סמוכה ואח' נ' יצחק עפר - הוד השרון בע"מ ואח'

לפני תביעה לפיצויים בטענה להפרת התחייבות יזם להגבלת הפעילות במרכז המסחרי שלמרגלות בניין מגורים.

התובעים רכשו מהנתבעות דירות מגורים בפרויקט אשר יזמו הנתבעות בהוד השרון, פרויקט אשר כלל גם מרכז מסחרי במפלס הרחוב של הבניין. להסכמי המכר שהסדירו את רכישת דירות התובעים צורף "נספח שינויים" ובמסגרתו גם הוראה המגבילה את השימוש במרכז המסחרי לכזה שאיננו כולל מכירת מזון.

מספר חדשים לאחר סיום הפרויקט ומסירת הדירות לתובעים, התברר להם שבמרכז המסחרי פועלים גם עסקים שעיקר פעילותם מכירת מזון ומכאן התביעה.

לטענת התובעים, הפרו הנתבעות התחייבות ברורה להגבלת השימוש במרכז המסחרי, בעוד לטענת הנתבעות אין כזו התחייבות לה טוענים התובעים. את הפסקה המגבילה את השימוש במרכז המסחרי, טוענות הנתבעות, אותה פסקה שהוספה לבקשת התובעים במהלך המשא ומתן לקראת כריתת ההסכמים, יש לקרוא בהקשר הכולל של התניה החוזית לה הוספה. קריאה שכזו מראה בבירור שפסקה זו נועדה בסך הכל להקנות לנתבעות רשות לעצב את תקנון הבניין ולא לחייב אותה בהסדרת הפעילות במרכז המסחרי, שאת הזכויות בו כבר מכרה לצדדי ג'.

במוקד המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים עומדת לפיכך השאלה אם הפרו הנתבעות התחייבות שניתנה לתובעים במסגרת הסכמי המכר. שאלה אשר מחייבת את פרשנות ההוראות הרלוונטיות בהסכם.

ככל שיימצא כי הנתבעות אכן הפרו התחייבות כנטען, תידרש בחינת שאלת הנזק שנגרם לתובעים, שכן לשיטתם אופי השימוש במרכז המסחרי ככולל עסקים למכירת מזון פוגע בערך הדירות שרכשו ומסב להם נזק לא ממוני. טענה אשר הנתבעות מכחישות מכל וכל.

העובדות

1. הנתבעות הינן חברות פרטיות אשר עוסקות ביזמות ובביצוע פרויקטים של בנייה.

הנתבעת 1 הינה חברה בת של הנתבעת 2 ושתיהן עסקו יחדיו בפרויקט נשוא פסק הדין.

2. במסגרת פעילותן יזמו הנתבעות פרויקט הקמת בניין בפינת הרחובות אפרים קציר 20 וסוקולוב בהוד השרון (להלן: "הבניין").

הבניין מתנשא לגובה הכולל 22 קומות מעל פני הקרקע ועוד 2 קומות חניון תת קרקעי. חלקו הגדול של הבניין כולל דירות מגורים (ברוב הקומות נבנו 4 יחידות דיור) וכן חזית מסחרית במפלס הקרקע הפונה לרחוב סוקולוב (להלן: "המרכז המסחרי").

3. כל התובעים רכשו מהנתבעות דירות מגורים בבניין. הסכמי המכר נכרתו במהלך 2018 ו- 2019 והדירות נמסרו בתום הבנייה במהלך 2020.

התובעים 1 ו-2 רכשו מהנתבעות דירה בקומה 2 של הבניין, התובעת 3 והתובעים 4 ו-5 רכשו מהנתבעות דירה בקומה 1 של הבניין והתובעים 6 ו-7 רכשו מהנתבעות דירה בקומה 16 של הבניין.

4. הסכמי המכר שנכרתו ביחס לכל אחת מהדירות שרכשו התובעים דומים, מסדירים את מכלול החובות והזכויות כמקובל בהסכמי מכר דירות, וכך גם כוללים פסקה המתייחסת לשימוש המיועד בחנויות המצויות במרכז המסחרי של הבניין. התייחסות זו כלולה בנספח השינויים של כל הסכמי המכר (להלן: "נספח השינויים") ומורה כי להסכמי המכר יתווסף סעיף 12.14.4 הקובע כך:

ביחס לשטחים המסחריים והשימוש בהם, יובהר כי סוגי ושעות הפעילות בהם תהא בהתאם ובכפיפות לחוקי העזר העירוניים ולהוראות כל דין, ובכל מקרה, לא ישמשו למסעדות בהן מבוצעות פעולות של טיגון שעלולות לגרום למטרדי ריחות ולא ישמשו למכולת או סופרמרקט שעיקר מטרתן הינה מכירת מזון.

הוראה זו עומדת בליבת המחלוקות.