מרין נ' גיאת ואח'

התובעת שהיא אזרחית ותושבת אוסטריה רכשה בהסכם מיום 5.7.2012 (להלן: ההסכם) מהנתבעת 17 (להלן: הקבלן) דירה בקומות שתיים ושלוש בבניין מגורים ברחוב פנחס בן יאיר 2 בתל אביב-יפו הידוע גם כחלקה 127 בגוש 7071 (להלן: הדירה ו- הבניין בהתאמה).

המחלוקת בין התובעת לבין הקבלן והנתבעים 16-1, שהם שכניה של התובעת בבניין (להלן: השכנים), נוגעת לשטח של גג הבניין הדרומי, שהוא הגג מעל הדירה שלה (להלן: שטח המחלוקת). התובעת טוענת ששטח המחלוקת שייך לה ומותר לה להניח עליו מתקנים פרטיים ולחסום אותו, בעוד שהנתבעים כולם טוענים שמדובר ברכוש משותף, אשר עליו היו מונחים דודים של דיירי הבניין, אשר אותם הזיזה התובעת.

אוסיף להבהרת התמונה, שאין לתובעת כל גישה לשטח המחלוקת מתוך דירתה ומדובר, כאמור, בגג שמעל לדירתה, שהוא למעשה גג הבניין, ואין מן הדירה גישה ישירה לגג.

בתביעה מבקשת התובעת שלושה סעדים: להצהיר שהיא בעלת מלוא הזכויות בשטח המחלוקת; להצהיר שהיא רשאית לעשות בשטח המחלוקת שימוש בלעדי וייחודי ולנהוג בו מנהג בעלים; ליתן צו עשה המורה לרשם המקרקעין לרשום את שטח המחלוקת כשטח צמוד לדירה במסמכי הבניין המשותף ובלשכת רישום המקרקעין.

אין מחלוקת, שלאחר מסירת הדירה, התגלעו חילוקי דעות בין התובעת לבין הקבלן ביחס לליקויי בנייה בדירה, אשר בעקבותיהם נחתם בין התובעת לבין הקבלן ביום 31.10.2013 נספח להסכם (להלן: הנספח). בנספח הוסכם כך:

"1. מבלי לגרוע מההצמדות המפורטות בנספח א' להסכם המכר מוסכם בין הצדדים כי לדירה יוצמדו כל זכויות הבנייה עתידיות לצורך בניה על גג הבניין שמעל הדירה (...) וזאת ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות. הדבר יעוגן בתקנון המוסכם של הבית המשותף. למניעת ספקות מדובר בשטח הגג שמעל הדירה (...) חלקי סה"כ שטחי הגגות בבניין אשר פועל יוצא מהם יהיו זכויות הבניה העתידיות של הקונים.

2. בנוסף תוצמד לדירה (בטאבו) חניה נוספת...

3. המוכר לא יתנגד לבקשה שיגיש הקונה לפתיחת חלון... ויתקין מדרגות עליה לגג שמעל דירתו, וככל שיהיה צורך יחתום בהתאם לנכסים בבניין שבבעלותו באותו זמן.

4. הקונה תבנה על חשבונה אם תרצה בכך דק על גג הבניין לאחר שתעביר לצד אחר בייעוץ עם החברה שהתקינה את דודי השמש של הבניין. המוכר יהיה אחראי כלפי הדיירים האחרים בבניין לתקינות הדודים ותפעולם לאחר ההעברה ובלבד שבניית הדק לא תפגע במצבם הקיים. הפעולה צריכה להתבצע תוך שנה מהיום. הקונה תהיה אחראית על מיקומם החדש של דודי השמש מבחינת תקן כיוונים והצללות והמוכר יחבר בעזרת אינסטלטור את החיבורים החדשים ויהיה אחראי להם.

5.הסכמות אלה מהוות סילוק סופי ומוחלט של תביעות הקונה מהמוכר...".

התובעת מפנה אף לסעיף 13(א) להסכם, שנוסחו מופיע בכל ההסכמים עם הדיירים, הקובע כי הקבלן יהיה רשאי, לפי שיקול דעתו הבלעדי, להצמיד כל שטח ליחידה מסוימת של הבית המשותף.

לטענת התובעת מהאמור בנספח יש להסיק כי השטח במחלוקת הוצמד לדירתה, ולכן רשאית הייתה לבצע בו שינוי של מיקום הדודים ומערכות המזגנים על הגג ולאחר מכן להתקין עליו משטח דק, ולבנות ג'קוזי, מערכת אינסטלציה, מתקני שיזוף ואף מערכת גישה ומדרגות לגג מהדירה (שאת האחרונים נאלצה להסיר משום שנבנו ללא היתר) (ראו סעיף 30 לתצהיר עד התובעת).

השכנים טוענים כי התביעה הנדונה הוגשה רק לאחר שחלקם הגיש תביעה למפקחת על המקרקעין לסילוק ידה של התובעת מהשטח במחלוקת (להלן: התביעה לפינוי), תביעה שעוכבה לנוכח תביעה זו.