ת"א 41081-11-13 חזות ואח' נ' קדושים ואח'

תביעה ותביעה שכנגד בעקבות מכירת דירה של הנתבעים לתובעים.

רקע כללי

הנתבעים הציעו את ביתם ברחוב מבצע נחשון 55/4 בבאר שבע למכירה, בסכום של 1,500,000 ₪ (להלן: "הדירה" או "הנכס"). ביום 6.2.13, נחתם בין הצדדים הסכם מכר למכירת הדירה בסכום של 1,115,000 ₪. ההסכם נחתם מבלי שהיה בידי באי כוח הצדדים נסח טאבו, וכן התובעים ביקשו לקבל אישור מהנדס לנכס עקב סדק במבנה. על כן, כלל ההסכם מיום 6.2.13, תנאי מתלה לפיו יכנס לתוקף בתוך 30 יום מיום חתימתו, בכפוף לקבלת נסח טאבו ולאחר המצאת אישור מהנדס. נקבע כי אם לא יומצא אישור מהנדס, התובעים יוכלו לחזור בהם מן העסקה ללא כל פיצוי וללא שהדבר יחשב כהפרה.

בעקבות הוצאת נסח הטאבו, התברר כי זכויות הנתבעים בנכס כלל לא היו רשומות ורק לאחר כחודש ניתן היה לאשר את זכויות הנתבעים. ביום 11.4.13 נחתם בין הצדדים הסכם חדש לחלוטין, דומה כמעט בכל להסכם מיום 6.2.13. נוסף לו סעיף 14, שעניינו הסדרת חריגות בניה אשר התברר שקיימות בנכס. החריגות שצוינו היו יחידת דיור בקומה התחתונה שנבנתה ללא היתר וכן מדרגות חיצוניות המובילות ליחידת הדיור העליונה, אשר נבנו ללא היתר, כמו כן שונה מועד מסירת החזקה כפי שיפורט להלן. קיימים הבדלים קלים נוספים בין ההסכמים אולם אלה אינם רלוונטיים למחלוקות נושא הליך זה.

בסעיף 14 האמור נקבע כי הנתבעים יסדירו היתרים כדין לחריגות הבניה. נקבע כי היתר בניה ליחידה התחתונה יוסדר עד יום 11.10.13 וכן נקבע כי סכום של 108,000 ₪ מתוך תמורת הדירה יופקד בנאמנות בידי ב"כ הנתבעים, עוה"ד אילנה כהן. מתוך סכום זה, 88,000 ₪ יוחדו להסדרת ההיתר במועד שנקבע. הוסכם כי אם יינתן היתר, הסכום יועבר לנתבעים ואם לא יינתן היתר, הנתבעים יהרסו על חשבונם את היחידה התחתונה תוך תיקון המבנה בצורה המיטבית והסכום יועבר לתובעים. סכום של 20,000 ₪ יוחד לביצוע ההריסה. הוסכם כי אם לא יהרסו הנתבעים את היחידה התחתונה בהיעדר היתר, יועבר סכום זה לידי התובעים אשר יבצעו בעצמם את ההריסה.

בכל הנוגע למדרגות נקבע כי סכום של 50,000 ₪ יוחזק בנאמנות אצל עו"ד כהן, עד להסדרת היתר למדרגות. ככל שיוסדר היתר יועבר הסכום לנתבעים. לשם כך נקצבו שנתיים, היינו עד יום 10.4.15. הוסכם כי ככל שלא יינתן היתר, הנתבעים יהרסו על חשבונם את המדרגות ויתקנו את המבנה בצורה המיטבית והסכום של 50,000 ₪ יועבר לתובעים.

לשם הבטחת ביצוע ההריסה במקרה הצורך, הופקד סכום נוסף של 20,000 ₪ בידי עו"ד כהן. הוסכם כי אם לא יהרסו הנתבעים את המדרגות (במקרה שלא יינתן היתר), עד יום 10.5.15, יועבר הסכום לנתבעים (נראה כי בכך נפלה טעות סופר בהסכם והכוונה הייתה כי הסכום יועבר לתובעים). יאמר כי הסדרת היתר למדרגות הייתה כרוכה בשינוי תב"ע, מאחר שהמדרגות למעשה חרגו מגבולות המגרש של הנתבעים.

שינוי נוסף שנעשה בהסכם מיום 11.4.13 לעומת ההסכם מיום 6.2.13 היה כי מועד מסירת החזקה לידי התובעים הוקדם מיום 6.10.13 ליום 15.7.13. הטעם להקדמה היה רצונם של התובעים להתחיל שיפוצים בדירה.

יש לציין כי ההסכם הראשון מפברואר לא בוטל, לא מומש ואף לא דווח לרשויות המס, אולם נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי ההסכם המחייב ביניהם הוא ההסכם מאפריל אשר להלן יכונה "ההסכם".