מקס ואח' נ' קרן פז חברה לבנין בע"מ - פסקדין

בפניי תביעה כספית בסך 380,000 ₪ בגין ליקויי בנייה, איחור במסירה, ירידת ערך ונזקים נלווים וכן צו עשה לתיקון ליקויים. העובדות שאינן במחלוקת

• ביום 25.3.19 רכשו התובעים מהנתבעת, חברה קבלנית, דירה "יד ראשונה" אשר נמסרה לחזקתם ביום 3.6.19.

   

• במסגרת הסכם הרכישה נחתם נספח תיקונים למפרט הטכני. בסעיף 4 לנפסח פורטו ליקויים שאותרו בבדיקת מהנדס מטעם התובעים, ואשר הנתסעת התחייבה לתקנם. בסעיף 6 לנספח, צוין כי הקונה מצהיר כי הוא מודע לכך שלא יבוצעו תיקוני צבע ו/או שריטות באלומיניום או החלפתם, וכי כל האלומיניום בחלונות הדירה נרכש על ידו במצבAs Is .

   

• הדירה ממוקמת בקומה גבוהה ופונה לים ונשמעים בה רעשי רוח.

   

  המחלוקת בין הצדדים

• בין הצדדים מחלוקת בדבר תוקפה ונפקותה של תנית As Is ביחס לליקויי אלומיניום.

  לטענת התובעים אין תוקף לתניה זו ועל הנתבעת לשאת בתיקונים הנוגעים לליקויים ואי התאמה באלומיניום בעוד הנתבעת סבורה שהסכמת הצדדים מחייבת והיא פטורה מכל חיוב הנוגע לאלומיניום.

   

• בנוסף קיימת מחלוקת בדבר היקף ליקוי הבנייה ועלות תיקונם. התובעים העמידו את תביעתם על סך 380,000 ₪. הנתבעת העריכה את הליקויים בסך של 5,400 ₪, ואילו מומחה בית המשפט העריך אותם בעלות של 54,463 ₪ (כולל מע"מ) וכן סכום נוסף של 26,559 ₪ (כולל מע"מ) התלוי בהכרעת בית המשפט בשאלת תנייתAs Is .

   

• מחלוקת נוספת נוגעת לשטח המחסן וקיומה של ירידת ערך. התובעים טענו כי שטח המחסן קטן מהמובטח ואינו שמיש במלואו, בעוד הנתבעת התנגדה לכך וטענה שהתובעים רכשו את הדירה As Is, וכי שטח המחסן בפועל עולה על השטח המצוין בהסכם.

   

• כן קיימת מחלוקת האם חוות דעת יועץ הזכוכית מהווה הרחבת חזית אסורה, והאם התקנים עליהם הסתמך יועץ הזכוכית רלוונטיים למועד בניית הדירה.

   

  טענות הצדדים בתמצית

• התובעים טענו כי הדירה נמסרה להם עם ליקויי בנייה רבים ואי-התאמות לתקנים, לרבות ליקויים אקוסטיים, ליקויי אלומיניום וליקויים במחסן, אשר מצדיקים פיצוי כספי משמעותי וכן פיצוי בגין עוגמת נפש. עוד טענו כי חוזה המכר הינו חוזה אחיד וכי תניית As Is אינה תקפה נוכח הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"). עוד טענו התובעים לאיחור במסירה ולירידת ערך במחסן. התובעים אף דרשו את סכום הפשרה שלא שולם להם.

  התובעים עתרו למתן צו עשה לתיקון הליקויים או לפיצוי כספי בסך 380,000 ₪.

   

• הנתבעת הכחישה את טענות התובעים והוסיפה כי הדירה נרכשה במצב As Is לאחר בדיקה מוקדמת על ידי מומחה מטעם התובעים. עוד טענה הנתבעת כי התובעים סיכלו את זכותה לבצע תיקונים, וכי היקף הליקויים נמוך משמעותית מהנטען על ידי התובעים.

  הנתבעת טענה כי עלות הליקויים, לפי חוות דעת מטעמה, עומדת על 5,400 ₪ בלבד, וכי דרישת הפיצוי על עוגמת נפש מוגזמת.

  עוד טענה הנתבעת כי ליקויי אקוסטיקה טופלו אך התובעים לא שיתפו פעולה, וכי רעשי רוח סבירים בדירה גבוהה מול הים. הנתבעת הכחישה ירידת ערך למחסן וטענה כי פעלה במקצועיות.

