ת"א 2797-11-12 וליקוטני ואח' נ' דקורן חברה לבנייה בע"מ

1.תובענה זו נמצא לי מקום לקבל כמעט במלוא הסכום, שעליו היא הועמדה. כתב-התביעה מלין על שהנתבעת – דקורן חברה לבנייה בע"מ – וממנה רכשו התובעים דירת-מגורים ברחוב שָׁנִי במודיעין, התרשלה בבנייתה, מסרה אותה לוקה באורח ממשי מִפְּנים ומחוץ והסֵבה לתובעים – לקוחותיה – עוגמת-נפש ניכרת.

2.לבחינתה של הדירה מינה בית-המשפט מומחה מטעמו, מהנדס-הבנין מר שמחה פלדמן. בחלק מן הענינים, המופיעים בחוות-דעתו של המומחה מטעם התובעים ובה נתמך כתב-התביעה, לא מצא המומחה מטעמו של בית-המשפט ממש. מנגד, בשתי חווֹת-דעת שערך – מן התאריכים 1.1.2014 ו-20.1.2015 – פרשׂ מר פלדמן שורה לא-קצרה של כשלים שנִּגְעו בדירה. בפרט אמורים הדברים בליקויי-רטיבות, שניכרו במיוחד בתקופת-הגשמים.

בביקורו מיום 5.1.2015, בעיצומה של העונה הגשומה, זיהה המומחה מטעמו של בית-המשפט חדירה של מים אל מספר רב של אזורים בדירה. במטבח שבקומת-הכניסה נמצאו כתמי-רטיבות רחבי-ממדים והתפוררות של הטיח בתקרה ובקירות. נמדדו אחוזי-לחות גבוהים, המעידים על חדירה של מים. בתקרתו של חדר-המדרגות הבחין המומחה בטפטוף של ממש ממרפסת חדר-הילדים שבקומה מעל. נמצא כי האיטום במרפסת לקוי ודורש תיקון. רמה גבוהה מן הרצוי של לחות נמדדה, עוד, בתקרת חדר-הדיור שבקומה זו ונתגלו שרידים של רטיבות.

גם בקומה העליונה זיהה המומחה סימנים מובהקים לחדירת-מים. בשניים מן הקירות של חדר-הילדים חדרו מים דרך חיפוי-האבן, שבחלקו החיצוני של הקיר, ונמצאו רמות גבוהות עד מאד של לחות בגבהים משתנים של הקיר. במספר מקומות נמצאו פגמים בכיחול, הוא המילוי שבין אבני-החיפוי שמחוץ. בחדר-ההורים חדרו מים מאחד החלונות. עוד נמצא כי רצפת-המבואה, בואך המחסן, לא הונמכה ביחס לגובה-רצפתו. כך חדרו מים דרך סף-הכניסה אל המחסן ופגעו בקירותיו. ניקוז-הגג ואיטומו נמצאו לקויים גם הם. האופן, שבו תוכננו השיפועים והקולט של מי-הגשמים בגג, הוליך להצטברות ניכרת של מים בו. לבסוף, ממרפסת-הסלון, שגם היא לא נאטמה כראוי, חדרו מים אל החניה. תיקונם של נזקי-רטיבות אלה ושל מקורותיה נכרכו, אך מובן, גם בסיודה מחדש של הדירה כולה.

