ת"א 29643-12-11 קרייסברג ואח' נ' גנור

1.לפניי תביעת התובעים, בני הזוג קרייסברג, לפיצויים בסך 3,754,355 ₪ (נכון למועד הגשת התביעה), בגין נזקים שנגרמו להם, לפי טענתם, בעקבות התקשרותם עם הנתבעים, בני הזוג גנור, בהסכם לרכישת בית מגורים, מבלי שהנתבעים גילו להם טרם הרכישה כי הבית בנוי בשיטת הפל-קל.

רקע עובדתי

2.ביום 16.2.10 התקשרו הצדדים בהסכם מכר לפיו מכרו הנתבעים לתובעים את זכויותיהם בבית מגורים בן ארבע קומות - מחציתו של בית דו-משפחתי - בשכונת ארנונה בירושלים (להלן - הבית) תמורת סך 5,250,000 ₪. אין חולק שהנתבעים לא גילו לתובעים כי הבית בנוי בשיטת הפל-קל. אין גם חולק כי הנתבעים, אשר בנו את הבית יחד עם שכניהם למבנה באמצעות בעלי מקצוע מטעמם, ידעו עובדה זו.

3.התובעים ביקשו לשפץ את הבית, אשר נבנה כ-20 שנה לפני רכישתו, כדי להתאימו לצרכיהם וכן על מנת לתקן נזקי רטיבות ואיטום שהיו בבית ושעל קיומם הודיעו להם הנתבעים. לפיכך, עוד בטרם הרכישה, פנו התובעים לקבלן מטעמם על מנת שיבדוק את הבית וייתן הצעת מחיר ראשונית לעלות השיפוץ הנדרש. לטענת התובעים, הקבלן העריך את מחיר השיפוץ הנדרש, לרבות תיקון נזקי הרטיבות והאיטום, בעלות משוערת של כ-200,000 דולר. משכו המתוכנן של השיפוץ אמור היה להיות בן מספר חודשים.

4.זמן קצר לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת החזקה בבית, החלו התובעים בביצוע עבודות השיפוץ. לטענת התובעים, עם תחילת השיפוצים וחישוף עבודות התשתית בבית נתגלה להם, לתדהמתם, כי רצפת קומת הכניסה וכן כל תקרות הבית נבנו בשיטת הפל-קל, שהינה, כך נטען, שיטת בניה בלתי תקנית ומסוכנת. מיד עם התגלה הדבר הפסיקו התובעים את עבודות השיפוץ ופנו, באמצעות באת כוחם, לב"כ הנתבעים, במכתב המבהיר כי הם "נרעשים ונרגשים" מהגילוי וכי אילו היו יודעים מלכתחילה שהבית בנוי בשיטת הפל קל, היו נמנעים מרכישתו. עוד נטען במכתב, כי שיטת בניית הבית הייתה בידיעת הנתבעים וכי היה עליהם לגלות מיוזמתם נתון משמעותי זה לתובעים, זאת בהתחשב בסערה שעוררה שיטת בניה זו לאחר 'אסון ורסאי'. נטען גם שאי גילוי עובדה זו מהווה הפרה של חובת הגילוי הנאות וחובת תום הלב וכי מדובר בהטעיה שהיה בה כדי להשפיע על התגבשות העסקה בכלל, ולכל הפחות על תנאי העסקה וגובה התמורה ששולמה בגין הבית. עוד צוין, כי נטייתם המידית של התובעים היא לבטל את העסקה, ואולם הם משהים את החלטתם "עד לאחר שהבית ייבדק ע"י מהנדס מומחה שיבדוק את הבית ויחווה את דעתו בעניין משמעות המידע החדש וההשלכות הנובעות משיטת הבניה" (מכתב עו"ד ציפורה ממן מיום 10.5.10, נספח 5 לתצהיר התובע).

5.בתשובה למכתב זה אישרו הנתבעים, באמצעות בא כוחם, כי הבית, או חלקו, אכן נבנה בשיטת הפל-קל, אך הוסיפו וטענו שאין משמעות הדבר כי הבית לא נבנה כהלכה ובהתאם לכל דין ותקן. כן הוסיפו כי לא הסתירו דבר מהתובעים שכן "לא היה מה להסתיר" (מכתב עו"ד שמידט, נספח 6 לתצהיר התובע).

