עירית ירושלים ואח' נ' טזיז ואח'

צד שלישי

פואז מחמוד עבד אלרחמן

פסק דין

1. ‏לפניי תביעה כספית שהגישה עיריית ירושלים נגד הנתבע, חלמי טזיז, לתשלום חוב ארנונה והוצאות גבייה בסך של 101,351.98 ₪, עבור נכס המצוי ברחוב אל ואד בירושלים, המתייחס לתקופה מיום 28.12.2014 ועד ליום 31.03.2019.

   רקע עובדתי

2. הנכס מושא התביעה, המזוהה בספרי התובעת כנכס מספר 308450040280017 ובחשבון מספר 4400578002, הוחזק החל מיום 01.04.1988 בשכירות מוגנת בידי המנוח מחמוד אלפלאח, וחשבונות הארנונה נרשמו על שמו. לאחר פטירתו של מחמוד אלפלאח, המשיך בנו פואז (להלן: "צד ג'"), להחזיק בנכס ולהפעיל בו חנות, מבלי שנמסרה על כך הודעה מסודרת לתובעת. ביום 24.01.2018 חתם צד ג' על התחייבות לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בנכס, ובהמשך העביר את זכויותיו בו לשוכר חדש, ג'ודי סיורי.

3. ביום 26.05.2019 התקבלה אצל התובעת הודעה על חילופי מחזיקים, שלפיה השוכר המוגן עזב את הנכס והחזקה הועברה למחזיק החדש, ג'ודי סיורי, החל מיום 01.04.2019. בעקבות הודעה זו, ומשנודע לתובעת כי מחמוד אלפלאח נפטר וכי נותר חוב ארנונה שלא שולם, שלחה התובעת לנתבע ביום 07.07.2019 מכתב בדבר קיומו של חוב ארנונה ודרישה להבהיר את זהות המחזיקים בנכס בשנים 2015–2019. משלא התקבלה תשובה לפנייה, שינתה התובעת ביום 22.08.2019 את רישומיה באופן רטרואקטיבי ורשמה את הנתבע, כבעל זיקה לנכס, כמחזיק בו החל מיום 01.04.1988, חלף המחזיק שהיה רשום בספרי התובעת במשך כ-31 שנים, המנוח מחמוד אלפלאח. בעקבות שינוי זה נשלחה לנתבע הודעת חיוב מיום 02.09.2019.

4. הנתבע הגיש השגה על הודעת החיוב ביום 21.11.2019, ובה ביקש לרשום את בנו של המנוח כמחזיק בנכס לשנת 2018. השגתו של הנתבע נדחתה ביום 24.11.2019 על ידי מנהל הארנונה, בין היתר מן הטעם שהוגשה באיחור ומשום שלא נמסרה הודעה במועד על חילופי המחזיקים בנכס. הנתבע לא הגיש ערר על החלטה זו לוועדת הערר לענייני ארנונה, והתובעת הגישה את התביעה שלפניי ביום 14.01.2020 נגד הנתבע ורעייתו, אמאל טזיז, ואולם בהסכמת התובעת נמחקה רעייתו מן ההליך ביום 30.03.2022.

   טענות התובעת

5. התובעת טוענת כי הנתבע, אשר נהג בנכס מנהג בעלים והשכיר אותו לאחרים, חב במלוא חוב הארנונה שנצבר בגין הנכס בתקופה הרלוונטית לתביעה. לשיטתה, משלא נמסרה לה הודעה במועד על חילופי המחזיקים בנכס, כנדרש בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש], הייתה רשאית להשית את החוב על הנתבע כבעל הזכויות בנכס. עוד מדגישה התובעת כי החלטת מנהל הארנונה, אשר דחתה את השגת הנתבע, הפכה לחלוטה לאחר שהנתבע לא הגיש עליה ערר כדין. לפיכך, לטענתה, הנתבע מנוע מלהעלות במסגרת ההליך האזרחי טענות שהיה עליו לבררן במסגרת ההליך המינהלי.

   טענות הנתבע

6. לטענת הנתבע, הוא אינו הבעלים הרשום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין, אלא אחד מבין עשרות יורשים, ומעולם לא החזיק בנכס בפועל ולא עשה בו כל שימוש. לדבריו, הנכס הוחזק במשך עשרות שנים בשכירות מוגנת בידי המנוח מחמוד אלפלאח, ולאחר פטירתו המשיך בנו פואז (צד ג') להחזיק בו ולהפעיל חנות בדים, ומשכך, הם שהיו בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס. עוד טען הנתבע כי התובעת התרשלה בכך שלא נקטה הליכי גבייה יעילים נגד המחזיקים בפועל בזמן אמת, וכי העברת החוב על שמו באופן רטרואקטיבי נעשתה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב.