   

  דיון והכרעה

• לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, בראיות הצדדים, בחוות הדעת מטעם הצדדים ומומחה בית המשפט ושמעתי את העדויות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

   

• אקדים את המאוחר ואבהיר, כי מצאתי לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס משה מלכה, במלואה, לרבות הבהרתו בעדותו בבית המשפט, וזאת בהיעדר טעם ממשי לסטות ממנה.

  מעמד חוות דעת מומחה בית המשפט

• התובעים הגישו מספר חוות דעת: חוות דעת מאת המהנדס יואל בן עזרא (ליקויים כלליים, אקוסטיקה וזכוכית שתיקונם הוערך בסך 277,284 ₪); חוות דעת מאת מומחה האקוסטיקה דוד פריד (קבע שהבידוד האקוסטי לקוי); חוות דעת מאת השמאי אלי סידאוי (העריך ירידת ערך למחסן בסך של 52,530 ₪ או 29,430 ₪) וחוות דעת של יועץ הזכוכית עופר קאופמן.

   

• הנתבעת הגישה חוות דעת נגדית מאת המהנדס עמית זיו, שהעריך את הליקויים בסך 5,400 ₪.

  כמו- כן הוגש בהסכמת הצדדים דו"ח בדק מאת המהנדס אוזן מיום 04/03/2019 (נ/1).

   

• המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס משה מלכה, מונה בתיק וחוות דעתו הוגשה ביום 4.9.22. הוגשו גם תשובותיו לשאלות הבהרה ביום 29.11.22.

  המומחה מלכה, העריך את עלות התיקונים בסך 54,463 ₪.

   

• הצדדים ויתרו על חקירות המהנדסים מטעמם, בן עזרא וזיו. העידו בפניי המומחים מלכה, פריד, סידאוי וקאופמן.

   

• בסיכומיהם, התובעים הדגישו כי חוות דעת מומחה בית המשפט אינה מחייבת ויש לבחון אותה בביקורתיות.

   

• הלכה פסוקה היא כי בית המשפט יאמץ ממצאי מומחה שמונה מטעמו, אלא אם כן קיימות סיבות מהותיות ומשכנעות שלא לעשות כן. חוות דעת מומחה בית המשפט נועדה לסייע לבית המשפט בפתרון סוגיות מקצועיות, והיא נהנית ממעמד מיוחד. במקרה זה, המומחה מלכה בחן את הליקויים הכלליים והעריך את עלות תיקונם בסך 54,463 ₪ וכן קבע כי ביחס לליקויים הנוגעים לסוגיתAs Is עלות תיקונם היא בסך של 26,559 ₪, בכפוף להכרעת בית המשפט במחלוקת שבין הצדדים ביחס לנפקותה של תניה זו.

   

  טענת As Is

• במסגרת חתימתם על הסכם המכר, חתמו הצדדים על נספח תיקונים למפרט הטכני המבוסס על ליקויים שמצא המומחה אוזן בבדיקת בדק בית שנערכה מטעם התובעים עובר לרכישת הדירה (נ/1).

  בסעיף 4 לנספח נכללו הליקויים שמצא המומחה אוזן ואותם התחייבה הנתבעת לתקן.

   

• בסעיף 6 לנספח התיקונים למפרט הטכני נקבע כך:

  "הקונה מצהיר כי הוא מודע לכך שלא יבוצעו כל תיקוני צבע ו/או שריטות באלומיניום ו/או החלפתם, וכי הוא מסכים לכך כי כל האלומיניום בחלונות הדירה נרכש על ידו במצבו AS IS ולא יהיו לנו טענות בקשר לכך" (הטעות במקור- אס"ח).

   

• הנתבעת טענה כי הדירה נרכשה במצבAs Is והפנתה לסעיפים 2.4-2.5 בהסכם המכר ולסעיף 6 בנספח התיקונים למפרט הטכני, הקובע כי הקונה מצהיר שלא יבוצעו תיקוני צבע או שריטות באלומיניום.

   

• התובעים טענו מנגד כי תניית As Is בחוזה אינה יכולה לגבור על הוראות חוק המכר (דירות), וביקשו לפסוק פיצוי על בסיס חוות דעת המומחים מטעמם.

   

• התובע העיד כי מסר את דוח בדק המהנדס אוזן לנתבעת לצורך תיקונים, אך לא נותר בידו עותק ולכן המסמך לא צורף לכתב התביעה או הראיות מטעם התובעים. הנתבעת, לעומת זאת, טענה שהתובעים בדקו את הדירה באמצעות מהנדס בודק מטעמם לפני הרכישה והסכימו לוותר על כל טענה ביחס לליקויי אלומיניום.

