ת"א 32070-05-10 אקרשטיין צבי בעמ ואח' נ' חברת מבני תעשיה בע"מ

תביעה כספית על סך 53,260,588 ₪. עניינה של התביעה - הפרה יסודית נטענת של חוזה קומבינציה מיום 7.2.1995 שנחתם בין התובעות מצד אחד ( להלן שתיהן "התובעות" או "אקרשטיין") לבין הנתבעת (להלן: "הנתבעת" או "מבני תעשיה") להקמתו של פרוייקט מגדלי אקרשטיין בהרצליה פיתוח (להלן: "הפרוייקט").

העובדות הצריכות לעניין

1.התובעות היו בעלים של חלקות שונות בגוש 6592 בהרצליה פיתוח (להלן: "המקרקעין").

2.הנתבעת הינה חברה יזמית, בעלים של מבני משרדים, מסחר ותעשיה בכל רחבי הארץ, כמו גם בעלת ניסיון בייזום, שיווק והשכרה של מבנים למשרדים, מסחר ותעשיה.

3.ביום 7.12.1995 חתמו הצדדים על הסכם קומבינציה לפיו מכרו התובעות לנתבעת 58% מזכויותיהן במקרקעין, תמורת בניית הפרוייקט והותרת 42% מהשטחים מבונים בידיהן של התובעות (להלן: "ההסכם" או "הסכם הקומבינציה". ההסכם צורף כמוצג 1 למוצגי התובעות).

4.סעיף 6.2 להסכם קובע כי בניית הפרוייקט תיעשה בשני חלקים/קטעים כאשר כל אחד מהם יבנה על חלק/קטע מחלקות המקרקעין. לוח הזמנים לבנייה נקבע על פי שלבים שונים שפורטו בנספח לוח זמנים שצורך להסכם (להלן: "הגאנט". צורף כמוצג 2 למוצגי התובעת). על פי הגאנט בניית קטע א' הייתה צריכה להימשך 42 חודשים מתחילת ביצוע עבודות חפירה ודיפון ו-33 חודשים מתחילת ביצוע עבודות יסודות למרתפים. בניית קטע ב' הייתה אמורה להימשך 36 חודשים שתחילתם במועד ביצוע עבודות חפירה ודיפון של קטע ב'. לפי ההסכם והגאנט, ביצוע עבודות חפירה, דיפון ויסודות של קטע ב' צריך היה להתחיל שישה חודשים לפני המועד החוזי לסיום קטע א'.

5. בעת המו"מ בין הצדדים ובמועד החתימה על ההסכם, חלה על המקרקעין תכנית הר/1720 (להלן: "התכנית הקודמת") שהוכנה ע"י משרדו של האדריכל גנני עבור התובעות, ואפשרה לבנות על המקרקעין מספר בניינים בני 4 קומות ובניין אחד בן 13 קומות. הנתבעת הציעה תכנון אחר שיגדיל את האטרקטיביות של הפרוייקט, הכוללת הקמת ארבעה מגדלי משרדים ( 3 בני 9 קומות ואחד בן 10 קומות); חניונים ושדרה מסחרית . לצורך כך, הנתבעת יזמה וקידמה, באמצעות גנני, תכנית בניין עיר חדשה, מכוחה נבנה הפרויקט היא תכנית הר/1720א' (להלן : "תכנית הר/1720א' או "התכנית החדשה"). התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 15.2.98.

6. בד בבד עם חתימת הסכם הקומבינציה, נכרת בין הצדדים גם הסכם להקמת חברת ניהול משותפת. תפקיד חברת הניהול היה להשכיר את כל חלקי הפרויקט, של שני הצדדים, כאשר התמורה תחולק ביניהם לאחר הפחתות שונות, על פי חלקיהם בהסכם. עוד נקבע כי חברת הניהול תשכור מהנתבעת "שירותי השכרה", הכוללים: שירותי ניהול השיווק של הפרויקט, ניהול מו"מ עם שוכרים פוטנציאליים וחתימה על הסכמי שכירות (הסכם הניהול צורף כמוצג 12 למוצגי הנתבעת). סעיף 9 להסכם הניהול קובע כי התובעות רשאיות להביא את ההסכם לידי סיום בתנאים המפורטים שם, ואם תעשנה כן, כל צד יקבל את חלקיו בפרויקט ויהיה רשאי להשכיר את החלקים שטרם הושכרו, על פי שיקול דעתו הבלעדי. התובעות מעולם לא מימשו אופציה זו.

7. בנייתו של קטע א' של הפרוייקט התבצעה בפועל באופן הבא: ביום 29.5.97 ניתן היתר בנייה להריסת סככות ומבנים קיימים ולעבודות חפירה ודיפון למרתפי חנייה בקטע א' ( מוצג 16 למוצגי הנתבעות) וביום 1.6.97 החלו עבודות אלה ( מוצג 5 למוצגי התובעות). ביום 8.10.97 אישרה, בתנאים, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: "הועדה") את בקשת הנתבעת לבניית מרתפים בקטע א' (מוצג 17 למוצגי הנתבעת) וביום 31.1.99 ניתן ההיתר המבוקש ( מוצג 18 למוצגי הנתבעת). ביום 2.6.99 אישרה הועדה, בתנאים, בקשה להיתר לבניית שני מגדלים במסגרת קטע א' (מגדלים A ו-B) [ מוצג 21 למוצגי הנתבעת] וביום 2.8.01 התקבלו טופסי 4 לבניינים אלה ( נספח 22 למוצגי הנתבעת). בנוסף, נבנו שטחי מסחר וחניונים.