   השאלות הטעונות הכרעה

7. במסגרת הליך זה נדרש בית המשפט להכריע במספר שאלות מרכזיות: ראשית, האם חוב הארנונה הפך לחלוט עקב אי-הגשת ערר על החלטת מנהל הארנונה, וכנגזרת מכך, האם עומדת לנתבע הגנה מפני החיוב הרטרואקטיבי. שנית, האם יש לראות בנתבע כ"בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" וכמי שחב בחובות הארנונה של השוכר המוגן שנפטר; ושלישית, ככל שייקבע כי הנתבע חב בתשלום החוב כלפי התובעת, האם הוא זכאי לשיפוי מצד צד ג' בגין כל סכום שבו יחויב.

   המסגרת הנורמטיבית

8. סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] מסדירים את חובת ההודעה על חילופי בעלים או מחזיקים בנכס. בהתאם להוראות אלה, כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב לעירייה על חדילת הבעלות או ההחזקה, מוסיף הבעלים או המחזיק הרשום לשאת בחיובי הארנונה. עם זאת, בפסיקה ענפה נקבע כי חובת ההודעה אינה חזות הכל. במקרים שבהם הייתה לעירייה "ידיעה פוזיטיבית" על זהותו של המחזיק בפועל, אין היא רשאית להסתמך באופן טכני על היעדרה של הודעה פורמלית ולהמשיך לחייב אדם שאינו עוד בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. כך למשל, נקבע כי נטל הדיווח מוטל על הנישום, אך בנסיבות שבהן יש למחלקת הארנונה ידיעה בפועל על חילופי המחזיקים, המשך החיוב של המחזיק היוצא אינו סביר ומפר את חובת ההגינות של הרשות (בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17.07.2008)).

9. זאת ועוד, הטלת חיוב רטרואקטיבי בארנונה מותנית בקיומם של טעמים מיוחדים ויוצאי דופן, המאזנים בין אינטרס הגבייה לבין הסתמכות הנישום, תוך ייחוס משקל לאשם תורם מצד הנישום ולשיהוי מצד הרשות (עע"מ 6076/22 עיריית חיפה נ' חברת תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ (14.01.2024)). כמו כן, חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"), מסדיר את מסלול ההשגה המינהלי. על פי הוראת סעיף 3(ג) לחוק הערר, לבית המשפט נתון שיקול דעת רחב להתיר העלאת טענת "איני מחזיק" (בהתאם לסעיף 3(א)(3) לחוק הערר) גם ללא מיצוי הליכי ההשגה במועד, בשונה מטענות טכניות אחרות, שבהן שיקול הדעת מצומצם (עע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב (05.05.2010) (להלן: "שאול בנימין"); רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא לוי בע"מ (03.06.2008) (להלן: "גיא לוי")).

   דיון והכרעה

   מעמדה של החלטת מנהל הארנונה והטענה בדבר חוב חלוט

10. לטענת התובעת, משנדחתה השגת הנתבע והוא נמנע מהגשת ערר על החלטת מנהל הארנונה, החוב הפך לחלוט, ומשכך הנתבע מנוע מלהעלות טענות אלו בפני בית המשפט. אין חולק כי דרך המלך לתקיפת חיובי ארנונה היא ההליך המינהלי הקבוע בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976. עם זאת, לבית המשפט האזרחי נתונה סמכות לדון בטענות אלה כאשר מדובר בנושאים בעלי חשיבות ציבורית עקרונית או מחלוקות עובדתיות מורכבות הנוגעות להתנהלות הרשות. מכוח סעיף 3(ג) לחוק הערר, כפי שפורש בעניין גיא לוי הנ"ל, מסלול עקיפת ההשגה המינהלית פתוחה, במקרים המתאימים, ובאופן ייחודי, כאשר מדובר בטענת "איני מחזיק" לפי סעיף 3(א)(3) לחוק הערר.

