשק, ולפיכך, הוא זכאי להירשם כבעל מלוא הזכויות במשק.

ביום 7.11.17 נחתם זיכרון דברים בין הנתבע לבין התובעים למכירת הזכויות במשק לידי התובעים. זיכרון הדברים נחתם במשרדו של עורך דין באשקלון. לחתימת זיכרון הדברים קדמה השתלשלות עובדתית, שבחלקה שנויה במחלוקת בין הצדדים. עיקריה יובאו להלן.

מספר חודשים טרם חתימת זיכרון הדברים, נפגשו הצדדים יחד עם מר דרור בלבן, תושב מ', בעל קרבת משפחה רחוקה לתובע (להלן: "דרור"), וכן עם מר אהרון בלבן ז"ל, אביו המנוח של דרור, בבית שבמשק. הורתה של הפגישה נעוצה בשיח מוקדם שהוחלף בין הנתבע לבין המנוח בלבן, כאשר בהקשר זה טענו התובעים כי הנתבע ביקש להיוועץ במנוח ביחס לעסקה מסוימת שהוצעה לו אותה עת למכירת המשק, ואילו הנתבע טען כי המנוח "לחץ" עליו למכור את המשק, תוך שאיים כי אם לא יסכים לכך, "הוא יפנה למנהל ויגיד שיש לי שתי נחלות" (ס' 9 לתצהירו). מכל מקום, ככל הנראה, בעקבות הפגישה החלו הצדדים לבחון היתכנות קידום עסקת מכירת המשק לתובעים.

לשם כך, אחר זמן מה נסע הנתבע יחד עם דרור לפגישה במשרדו של עוה"ד אבנר הקר באשקלון. לאחר שהוברר בפגישה כי הנתבע צפוי להיות בן 65 בחלוף חודשים אחדים, ציין עוה"ד הקר כי מכירת המשק לאחר שהנתבע יהא בן 65, תזכה אותו בהנחת מיסוי. לפיכך, הנתבע סירב לקדם את עסקת מכירת המשק אותה עת. הוא אף סירב להצעת דרור לחתום על זיכרון דברים.

לאחר שמלאו לנתבע 65, התובע יצר עמו קשר על מנת לבחון האם הוא מוכן לבצע את העסקה. הנתבע צירף הסכמתו, אף כי ראוי לומר כבר בשלב זה שהצדדים חלוקים באשר לשאלה האם הסכמתו היא פרי רצונו החופשי כטענת התובעים, או שמא נשללה יכולת בחירתו ולמצער אולץ להסכים לכך כטענת הנתבע.

מכל מקום, אחר שהתובע תיאם עם עוה"ד הקר מועד להגעת הצדדים למשרדו, הנתבע נסע יחד עם התובעים ברכבם למשרדו של עוה"ד הקר, כאשר הוא מצויד במסמכים רלוונטיים. עוה"ד הקר עבר על המסמכים השונים, ולאחר מכן הדגיש בפני הצדדים כי מאחר שהמשק אינו רשום על של הנתבע, כי אם על שם אביו המנוח, הרי מאחר שהנתבע הוא בעל זכויות במשק אחר במושב, הוראות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") אינן מאפשרות רישום המשק הנוסף על שם הנתבע. נוכח זאת, ציין עוה"ד הקר כי יש להסדיר תחילה עניין זה מול המחלקה המשפטית של הבנק, שככלל דורשת אישור זכויות על שם המוכר.

נוכח הקושי האובייקטיבי האמור, הציע עוה"ד הקר כי הצדדים יחתמו תחילה על זיכרון דברים, וכי ייחתם הסכם סופי 30 יום לאחר מכן, כאשר בתווך יפעלו התובעים מול הבנק לקבל אישור לביצוע העסקה. כפי אשר הציע, כך נעשה: הצדדים חתמו על זיכרון דברים במשרדו של עוה"ד הקר, אחר שהקריא להם את סעיפיו השונים, וכן וידא הבנתם את תוכנו.

באותו מעמד הנתבע עמד על כך שעוה"ד הקר יחזיר לו את המסמכים שמסר לו. עוה"ד הקר השיב כי עליו לצלם תחילה את המסמכים, וכי יחזיר אותם לנתבע בהמשך. ואולם, נוכח התעקשותו של הנתבע, הסכימו התובעים להמתין עמו במשרד עד גמר צילום המסמכים. לאחר מכן, חזרו הצדדים יחדיו למושב.

בעקבות שיג ושיח שנוהל בין התובע לבין נציגת בנק לאומי ביום 9.11.17, יומיים לאחר חתימת זיכרון הדברים, פנה התובע לעוה"ד הקר וציין כי מאחר שהמשק אינו רשום על שם הנתבע, נציגת הבנק ביקשה לקבל מכתב מפורט בנדון. עוה"ד הקר שלח לבנק מכתב מתאים.