בביקור קודם, מיום 5.11.2013, מצא המומחה מטעמו של בית-המשפט כי מדרגות-פנים נבנו שלא בהתאם לתקן, משום שהפּוֹדֶסְט – ההפרדה בין מהלכי-המדרגות – הוא צר מדי. הדבר חִייב, לעמדתו, את פירוקו של מהלך-המדרגות ואת בנייתו מחדש. שני גרמי-מדרגות שמחוץ לדירה נמצאו נטולים מאחזי-ידיים, שאותם נדרש להשלים. בתחום-הריצוף נמצא אריח יחיד חורג במרקמו בין אריחי-הסלון. עוד נתגלה כי מחסן-הדירה רוצף שלא בגוון אחיד ונדרש תיקון. שיעור לא מבוטל – כשמונה אחוזים – מן המרצפות במרפסת-הסלון שבדירה היה, גם הוא, בגוון שונה מהיֶתר. הדבר חִייב, לקביעתו של מומחה בית-המשפט, את החלפתו של כלל-הריצוף במרפסת כך שיישמר גוון אחיד בכל שטחה. עוד נמצאו במרפסת זו ובמרפסת נוספת שבקומה העליונה מעקות, שאינם עומדים בתקני-הבטיחות. המומחה העלה שתי חלופות: התקנת לוח, שימנע טיפוס על המעקה או החלפתו במעקה תקני. אך מובן בעינַי כי יש לאפשר לתובעים את החלופה השנייה, כפי שנדרשה הדירה להימסר לכתחילה. מכל מקום, המומחה לא הבחין, לענין העלות, בין שתי החלופות. תיקונים נוספים, הקשורים למעקה של מרפסת-הסלון, נגעו לשלושה מאדני-האבן שלו אשר נמצאו מחוררים ולצורך בהשלמתו של ברדס לצינור-הביוב שלאורכו. בחדר-ההורים, קבע המומחה, נדרש להשלים התקנתו של אינטרקום ולתקן את אדן-החלון. דלת של חדר-אמבטיה נמצאה צרה מן הנדרש לפי תקן ונקבע כי יש להחליפה ולהרחיב את הפתח שבו היא קבועה.

לשיקול-דעתו של בית-המשפט הניח המהנדס פלדמן את קיומה של צנרת-גז "חופשית" במרפסת. המומחה לא ידע לומר בהוראתו של מי הונחה תשתית זו ואותה ניתן לחתוך, כנדמה ללא קושי מיוחד, באמצעותו של ספק-הגז. בשל קושי דומה לקבוע אם הנתבעת היא זו, שאחראית ליציקתה של תקרת-המרפסת הצדדית, הונח תיקונו של "תפר קונסטרוקטיבי" בתקרה, ועלותו 1,000 ש"ח, להכרעה שיפוטית. כך נקבע גם באשר לאספקתם של אריחי-ריצוף עודפים בחדרי-שירות ובענינו של אריח יחיד מול דלת-הסלון, שנשרט בשל פעולה מכאנית.

עלות-תיקונם של כל הליקויים שפורטו לעיל, יחד, הוערכה בידיו של מומחה בית-המשפט בסכום של כ-70 אלף שקלים, כולל פיקוח הנדסי, סיוד הדירה וניקויה בתום התיקונים, ולפני מס ערך מוסף (אני מקבל את טענתה של הנתבעת לענין טעות חישובית, שנפלה בסיכומה של חוות-הדעת מיום 1.1.2014 והתחשבתי בה בקביעותַי שלהלן). נקבע כי לשם ביצועם של התיקונים יידרשו התובעים לעזוב את הדירה למשך עשרה ימים. עלות ממשית נוספת – 60 אלף ש"ח – נקשרה בליקוי אחֵר שמצא המומחה והוא בדלתו של המרחב הדירתי המוגן. בסעיף 25 לחוות-דעתו משנת 2014 קבע המהנדס פלדמן כי דלת הממ"ד נפתחת פנימה, בניגוד לדרישותיו של פיקוד-העורף ותוך העמדתה של סכנה ממשית במצב-חירום. אילו נקבעה הדלת כך שתיפתח, כנדרש, אל החוץ, היא הייתה חוסמת מעֲבר בין חדרים, במה שמצביע על ליקוי ממשי באופן שבו תוכננה הדירה. הנתבעת, כפי שיובהר מייד, לא התכחשה לליקוי הזה. אולם, היא עמדה בתוקף על כך, שהערכת-המחיר שקבע המומחה לתיקון היא מופרזת בעליל והעמידה הצעות-מחיר משלה, נמוכות במידה ניכרת.

3.התובעים לא ביקשו לחקור בחקירה נגדית את המומחה מטעמו של בית-המשפט. מי שביקשה, תחילה, לחקרו הייתה הנתבעת (פרוטוקול, בעמ' 23, ש' 27; בעמ' 24, ש' 21). דא עקא כי בניגוד להחלטתו המפורשת של בית-המשפט מיום 20.9.2015 לא הוקפד לוודא כי המומחה, שהוזמן בידי המזכירות לדיון-ההוכחות, אכן התייצב לאותו דיון. המומחה לא הופיע. בכל זאת, וחרף ההחלטה הנזכרת, נכון היה בית-המשפט לקבוע מועד נפרד לחקירתו והודיע על כך לצדדים. אלא שאז הודיעה הנתבעת כי שוב אין היא מבקשת לחקור את מומחה בית-המשפט, וגם התובעים לא עמדו על חקירה כזו (פרוטוקול, בעמ' 43, ש' 25).