11. הלכה זו, אשר עוגנה בין היתר בעניין שאול בנימין שלעיל, קובעת כי להבדיל מטענות טכניות בדבר סיווג או שטח, המחוקק העניק לבית המשפט שיקול דעת רחב יחסית להתיר את העלאת טענת היעדר הזיקה לנכס לראשונה בהליך אזרחי. במקרה דנן, היות שמועלות טענות כבדות משקל בדבר התנהלות רטרואקטיבית וחסרת תום לב של הרשות המקומית, מצאתי לנכון להפעיל את סמכותי ולהידרש לטענות הנתבע לגופן.

    קביעת זהות הנישום החייב והחלת סעיפים 325 ו-326 לפקודה

12. אין חולק כי השוכר המוגן המקורי, מחמוד אלפלאח, היה רשום בספרי התובעת כמחזיק בנכס החל מיום 01.04.1988 ועד ליום 31.03.2019, וכי חוב הארנונה נשוא התביעה נצבר במהלך תקופה זו ונרשם על שמו. מן הראיות שהובאו לפניי עולה כי התובעת ידעה, או לכל הפחות היה עליה לדעת, במסגרת הליכי הגבייה שניהלה והתביעות שהגישה בשנים 2017 ו-2018, כי המחזיק הרשום אינו משלם את חיובי הארנונה וכי הוא נפטר. חרף זאת, לא פנתה לנתבע בזמן אמת ולא יידעה אותו בדבר קיומו של החוב או בדבר הצורך להסדיר את זהות המחזיק בנכס. נציגת העירייה הגב' ואק נטליה אישרה בעדותה (תמליל מיום 18.11.2025, עמ' 10, שורות 12–13): "אנחנו לא שולחים לבעל הנכס שהוא לא שילם... אנחנו לא חייבים להודיע לבעל הנכס". עוד אישרה העדה כי שתי תביעות קודמות הוגשו "נגד פלאח" (שם, עמ' 12, שורה 31), וכי לא ננקטה כל פעולה נגד הנתבע שכן "לא היה מחויב, לא עשינו כי הוא לא היה מחויב בחשבון" (שם, עמ' 14, שורות 29–30)

    אמנם בעע"מ 2330/21 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב נ' עיריית תל אביב-יפו (17.07.2022) נקבע כי בהיעדר הודעה בכתב על חדילת חזקה הנישום הרשום ימשיך לחוב כ"מחזיק קונסטרוקטיבי", אך לצד זאת הוכר חריג ברור כאשר מחלקת הארנונה ידעה בפועל על השינוי בזהות המחזיק האמיתי.

13. בבר"מ 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (12.08.2014) נקבע כי מקום שבו בידי מחלקת הארנונה היו ראיות ברורות ומפורטות בזמן אמת על זהות המחזיק בפועל, התעלמותה מהן ונקיטת הליכים נגד יורשת עולות כדי חוסר סבירות קיצוני והפרת חובת ההגינות השלטונית. דברים אלו עולים בקנה אחד עם פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 29482-12-13 מרדכי אייזנברג נ' עיריית בני-ברק (11.11.2014), שם נפסק כי אין לאפשר לעירייה להסתמך באופן טכני על היעדר הודעת חדילה בכתב כדי לגלגל חובות על הבעלים, כאשר העירייה ידעה בפועל על זהות השוכרים ובחרה לנקוט הליכים בשיהוי קיצוני. במקרה דנן, החלטת התובעת להשית את החוב על הנתבע באופן רטרואקטיבי, אך ורק בשל היותו אחד מיורשי הנכס ומבלי שהוכח כי החזיק בו בפועל או הפיק ממנו הנאה כלשהי בתקופת החוב, מהווה שימוש לרעה בכוחה הסטטוטורי של הרשות.

    שיהוי, חוסר תום לב וחיוב רטרואקטיבי

14. הלכה מושרשת היא כי חיוב רטרואקטיבי בארנונה ייעשה במשורה ובמקרים קיצוניים בלבד, שכן הוא פוגע באינטרס ההסתמכות של האזרח וביכולתו לכלכל את צעדיו. בעע"מ 6076/22 עיריית חיפה נ' חברת תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ (14.01.2024) ובת"א (מחוזי י-ם) 31807-08-18 עירית ירושלים נ' אבן עמי הנדסה אזרחית בע"מ (09.08.2021) נקבע כי יש לאזן בין מחדלי הרשות ושיהויה לבין חובת ההגינות של הפרט, ובנסיבות של שיהוי כבד מן הראוי לצמצם או לבטל את החיוב למפרע. כמו כן, בעניין ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.08.2012) נקבע כי הגבייה מן המחזיק בפועל (בעל הזיקה הקרובה ביותר) עדיפה על פני חיוב טכני של המחזיק הרשום, תוך ביטול פסק דינו של בית משפט המחוזי בת"א (מחוזי י-ם) 6448/04 אשר חסם את הסבת החיוב.

