שטראוס נ' נאור - זכויות בנייה

המחלוקת העיקרית בתיק שלפני הינה: מהו היקף זכויות הבנייה שהוקנו לתובע במקרקעין מושאי התובענה.

מבוא ורקע עובדתי

1.התובע שמעון שטראוס (להלן: "התובע") והנתבעים ירון ויניב ירון (להלן ייקראו גם: "נאור"), הינם הבעלים הרשומים, במשותף, של חלקת קרקע ששטחה 5,000 מ"ר, הידועה כחלקה 46 בגוש 6665 והמצויה בסמטת השקד 6, כפר שמריהו (להלן: "החלקה"), בחלקים כדלקמן – התובע 1/5 (חמישית) חלקים; כל אחד מהנתבעים 6/15 (וביחד 4/5 משטח החלקה).

2.לֵַפנִים, טרם מכירתה, הייתה החלקה בבעלותו הבלעדית (בשלמות) של המנוח מר אריה פיטן ז"ל (להלן: "פיטן").

3.ביום 10/2/86 נחתם הסכם בין פיטן לבין התובע ורעייתו, הגב' ג'נין שטראוס (שייקראו להלן יחדיו: "שטראוס"), במסגרתו רכשו האחרונים מפיטן שטח של 1,000 מ"ר משטחה של החלקה, המצוי ברוח הצפון מזרחי של החלקה (להלן, בהתאמה: "הסכם המכר" ו- "מגרש התובע" או "המגרש"). יתרת שטח החלקה, 4,000 מ"ר, נותרה בבעלות פיטן (להלן: "יתרת שטח החלקה"). יוער כי לימים (10/9/96) הועברו זכויותיה של הגב' שטראוס במגרש לתובע, במכר ללא תמורה.

4.כמתחייב מהסכם המכר חתמו פיטן ושטראוס, ביום 11/5/86, על הסכם שיתוף, מלווה בתשריט המסמן את גבולות המגרש – במסגרתו הוסדרו יחסי השיתוף בינות הצדדים, בכל הקשור לשימוש, לחזקה ולזכויות הבנייה במגרש וביתרת שטח החלקה (להלן: "הסכם השיתוף" ו"תשריט החלוקה" – בהתאמה). הסכם השיתוף נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 1/4/1987.

5.בהסכם השיתוף נקבע, בין היתר, כך –

"מוסכם בזה ע"י הצדדים כי כל אחוזי הבנייה המותרים כיום לניצול לגבי כל מגרש (קרי: החלקה – ח.ט.) על פי תוכניות המתאר של האזור, יהיו מוקנים לחלק המגרש של שטראוס, ושטראוס יהיו רשאים לנצלם בבואם לבנות על חלק המגרש שלהם" (סעיף 5 להסכם).

"הוקצו אחוזי בנייה נוספים מעבר לאלה המוקצים כיום למגרש, ללא פרצלציה, יוקנו אחוזי בנייה אלה לחלק המגרש של פיטן, בתנאי שאחוזי הבנייה הנוספים אינם הרחבה ו/או תוספת למבנה שיוקם על ידי שטראוס" [סעיף 6(ג) להסכם השיתוף].

6.זאת לדעת, כי במועד בו נחתם הסכם השיתוף חלו על החלקה שתי תוכניות מתאר תקפות – הר/410א' ו – הר/1459 – על פיהן ניתן היה לבנות בחלקה (שייעודה – חקלאי ב') יחידת מגורים אחת בשטח של עד 300 מ"ר, או שתי יחידות בשטח כולל של 300 מ"ר, זאת בכפוף לתנאים המפורטים בתקנות התוכנית.