6.לאחר חלופת מכתבים נוספת בין באי כוח הצדדים, התקיימה ביום 24.5.10 פגישה, בנוכחות הצדדים, ובה סוכם כי לצרכי משא ומתן ועל מנת לקדם פשרה, ייערך אומדן עלויות לביצוע התיקונים הנדרשים בבית. בהמשך לכך, שלחו התובעים לנתבעים "אומדן לביצוע החלפת תקרות הפלקל לתקרות קונבנציונליות" אשר נערך ע"י מהנדס מטעמם, המהנדס מאיר אשכנזי, ע"ס 1,036,150 ₪ כולל מע"מ. בתגובה שלחו הנתבעים אומדן עלויות שנערך ע"י מהנדס מטעמם, המהנדס חיים פינקלשטיין, המתייחס "לעבודות הדרושות לפירוק תקרות הפלקל ויציקת תקרות צלעות רגילות במקום הפלקל", העומד על סך 211,480 ₪. צוין באומדן כי "נלקח בחשבון שהיום כל הריצופים והמחיצות פורקו", והוספו הערות שונות לאומדנו של המהנדס אשכנזי, ובין היתר צוין שאין צורך בתיקונים הנוגעים לרצפת המרתף אשר אינה בנויה מפל-קל, וכי במסגרת העבודות שכבר בוצעו עוד קודם לגילוי הפל קל, נעשו עבודות שונות - הריסת מחיצות, פירוק דלתות, פירוק ריצוף ועוד – ואין לכלול עלויות אלה במסגרת האומדן.

7.לאחר קבלת אומדן הנתבעים, שלחו התובעים לנתבעים אומדן מתוקן של המהנדס אשכנזי, בו הופחתה עלות התיקונים והועמדה על סך 788,233 ₪. בהערותיו הוסיף המהנדס אשכנזי, בכל המתייחס לרצפת המרתף, כי "מאחר ואין תכניות, ההנחה הינה שהרצפה התחתונה בוצעה כרצפה תלויה והינה מורכבת מאותם אלמנטים שבוצעו בתקרות האחרות. במידה ויתברר שאין חלקים כאלה לא תוחלף הרצפה". עוד צוין כי "ההתייחסות למה שכבר בוצע או רצו לבצע הינה התייחסות משפטית ולא הנדסית. הדו"ח שהוגש מכיל את העבודות שהיו דרושות להחלפת התקרות" (נספח 12 לכתב התביעה).

8.נוכח הפער בין אומדני הצדדים, סוכם בין הצדדים לקיים פגישה נוספת בנוכחות כל הגורמים הרלוונטיים, בניסיון להגיע לפתרון מוסכם. הנתבעים דרשו בתחילה כי טרם הפגישה יומצאו להם תכניות השיפוצים שהיה בדעת התובעים לבצע בדירה, והתובעים התנגדו לדרישה זו. בהמשך, ובמענה לפניותיו של ב"כ הנתבעים לקביעת מועד לפגישה, הודיעו התובעים, בחודש יולי 2010, כי הם בוחנים היבטים שונים הנוגעים לביצוע התיקונים ועד לסיום בדיקותיהם אין טעם בקיום הפגישה. התובעים לא הודיעו על סיום בדיקותיהם ולא יזמו המשך ההידברות, ותוצאת הדברים הייתה שפגישה זו לא יצאה אל הפועל.

9.בשלהי שנת 2010 החליטו התובעים לתקן את תקרות הפל-קל בשיטת התיקון שהומלצה להם על ידי המהנדס אשכנזי - הריסת התקרות הקיימות ויציקת תקרות קונבנציונאליות תחתן - וביום 23.11.10 החלו התובעים בביצוע העבודות עד לסיומן בחודש מרץ 2011.

10.יוסף כי עוד קודם לכן, בסמוך למועד גילוי הפל-קל, ביקר בבית, ביוזמת התובעים, המהנדס חגי קול ממחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים וקבע כי "חלק מהתקרות של הבניין נבנו בשיטת פל-קל שהינה שיטה שעלולה לסכן ומחייבת עריכת בדיקה". כן ציין כי "ניתן היה להבחין בקורוזיה מתקדמת בפחי הפל-קל ובהעדר זיון בצלעות". בעקבות ממצאים אלה הורה המהנדס קול לתובעים להגיש למחלקת מבנים מסוכנים בעירייה חוות דעת הנדסית באשר למצב המבנה, ו"במידת הצורך יש לחזק את התקרות ו/או להרוס אותן ולבנותן מחדש" (נספח 10 לתצהיר התובע).

11.ביום 13.4.11, לאחר סיום העבודות, שלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים מכתב התראה, בו הודיעו על כוונת התובעים לפנות לבית המשפט באם לא יועבר לידם פיצוי בסך 3 מיליון ₪ בגין נזקי הפל קל. הנתבעים דחו את דרישת התובעים, ולפיכך הוגשה התביעה שלפניי.

