ת"א 29774-02-13 דגן נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל

1.עניינה של התביעה דרישה להשבת דמי חכירה מהוונים אשר לטענת התובע שולמו ביתר. התובע שהתקשר עם הנתבעת בהסכם חכירה, שנכרת בנסיבות מיוחדות, בנוגע למגרש בהרחבת מושב בית שקמה שילם דמי חכירה בהתאם לשומה מטעם הנתבעת. לאחר קבלת השומה והתשלום נדחתה השגה שנדונה בפני שמאית המחוזית. על החלטת השמאית המחוזית הגיש התובע ערר שנדון בפני וועדת ההשגות, אשר בהחלטתה מיום 30.10.11, קבעה כי שווי המגרש הינו 293,000 ₪ ללא מע"מ וזאת לעומת שווי של 324,000 ₪ שנקבע בשומה על בסיסה שילם התובע.

בהליך זה טוען התובע כי רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) נקטה כנגדו בדרכי תרמית, תחבולה והטעייה תוך התעלמות מכללי מנהל תקין ועל כן זכאי להשבת כל סכום ששילם בגין דמי חכירה מהוונים מעבר לשווי של הקרקע בסך של 40,000 ₪, לשיטתו.

רקע וטענות הצדדים

2. ראשיתו של הליך זה בתביעה שהוגשה כנגד אביו של התובע, אהרון דגן (להלן: דגן), במסגרת ת"א (שלום אשקלון) 1305/07, (להלן: ההליך הקודם). בהליך הקודם נתבע סעד של סילוק יד, ממגרש 597, בהרחבת מושב בית שקמה. גוש 2572, חלקה 58, היום חלקה 219, (להלן: המגרש).

בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 13.9.09 ניתן כנגד דגן פסק דין להריסת הבית שבנה על המגרש וצו לסילוק ידו. הסעדים עוכבו לתקופה של חצי שנה כדי לאפשר לדגן להשלים את ההליכים הדרושים לצורך חתימה על הסכם פיתוח בין רמ"י לבנו, שי דגן, התובע בהליך זה.

הסכם הפשרה קבע כי ההקצאה לתובע, לרבות תשלום דמי החכירה, יבוצעו בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל העדכניות לרבות תשלום על פי החלטה זו.

3.בינואר 2010 קיבל התובע מפרט כספי ביחס למגרש המציין כי השמאי מטעם רמ"י קבע ביום 3.1.10, את שווי המגרש ללא מע"מ בסך של 324,000 ₪. כפועל יוצא, נדרש התובע לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע בסך של 294,840 ₪. סכום זה בצרוף מע"מ בסך כולל של 343,310 ₪, שולם על ידי התובע ביום 3.5.10, ועם התשלום נחתם מולו חוזה חכירה ביחס למגרש (מאחר והמגרש היה מפותח ועליו בנוי בית, לא נדרש התובע לחתום על חוזה פיתוח).

 התובע ביקש ביום 3.2.10, להגיש השגה על השומה, אשר נדונה לפני השמאית המחוזית, מירי רימון אלעזר. בהחלטתה מיום 30.6.10, התייחסה השמאית המחוזית לשומות השמאי מטעם רמ"י, חיים ברדוגו, וקבעה כי ערך הקרקע של המגרש הינו בגבולות 360,000 ₪ כולל מע"מ ופיתוח וכי רכיב הפיתוח עומד על 85,000 ₪ בלבד וזאת בניגוד לקביעתו של השמאי ברדוגו. לאור מסקנתה כי ערך המגרש עולה על קביעת השמאי ברדוגו, לא התערבה בקביעתו.

על החלטה זו הגישה התובע השגה בפני וועדת ההשגות על שומות, לפי החלטות 1304 ו- 1181 של מועצת מקרקעי ישראל. ביום 30.10.11, ניתנה החלטת וועדת ההשגות, לאחר שמיעת מלוא טענות התובע, הזהות בעיקרן לטענות בהליך זה, ולאחר ביקור במגרש ובסביבתו. הוועדה קבעה כי שווי המגרש למועד הקובע, ל- 3.1.10, הינו 340,000 ₪, כולל מע"מ וללא פיתוח. הוועדה אימצה את קביעת השמאית המחוזית כי מרכיב הפיתוח למועד הקובע, הינו 85,000 ₪. מאחר והופחת במעט שווי המגרש למועד הקובע, זוכה התובע בהפרשים ששולם ביתר וביום 2.3.14, קיבל החזר בסך 36,679 ₪, כאמור בהודעת ב"כ התובע מיום 3.2.15.

4.על בסיס העובדות האמורות, שאינן שנויות במחלוקת, הגיש התובע כתב תביעה בו טען באופן מתלהם, כי רמ"י פועל כנגדו בדרכי תרמית, תחבולה והטעייה. התובע נסמך על כך שבמפרט הכספי שהועבר אליו, צוין כי שווי הקרקע ללא מע"מ וללא הוצאות פיתוח, הינו 324,000 ₪. בפועל אין חולק כי השומה עליה הסתמכה רמ"י הינה שומתו של ברדוגו מיום 3.1.10, אשר קבעה כי ערך המגרש הינו 324,000 ₪ (ללא מע"מ), אולם כולל הוצאות פיתוח. שומה זו של ברדוגו נעשתה בהמשך לשומתו מיום 23.10.09, לאור בקשת יעל ממן, נציגת רמ"י, לעדכן את השמאות למועד השומה המעודכנת ולהעריך את שווי המגרש, למלוא קיבולת הבנייה בהתחשב במצב הפיתוח הקיים.