   

• המומחה מלכה התייחס לטענה זו וציין כי במקרים של ליקויים מהותיים, התיקון נדרש למרות האמור בנספח בנוגע לAs Is .

   

• סעיף 7 לחוק המכר (דירות) קובע כך:

  "(א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.

  (ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל".

   

  כלומר, הוראות חוק המכר (דירות) הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת הקונה.

   

• לפיכך, הגם שהתובעים אחזו בבדיקת המומחה אוזן מיום 4.3.19 עוד טרם החתימה על ההסכם לרכישת הדירה והצדדים התייחסו לליקויים שמצא אוזן ואת אלה קיבלה הנתבעת על עצמה לתקן, אין לראות בהסכמת הצדדים להחריג את הליקויים ביחס לאלומיניום, כמחייבת שכן, כאמור הוראות חוק המכר (דירות) הן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן, אלא לטובת הקונה.

   

• העובדה שליקויים הנוגעים לחלונות ואלומיניום לא נכללו בממצאי בדיקתו של המומחה אוזן אין בה לפטור את הנתבעת מאחריותה בהתאם לחוק המכר (דירות). משכך, אין כל ראיה כי הליקויים לגבי חלונות ואלומיניום היו ידועים לצדדים בשלב כריתת ההסכם והוסכם על ידי הצדדים להחריגם, אלא נקבע רק שהתובעים רוכשים את הדירהAs Is ביחס לאלומיניום.

   

• ככל שהתובעים ידעו באופן מפורש ומלא על הליקויים בחלונות ובאלומיניום לפני החתימה על החוזה, יכול שהיה בכך למנוע מהם לטעון לאי התאמה אך לשם כך "נדרשת ידיעה קונקרטית על הפגם או פגמים ספציפיים. בהקשר הנוכחי, ידיעה על ליקוי או פגם דורשת להכיר לא רק את מצב הדירה אלא גם את הנורמות החלות על בנייתה. על כן, עצם העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לכך שהדירה נבנתה שלא בהתאם לתקנים החקוקים הרלוונטיים (כאמור הסעיף 4(א)(1)). המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את שימת- ליבו של הקונה לקיום אותם תקנים ולעובדה שהדירה נבנתה בניגוד להם. ללא מידע זה, אין להניח שהקונה ההדיוט מודע לאי-ההתאמה ולכן אי-אפשר לראותו כמי שהסכים לה" (אייל זמיר, חוק המכר (דירות) (2002), אי התאמה שהקונה ידעה עליה בעת כריתת החוזה, עמ' 320-321).

   

• בענייננו, התובעים רכשו את הדירה כדירת "יד ראשונה", מהנתבעת, שהינה חברה קבלנית.

  במצב דברים זה, סעיף המבקש לפטור את המוכר מאחריות או מחובת תיקון ליקויים ואי התאמות מהווה התנאה על הוראות החוק שלא לטובת הקונה.

  כך נקבע בע"א 26648-03-15מצפור אדומים בע"מ נ' צרפי(24.5.15) אשר יפים לענייננו:

  "26. מצבו של רוכש דירות "יד שניה" שונה ממצבו של רוכש דירה מקבלן, שחלות לגביו הוראותחוק המכר (דירות). בעוד רוכש דירת "יד שניה" יכול להתחייב כי קיבל את הדירהAS ISולא יהיו לו טענות לגבי מצבה, ובית המשפט ייתן בדרך כלל תוקף להתחייבות זו, הרי הוראותיו הקוגנטיות שלחוק המכר (דירות) יגנו על רוכש דירה מקבלן אם נתן התחייבות דומה...

  27. הנה כי כן, סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות)קובע כי הוראות החוק הינן קוגנטיות, וככאלו אין לאפשר לקבלן המוגדר כ"מוכר" בחוק, להתחמק מתיקון ליקויים המצויים בדירה בהסתמכו על הטענה שהדירה נמכרה במצבAS IS. תכלית החוק הינה להגן על רוכש דירה מקבלן ולהבטיח את השקעתו הכספית... מכאן, שגם מי שרוכש דירה "על הנייר" וגם מי שרוכש דירה מוגמרת זכאי לכך שהליקויים יתוקנו על ידי הקבלן".

   

• יוער, כי לא אחת תיאור נכס במצבAs Is מתייחס למצבו הפיננסי או המשפטי של הנכס ולא למצבו הפיזי או התכנוני. אף אם התניה מתייחסת למצבו הפיזי של הנכס, כמו שניתן לטעון בענייננו, היא אינה יכולה לבטל את אחריות הנתבעת בנוגע לליקויים עליהם חל חוק המכר (דירות).

• נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת, כי להתניה בהסכם כי ביחס לאלומיניום הדירה נמכרת במצבAs Is אין נפקות ועל הנתבעת לשאת בתיקון או במתן פיצוי בגין ליקויים ואי התאמה, ככל שיוכחו.

   

  חוות הדעת בנושא הזכוכיות

• התובעים צירפו את חוות דעתו של המומחה קאופמן העוסקת בבדיקת הזכוכיות שהותקנו בדירה, בדגש על אזורי המחסום ובמעקות הדירה. קאופמן הוא יועץ זכוכית והוא התבקש לבדוק את הרכב הזכוכיות בדירה והתאמתן לתקנים הישראליים הרלוונטיים.

  בחוות הדעת נקבע, כי הזיגוג הבטיחותי במעקה מרפסת הסלון ובחלונות חדר המגורים אינו עומד בדרישות תקן 1099 ומהווה סכנה בטיחותית ולכן המליץ המומחה על החלפה מיידית של הזיגוג.

  המומחה העריך את עלות החלפת הזכוכיות למחסום בחדר המגורים ובמעקות המרפסת, כולל כל הכרוך בכך, בסך כולל של 171,000 ₪.

   

• הנתבעת התנגדה לצירוף חוות הדעת בטענה להרחבת חזית אסורה, כאשר למומחה מטעם בית המשפט לא הייתה הזדמנות להתייחס לנושא בחוות דעתו. עוד טענה הנתבעת, כי המומחה התיחס בחוות דעתו לתקן 1099 שאינו רלוונטי למועד בניית הדירה. התובעים מנגד טענו כי חוות הדעת רלוונטית, במיוחד לנוכח אי הצגת אישורים על ידי הנתבעת, וכי חוות הדעת נדרשה לנוכח העד הצגת מסמכים על ידי הנתבעת.

   

• ככלל, בית המשפט אינו מאפשר הרחבת חזית באופן גורף, אך בנסיבות מסוימות, כאשר הדבר נדרש לצורך גילוי האמת ואינו פוגע בזכויות הצד השני, ניתן לאפשר זאת.

   

• משהנתבעת נמנעה מהצגת האישורי לגבי הזכוכיות נדרשו התובעים לחוות הדעת על מנת לתמוך את טענותיהם לגבי הליקויים הנוגעים לזכוכיות.

   

• בעדותו בפניי מסר המומחה קאופמן, כי הבדיקות בוצעו על ידו ולא על ידי מעבדה מוסמכת או מכון התקנים.

   

• טענות הנתבעת, כי התקנים עליהם הסתמך המומחה קאופמן, תקן 1099 שעודכן באוקטובר 2018 כאשר הדירה נבנתה באפריל 2015, לא נסתרה.

   

• לסיכום, בשים לב לכך שהבדיקות לא בוצעו על ידי מעבדה מוסמכת אלא המומחה עצמו, שהוא יועץ זכוכית ולא על ידי מעבדה, ובהתחשב בכך שחוות הדעת מתייחסת לתקינה מאוחרת למועד בניית הדירה, אין בידי לקבל את חוות הדעת של המומחה קאופמן. משכך הליקויים שיקבעו ביחס לזכוכיות יהיו בהתאם לחוות הדעת של המומחה מלכה, ככל שנמצא ליקוי.

• הליקויים

  • דלת הכניסה

    התובעים טענו לליקויים שונים בדלת הכניסה, כולל היעדר תו תקן.

     

    המומחה מלכה קבע בסעיף 6 לחוות דעת כי מנגנון הבריחים בדלת הכניסה תקין ו"מקובל על היצרנים המורשים", ואף ציין כי "אישור לכך ניתן ע"י נציג מכון התקנים."

    בעדותו בבית המשפט חזר בו המומחה מקביעתו זו. הוא הסביר כי הוטעה על ידי חוות דעת מומחה הנתבעת, לפיה יש מסמך ממכון התקנים המעיד על "שוות ערך" של הדלת, אך מסמך זה לא צורף ולא הוצג לו (עמ' 14 שורות 23-28). בנסיבות אלה, קבע המומחה מלכה בעדותו כי המנגנון "לא עומד בדרישות של תקנות התכנון והבנייה וגם לא בדרישות של [מכון- אס"ח] התקנים" ולכן מדובר בליקוי שיש לתקנו ועלותו היא בהתאם לאמור בחוות הדעת של המומחה בן עזרא (עמ' 14 שורות 29-30), בסך של 4,000 ₪ (ראו סעיף 6 לחוות דעת המומחה בן עזרא).

