אלוני נ' פוראטיאן

גיבורות המחלוקת הן זכויות בקרקע בתל-אביב-יפו. התובע החזיק בהן לצד אחרים ובהם קרובי משפחתו. הוא מכר את זכויותיו, וחתם לשם כך על הסכם מכר. מדובר באדם מבוגר שלא היה מיוצג, הטוען כי חתם על ההסכם לאחר שהוסבר לו כי בני משפחתו הסכימו לעסקת המכר. מתברר שלא כך הוא. מכאן שהוטעה לאחר שהוצג לו מצג שווא. ועוד הסתבר כי התמורה המוסכמת נמוכה משמעותית ממחיר השוק הראוי. הנתבע, הרוכש, טוען מנגד כי מדובר במקרה שבו המוכר התחרט לאחר שהושלמה העסקה, ומכל מקום הוא מוכן לעדכן את התמורה כך שתהיה גבוהה יותר.

בחוזה עליו חתם התובע מופיעה תניה ולפיה לא יהיה תוקף למצגים קודמים שהוחלפו בין הצדדים. האם הוא מושתק, לפיכך, מלהעלות טענותיו כי הוצגו לו מצגי שווא? האם בוססה הטעיה? היש להורות על ביטול עסקת המכר?

רקע

1. מר אשר אלוני (להלן: מר אלוני, התובע או המוכר), המתקרב כיום לגבורות מבחינת גילו, היה הבעלים של 1438/10000 חלקים לא מסויימים במגרש, המצוי בשכונת עזרא שבתל-אביב-יפו (להלן: המגרש או הקרקע). אעיר שברישום של זכויות התובע מצוין חלקו כעומד על 719/5000, אך חלקם של בעלי הזכויות האחרים נקוב כחלק יחסי מ-10,000.

   במרשם המקרקעין רשומות זכויותיהם של כעשרה בעלי זכויות נוספים, רובם הם קרובי משפחתה של רעייתו המנוחה. התובע התאלמן לפני מספר שנים, ולשיטתו היה זה ברור כי זכויותיו במגרש תעבורנה לבני משפחתה. מכל מקום הזכויות הרלוונטיות לתובע היו רשומות על שמה, גב' אלוני ז"ל, והתובע הוא יורשה היחיד.

   מדובר בקרקע בשטח כולל של 111 מ"ר, ומכאן שחלקו של מר אלוני עמד על כ-16 מ"ר.

   2.מר אדיר פוראטיאן (להלן: מר פוראטיאן, הנתבע או הרוכש) היה מעוניין לרכוש זכויות במגרש, ולשם כך פנה למר אלוני.

   ביום 19.3.21, יום שישי, חתמו התובע והנתבע על הסכם בו מכר הראשון את מלוא זכויותיו במגרש לאחרון (להלן: ההסכם; נספח 1 לכתב התביעה). תמורת המכר הועמדה על 48,000 ₪ (סעיף 12 להסכם). ההסכם הכתוב הוא מקיף ומפורט – אוחז ארבעה עמודים – ומסדיר את מכלול היבטיה של העסקה. בין השאר נקבע בו כי המוכר ישא בתשלום מס השבח, ככל שיחול, והקונה בתשלום מס הרכישה.

   ועוד נכתב בהסכם (בסעיף 29) כי "הסכם זה ממצה את כל שהוסכם בין הצדדים בכל הקשור לעסקה נשוא ההסכם, ואין ולא יהיה כל תוקף מחייב לכל זכרון דברים, מצג, משא ומתן, חילופי דברים וכיו"ב עובר לכריתתו של ההסכם, כמו-כן, לא יהיה תוקף לכל שינוי מאוחר של תנאי ההסכם, אלא אם כן נעשה בכתב ונחתם ע"י הצדדים".

   ההסכם נחתם במשרדו של עו"ד מנצור, בא כוחו של הנתבע, ואילו התובע לא היה מיוצג. במעמד החתימה שולמה לתובע מקדמה על חשבון התמורה בסך 4,800 ₪.

   1. והנה, מיד לאחר כריתת החוזה באו המחלוקות.

      לשיטת התובע, הוא פנה לנתבע כבר במוצאי השבת בדרישה לבטל את ההסכם אך לשווא. לפיכך מיד בסמוך פנה לבא כוחו הנוכחי. זה כתב (ביום 22.3.21) לעו"ד מנצור כי הנתבע ניסה לשכנע את התובע למכור לו את זכויותיו, תוך הצגת מצג שקרי, לפיו שאר השותפים במגרש, קרובי משפחתו, ממילא מוכרים לו את זכויותיהם. ועוד נכתב "למותר לציין כי מרשי אדם מבוגר מעל לגיל 75, כבד שמיעה, ללא רקע משפטי ו/או עסקי אשר כל העת לא היה מיוצג ע"י עו"ד" (פסקה 5 למכתב; נספח 2 לכתב התביעה). התובע הוסיף וטען כי הסכם המכר הוא מקפח, שעה שסכום התמורה הוצג כמשקף שווי זכויות הוגן בעוד שהוא נופל משמעותית משווין הריאלי.

      על רקע זה התבקש עו"ד מנצור להעביר לב"כ התובע את יפויי הכוח המקוריים, ולא לעשות בהם שימוש; לפעול לביטול הדיווח לרשויות ככל שנעשה; ולאפשר לתובע להחזיר את המקדמה שקיבל. התובע הודיע כי יש לראות את הסכם המכר כבטל או לחילופין כמבוטל.

2. ביום 4.4.21 התקבלה תשובת הנתבע ועו"ד מנצור, שהיו מיוצגים אותה עת על ידי עו"ד מימראן (נספח 3 לכתב התביעה). הם ציינו כי דברי מר אלוני הם חסרי שחר. לשיטתם, הוא רצה למכור את זכויותיו ואף ציין כי שמח בהשלמת העסקה. הוא גם הסכים שעו"ד מנצור יערוך את ההסכם עבור הצדדים, כדי לצמצם בעלויות.

   הנתבע הסביר ש"הגיע להסכמות גם ע[ם] יתר השותפים בקרקע על מכירת חלקם (שמסתכם במטרים בודדים), באותו השווי ההוגן אשר שולם למרשך וזאת לרבות בשים לב למצבה המשפטי הסבוך של הקרקע, ואפשרויות ניצול הזכויות בקרקע אשר מוגבלות מאוד מסיבות תכנוניות".