סימנא נ' מלול ואח'

זהו פסק דין בתביעה לסעד הצהרתי, שלפיו בריכת השחיה, חדר הכושר, הסאונה ושטחים נוספים בבניינים ברח' הנמל 9 ו – 13 באשקלון, הוצאו כדין מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות שהזכויות בהן היו רשומות במועדים הרלוונטיים, ע"ש חברת מ.כ. אורגל בע"מ; ועל כן התובע, אשר רכש את הדירות יחד עם השטחים שהוצמדו אליהן, מחברת אורגל, רשאי לנהוג בשטחים אלה מנהג בעלים. הוחלט לקבל את התביעה, ולהלן הנימוקים.

בשנים 1996-1999 בנתה חברת מ.כ. אורגל בע"מ (להלן: "אורגל") מיזם הידוע כפרוייקט המרינה באשקלון בגוש 1938 חלקה 32 (להלן: "הפרוייקט"). הפרוייקט כולל 140 דירות, וכן מצויים בו בריכת שחיה; חדר כושר וסאונה; חלק המוגדר כקפיטריה; חלק המוגדר כמשרד קבלה; וחלק שהוגדר כבית כנסת בהיתר אולם הפך ליחידה נפרדת (להלן: "השטחים שבמחלוקת"). במהלך בניית הפרוייקט מכרה אורגל כתשעים דירות מתוך הפרוייקט, ויתרת הדירות הוחזקו בידיה במשך התקופה הנדרשת לפי החוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט – 1959, אשר הפרוייקט הוקם בהתאם להוראותיו, ונמכרו בהדרגה החל משנת 2010.

בהתאם להוראות התוספת להסכם המכר, שימשה חברת אורגל, באמצעות חברה מטעמה, כחברת הניהול של הפרוייקט מאז אכלוס הפרוייקט בשנת 2000 ועד שנת 2010, ובמסגרת זו, היתה אחראית לתחזוקת כלל השטחים הציבוריים בבניין, לתחזוקת השטחים שבמחלוקת, ולהפעלת המתקנים שהותקנו בהם.

התובע, דוד סימנא, הינו בעל הזכויות ב- 20 דירות בפרוייקט אשר נרכשו על ידו במספר התקשרויות. מתחילה, במהלך שנת 1996, רכש התובע מאת אורגל את דירה מס' 441 בפרוייקט. לאחר מכן רכש דירה נוספת בממוקמת בקומה שמעל דירה 441, וחיבר בין שתי הדירות, באופן שהפך אותן בפועל לדירה אחת בה מתגורר התובע עם רעייתו, עד היום. ביום 28.4.13, רכש התובע, יחד עם בני משפחה נוספים, 18 דירות נוספות יחד עם השטחים במחלוקת אשר הוצמדו אליהן.

בסמוך לרכישת הדירות, פנה התובע אל החברה ששמשה כחברת הניהול של הפרוייקט באותה העת, ודרש ממנה, כי תשלם לו דמי שכירות חודשיים בסך 8,000 ₪ עבור מתחם הבריכה, אשר לשיטתו נמכר לו כדין על ידי אורגל. בתחילה, שולם לו הסכום האמור, בדרך של קיזוז מדמי הניהול החודשיים ששילם עבור החודשים יוני – נובמבר 2013. עם זאת, בהמשך התעוררה מחלוקת בין הנתבע לבין נציגות הבית המשותף, כאשר בעוד התובע טען כי השטחים במחלוקת מצויים בבעלותו, לאחר שהוצמדו כדין לדירות שרכש מאורגל, טענה הנציגות, כי השטחים במחלוקת מהווים חלק מהרכוש המשותף ועל כן, שייכים לכלל דיירי הבית.

ביום 6.2.14, הגישה נציגות הבית המשותף תביעה נגד התובע בבית משפט השלום באשדוד, בה עתרה למגוון סעדים אשר מטרתם להבטיח, את המשך השימוש בשטחים במחלוקת כרכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבניין (ת.א. 12987-02-14). במסגרת אותו הליך, ניתן צו מניעה זמני, האוסר על התובע למנוע מדיירי הפרוייקט, לעשות שימוש בבריכת השחיה ובמתקנים הנלווים לה, כמו גם למנוע מחברת הניהול של הבניין, מלהכנס לחדר הגנרטורים וחדר החשמל. בר"ע שהוגשה על החלטה זו נדחתה ביום 10.7.14 (רע"א 41013-05-14). בעקבות אותו הליך, הוגשה התביעה דנא, שבמסגרתה, עתר התובע למתן סעד הצהרתי, לפיו השטחים במחלוקת שייכים לו. יוער, כי לאחר הגשת התביעה דנא, נמחקה תביעת נציגות הבית המשותף, מחוסר מעש.