פירושם של דברים נהיר היטב: מתוך עצמן, לא נסתרו חווֹת-דעתו של המומחה מטעמו של בית-המשפט. ענין זה מיתוֹסף לכלל, וממנו לא נמצא לי מקום לחרוג בנסיבותיה של פרשה זו, כי משקל מיוחד נודע לחוות-דעתו המקצועית של מומחה ניטראלי, שבית-המשפט מינה לתפקידו ואין הוא מחויב בדבר כלפי הצדדים זולת השמעתה של עמדתו המקצועית, לפי מיטב-מומחיותו. בחינתה של עמדתו של מומחה בית-המשפט אל מול חווֹת-דעתם של המומחים משני הצדדים הוליכה למסקנה כי יש לבכרה על-פניהן. הצדדים לא חזרו בהם, אמנם, מאלו, אלא שאיש מבֵּינם לא ביקש להעמיד למבחנה של חקירה נגדית את חוות-דעתו של מומחה הצד השני. יש להטעים כי בעובדה, שבביקורו הנוסף של המומחה מטעמו של בית-המשפט בנכס לא נכח נציג מטעם הנתבעת (פרוטוקול, בעמ' 39, ש' 8), אין לגרוע דבר מחוות-דעתו. נוכחות של נציגים אינה מתחייבת כשלעצמה. רק אם נמצא כי מומחה בית-המשפט נדרש לשמוע טענות או עמדות של הצדדים או מי מטעמם במהלך הביקור, אפשר שתיוודע משמעות לנדון. אך בעובדה כי הצדדים או באי-כוחם לא נכחו בביקור, שבו סוקר המומחה את הנכס ומגבש את מסקנותיו לפי מיטב-מומחיותו – מה גם שלא נטען לפנַי שהמומחה סירב לשמוע מי מהצדדים או מטעמם עובר לביקורו השני או לאחריו – אין כדי לשמוט את הקרקע מתחת לממצאים שגובשו.

4.לזאת יש להוסיף את העדויות הנוספות שנשמעו, ולא ערערו מתוקפה של מסקנה זו. הודיתה של תובעת 1 כי תוקן חלק מהליקויים, שנמצאו ונרשמו בפרוטוקול-המסירה של הדירה (פרוטוקול, בעמ' 31, ש' 13) אינה מעלה ואינה מורידה, להשקפתי, מן הליקויים שנמצאו בידי המומחה מטעמו של בית-המשפט. ראשית, נהיר היטב כי פרוטוקול-מסירה, הנערך בהשתתפותם של רוכשים ואינם בני-ידע בהנדסת-בנין, לא יוכל, מתוך עצמו, למצות כל טענה בדבר ליקוי עתידי. שנית, בפרט נזקי-רטיבות הם נזקים, העלולים להתגלות אך בחלוף זמן, הליקויים שהוליכו אליהם לרוב אינם ניכרים על-פניהם וממילא לא ניתן היה לעגנם בפרוטוקול-המסירה. היעדר ראיה לטרונייתם של התובעים כי בשלב כלשהו הייתה הרטיבות כה חמורה עד כי נדרשה דווקא העמדתם של דליים לאיסוף המים (פרוטוקול, בעמ' 32, ש' 28), אף הוא אינו בן-משקל ממשי. בין שנדרש להעמיד דליים ובין שלא – ליקויי-הרטיבות, שמצא מומחה בית-המשפט, מדברים בעד עצמם וחוות-דעתו המפורטת והבדוקה היא ראיה מספקת לקיומם. עוד מקבל אני את הֶסברה של התובעת כי לא פנתה במועד מוקדם לנתבעת בענינו של ריצוף-המחסן, אך מן הטעם שליקויי-הרטיבות היו חמורים בעיניה במידה ניכרת והיא התמקדה בניסיון למצוא להם מזור (בעמ' 34, ש' 9-7).