בו ביום התקשר הנתבע לתובע. הצדדים חלוקים ביחס לתוכנה של השיחה, ולהכרעה בעניין זה אדרש בהמשך. לגרסת התובע, הנתבע טען בפניו שעוה"ד הקר "לא ישר" (ס' 26 לתצהיר התובע), וכי לא החזיר לו את כל המסמכים שמסר לו, ואילו הנתבע טען כי אמר לתובע שאינו מעוניין בעסקה. בין כך ובין אחרת, בעקבות השיחה התובע בירר מול עוה"ד הקר האם נותרו בחזקתו מסמכים השייכים לנתבע, אך זה השיב כי החזיר לו את כלל המסמכים. התובע הודיע זאת לנתבע.

בחלוף יומיים נוספים, ביום 11.11.17, התקשר הנתבע פעם נוספת לתובע. לדברי התובע, שוב טען הנתבע בפניו כי עוה"ד הקר "אינו אדם ישר", אלא שהפעם הוסיף כי הוא "ייקח את הכסף ויברח לנו, ושלא נעשה אצלו כלום, ושהוא לא בוטח בו" (ס' 30 לתצהיר התובע). התובע השיב כי אין יסוד לחשש זה, וכי מבדיקה שערך מדובר בעו"ד "טוב וישר". מאמר התובע לא הפיס דעתו של הנתבע. בהקשר זה טען התובע: "רובי לא השתכנע והמשיך ואמר למה צריך אותו, ובוא נעשה את זה בלעדיו (ללא עו"ד). אני אמרתי שאיני מוכן, ושאי אפשר לבצע את העסקה בלי עורך דין. ואז אמר רובי אז אולי לא נבצע את המכירה ? יש מישהו שנפטר במושב וימכרו את המשק שלו גם. אז אולי תלך לקנות ממנו ולא ממני, ושאל מה אני אומר. הסברתי לו שאנחנו כבר בתהליך וכבר חתמנו על זיכרון דברים, ואני לא מכיר ולא יודע מי נפטר ומתי יציעו את הבית למכירה, ואם הבעיה היא עו"ד הקר, אני יכול לבדוק עליו שוב, ושאני לא חושב שיש מה לחשוש מעו"ד הקר. כך הסתיימה השיחה" (ס' 31-30 לתצהיר התובע).

חרף טענותיו החריגות והבלתי שגרתיות של הנתבע, יומיים בלבד לאחר חתימת זיכרון הדברים ויומיים נוספים לאחר מכן - הן לגבי יושרו של עוה"ד הקר הגם שלא היה נימוק מבורר לחשוד בתומתו, והן לגבי האפשרות שהעלה לסגת מהמשך ביצוע העסקה - טען התובע כי הדבר לא עורר בקרבו סימני שאלה, ובכל מקרה, כי לא עדכן את עוה"ד הקר על כך.

ימים אחדים לאחר מכן, ביום 16.11.17, שלח התובע הודעה לעוה"ד הקר, במסגרתה ציין כי טרם התקבלה תשובת הבנק. ביום 19.11.17 שלח התובע הודעה נוספת לעוה"ד הקר, בה ציין כי נציגת הבנק הציעה שתי חלופות על מנת להתגבר על העדר רישום המשק על שם הנתבע. נוכח בקשת נציגת הבנק, עוה"ד הקר שוחח עמה ולאחר מכן הודיע לתובע כי ישנו מסמך לדוגמה מרמ"י כיצד לבצע עסקאות מעין אלו, וכי עליו לגשת לפקידה ולהביא ממנה את המסמך, "ואז נדבר איך מתקדמים" (ס' 32 לתצהיר התובע). למחרת היום גם נציג בנק אחר הודיע לתובע מה הדרך בה עליו לילך כתנאי לביצוע העסקה. התובע ועוה"ד הקר סיכמו להיפגש ביום 21.11.17 על מנת להביא לעוה"ד הקר את המסמכים משני הבנקים.

בפגישה שנערכה בין התובע לעוה"ד הקר, הבטיח זה האחרון לבחון כיצד לבצע העסקה. ביום 3.12.17 שלח עוה"ד הקר טיוטת הסכם לתובע, תוך שהוסיף במייל "כאמור, קיבלתי "הודעה" מאת המוכר, ואני תקווה כי פניו עדיין לחתימת הסכם". בשיחה עוקבת שניהל עם התובע, הסביר עוה"ד הקר כי הנתבע "השאיר הודעה במשרד שהוא לא רוצה למכור" (ס' 34 לתצהיר התובע). משכך, נתבקש התובע לשוחח עם הנתבע ולהבין לאן פניו מועדות. התובע טען כי אותה עת הבין "שיש לנו בעיה", וכי הוא עלול להיגרר להליך משפטי. על כן, החל להקליט השיחות עם הנתבע (שם, ס' 35).

ביום 5.12.17 התקשר התובע לנתבע אך לא היה בכך כדי להועיל לחתימה על ההסכם. בחלוף יומיים נוספים, ביום 7.12.17, התקשרה התובעת לנתבע, אך גם בעקבות שיחה זו לא הסכים הנתבע לקדם חתימה על הסכם.