12.להשלמת התמונה יצוין, כי עם כתב הגנתם הגישו הנתבעים הודעת צד ג' נגד המהנדס אפרים כהן, בה נטען כי הוא אשר הכין את תכניות הקונסטרוקציה והחישובים הסטטיים, אישר לנתבעים ולשכניהם לבנות את הבית בשיטת הפל-קל ופיקח על ביצוע עבודות השלד ויציקת התקרות. הצד השלישי טען כי תקרות הבית נבנו בשיטת הפל קל לפי בקשתם המפורשת של מזמיני העבודה לאחר שהוא תכנן את התקרות באופן אחר. בהמשך ההליך המשפטי העבירו הנתבעים והצד השלישי את הסכסוך שביניהם להליך של גישור, שבסיומו הוסכם על דחיית ההודעה לצד שלישי תוך תשלום חלקי של הוצאות הצד השלישי בגין ההליכים שננקטו נגדו. ביום 19.1.15 ניתן להסכם הפשרה תוקף של פסק דין ביחסים שבין הנתבעים והצד השלישי. לפיכך, נותרה לדיון המחלוקת שבין התובעים לנתבעים בלבד.

שיטת הפל-קל 

13.ברקע הדברים עומד, כמובן, 'אסון ורסאי', אשר אירע ביום 24.5.2001 באולם האירועים 'אולמי ורסאי' בירושלים, כאשר בעיצומה של חתונה בה נכחו מאות חוגגים, קרסה לפתע רצפת האולם. מעוצמת הקריסה קרסו גם שתי הרצפות שבקומות שמתחת לאולם, ועשרות חוגגים נפלו מגובה של שלוש קומות. באסון הכבד קיפחו את חייהם עשרים ושלושה בני אדם ונפצעו שלוש מאות חמישים ושישה. התברר כי רצפת האולם שקרסה הייתה בנויה בשיטת הפל-קל, שיטה שלגביה נקבע שהיא שיטת בניה בלתי תקנית ומסוכנת (להרחבה ראו: ע"פ 9815/07 אליהו רון נ' מדינת ישראל, 26.11.08, ס' 18 - 30). בעקבות 'אסון ורסאי' החליטה הממשלה על הקמת "ועדת חקירה ממלכתית לעניין בטיחות מבנים ומקומות המשמשים ציבור" בראשות נשיא בית המשפט המחוזי דאז כב' השופט ו' זיילר . ביום 14.8.02 הוציאה ועדת זיילר דו"ח ביניים בנושא הפל-קל, בו המליצה, בין היתר, על מינוי מטה מקצועי-הנדסי לטיפול בסוגיית מבני הפל-קל הקיימים. הממשלה החליטה לאמץ את דו"ח הביניים וקבעה כי אין להתיר כל בנייה חדשה בשיטת הפל-קל. כן קבעה כי יוקם מטה מקצועי-הנדסי לאיתור וטיפול במבנים שנבנו בשיטת הפל-קל. מטה זה שקד על גיבושן של הנחיות אשר אוגדו ופורסמו במסגרת חוזר מנכ"ל מיוחד 5/2007 של משרד הפנים, תחת הכותרת: "הנחיות לטיפול במבנים שנבנו בשיטת הפל-קל", אשר מטרתו הייתה ליתן "בידי ראשי הרשויות ומהנדסי הרשויות כלים יעילים לאכיפת הבדיקה, ובמידת הצורך- תיקון של מבני הפל-קל שבתחומיהם" (להלן- חוזר מנכ"ל. ראו: ת/2). במקביל להוצאת חוזר המנכ"ל פעל המטה לשינוי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, ולהוספת הוראות המתייחסות ל"תיקון שלד שבו תקרה הכוללת גופי מילוי מפח" (ס' 5.02(ה) לתוספת לתקנות). נוסיף ונידרש לחוזר המנכ"ל ולתקנות בהמשך הדברים.

המחלוקת

14.כאמור, אין חולק שהנתבעים ידעו כי שלד הבית נבנה בשיטת הפל-קל. אף אין חולק שהנתבעים לא גילו עובדה זו לתובעים טרם הרכישה. אף שבתחילת הדרך היו הצדדים חלוקים באשר להיקף חובת הגילוי החלה על הנתבעים, הודו הנתבעים במסגרת ההליך המשפטי כי "נכון היה לגלות עובדה זו" לתובעים (ס' 19 לכתב ההגנה), וכי "טעו באשר לאי גילוי הימצאות הפל-קל בתקרות הדירה" (ס' 24 לסיכומיהם). עוד הסכימו הנתבעים כי בשל הפרת חובת הגילוי, חלה עליהם החובה לפצות את התובעים בגין נזקיהם בשל אי הגילוי (סעיף 5 לתצהיר הנתבע, סעיפים 5 ,7 ,21 ,24 לסיכומי הנתבעים).