15. בענייננו, התובעת השתהתה שנים רבות בגביית החוב מהמחזיקים בפועל (מחמוד ופואז אלפלאח), ורק לאחר שהתברר לה כי לא ניתן לגבות מהם את החוב, בחרה "לגלגל" את החוב לפתחו של הנתבע. התנהלות זו, הכוללת עצימת עיניים אל מול זהות המחזיק האמיתי בנכס וניסיון לגבות חובות עבר מבעלים שלא היה מודע לקיומם, נגועה בחוסר תום לב ובשיהוי המצדיקים את ביטול החיוב הרטרואקטיבי.

16. כמו כן, הנתבע ביסס הסבר ראייתי מוצק להיעדר ידיעתו על אודות פטירת השוכר המוגן, המנוח מחמוד אלפלאח, בזמן אמת.

    בסעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית (מיום 06.09.2023, נספח 1) הצהיר הנתבע: "עד להעברת הדיירות המוגנת בין אלפלאח לסיורי, אני לא הייתי מודע לעובדת פטירת מר מחמוד אלפלאח ז״ל, שכן, מאז שקיבלתי את האחריות לגביית דמי השכירות עבור היורשים כנציג שלהם לאחר פטירת דודי עלי טזיז בשנת 1999, המצב לא השתנה ודמי השכירות השנתיים היו מועברים על ידי פואז אלפלאח מטעם אביו המנוח על ידי השארתם בבית המרקחת השייך לי ברחוב אלזהרה, שכן, מגבלה פיזית שיש לי, אין ביכולתי ללכת לתוך העיר העתיקה, היכן שמצוי הנכס".

    עובדה זו, אשר לא נסתרה על ידי התובעת, שומטת את הקרקע תחת הטענה כי הנתבע התרשל או פעל בחוסר תום לב כלפי מחלקת הגבייה; והיא מוכיחה כי הנתבע פעל בהתאם למגבלותיו הפיזיות ולא הסתיר דבר באופן יזום, ובכך נסללת הדרך לקביעה כי מחדל הגילוי רובץ לפתחה של העירייה בלבד.

     

    אחריותו של צד ג' וההודעה לצד ג'

17. לחלופין, ככל שהיה מקום להותיר את החיוב על כנו, הרי שהוכח באופן חד-משמעי כי צד ג', פואז אלפלאח, היה המחזיק בפועל בנכס והרוח החיה מאחורי הפעלתו לאחר פטירת אביו. יתרה מכך, צד ג' התחייב באופן מפורש לשאת בכל ההוצאות והחיובים הקשורים לנכס ואף הציג מצג שווא לשוכר שנכנס בנעליו כאילו חובות הארנונה שולמו במלואם. בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 11.09.2022, ניתן פסק דין מותנה בהיעדר הגנה נגד צד ג', ומשלא הוגש מטעמו כתב הגנה, הרי שיש לחייבו לשפות את הנתבע במלוא הסכום שבו יחויב, ככל שיחויב.

    סיכום ותוצאה סופית

18. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת מכלול הראיות שהונחו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה נגד הנתבע, חלמי טזיז, להידחות במלואה. התובעת לא עמדה בנטל להוכיח כי הנתבע היה המחזיק בפועל בנכס בתקופה הרלוונטית, או כי היה בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו באופן המצדיק את חיובו בחוב הארנונה שנצבר. רישומו של הנתבע כמחזיק בנכס נעשה באופן רטרואקטיבי, ומשכך, אין לקבל כל ניסיון לחייבו בארנונה בגין תקופה קודמת, הנובע ממחדלי הגבייה של הרשות. התובעת תישא בהוצאות הנתבע ובשכר טרחת עורך דינו בסך כולל של 15,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

19. נוכח דחיית התביעה נגד הנתבע, מתייתר הצורך במתן הכרעה בהודעה לצד ג', ומשכך היא נדחית בזאת ללא צו להוצאות.

    ניתן היום, ל' אב תשפ"ו, 13 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.