     

    כמו-כן המומחה מלכה מצא שיש להעביר אישור לתקינות הדלת, ויש לתקן פגמים במלבן וצביעה. כן מוסכם על המומחים כי יש לתקן מלבן דלת כניסה שהותקן עקום. ביחס לפתיחת הדלת קבע המומחה מלכה כי אין מגבלה אך יש לבצע תיקון בעלות זניחה.

     

    נוכח האמור, אני קובעת, כי יש ליקוי בדלת הכניסה כאמור בחוות הדעת של המומחה מלכה וכן ליקוי במנגנון הדלת כאמור בחוות הדעת של המומחה בן עזרא ועלות התיקון היא בסך של 4,000 ₪ (כולל מע"מ).

     

  • ליקויי אלומיניום/חלונות

    התובעים טענו לליקויים מהותיים באלומיניום וחלונות, כולל שקעים בפרופיל ורעשי רוח, וכן לזיגוג שאינו עומד בתקן.

     

    המומחה מלכה קבע כי מדובר בליקוי מהותי של התקנה לקויה ושל פגמים בחלון, ולכן התיקון נדרש. המומחה הוסיף כי לא קיבל אישורים על תקינות הזכוכית למרות שדרש אותם מהנתבעת.

     

    התובעים טענו לאי התאמה ביחס לדלת מקרר הנתקלת בחלון. הנתבעת טענה, כי הדירה נרכשה ללא מטבח, כך שליקוי זה אינו קשור אליה כלל.

    המומחה מלכה מסר כי מאחר שהתובעים היו האחראיים על תכנון והתקנת המטבח אין להטיל אחריות על הנתבעת. מצאתי לקבל את עמדת המומחה מלכה. מדובר בעניין הגלוי לעין, כך שככל שמדובר היה באי התאמה בבניה על ידי הנתבעת הוא היה ידוע לתובעים טרם רכישת הדירה. משאין מחלוקת, כי המטבח תוכנן והותקן על ידי התובעים אין מקום להטלת אחריות לליקויים הנובעים מתכנון המטבח או ביצועו על הנתבעת.

     

    באשר לטענת התובעים, כי אדן החלון אינו חודר לקירות בצדדים קבע המומחה מלכה שאין חובה לפי תקנים או תקנות ולכן לא מצא שמדובר בליקוי.

     

    המומחה מלכה מצא "שריטות בגדלים שונים בכל פרופילי האלומיניום" של הויטרינה וציין, כי "נדרש לשפר הגימור בעמודים ובריצוף מאחורי העמודים" הקשורים לויטרינה.

    בנוגע לטענה לקרבה של עמודי הבטון לידית הויטרינה, המומחה מלכה קבע כי לא נמצא בכך כל ליקוי.

     

    ביחס לויטרינה בסלון המומחה בן עזרא קבע בחוות דעתו, כי "עלות החלפת זיגוג בויטרינות" היא 53,800 ₪, אלא אם תבוצע בדיקת מעבדה שתוכיח שהזיגוג עומד בתקן.

     

    המומחה מלכה גם מצא מספר ליקויים בויטרינה שבסלון. הוא ציין, כי יש לקבל אישור זכוכית בטיחות עבור הזיגוג. בעדותו בפניי, הוא אישר שלא קיבל אישורים אלו, וכי בהיעדרם, הטענה לליקוי אינה נשללת. עוד אישר מלכה, כי ככל שייקבע שיש ליקוי אזי העלות בה נקב המומחה בן עזרא היא סבירה בעיניו.

     

    נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת, כי ישנם ליקויים בחלונות ובאלומיניום כאמור בחוות דעתו המומחה מלכה ועלות תיקונם בסך של 26,559 ₪.

    עוד אני קובעת, כי על הנתבעת להמציא לתובעים אישור בטיחות לגבי הזכוכיות בתוך 45 ימים.

     

  • ליקויי אקוסטיקה

    התובעים טענו למעברי רעש בין הדירות, המהווים מטרד ופוגעים באיכות חייהם, והציגו את חוות הדעת של המומחה פריד.

     

    הנתבעת טענה, כי ביצעה את התיקונים וכי רעשי רוח סבירים בדירה המצויה בקומה גבוהה.

     

    המומחה פריד מסר בעדותו, כי ביצע בדיקה אקוסטית. הוא עובד מעבדה וכתב את הדוח שהוגש, אך לא ביצע בדיקה בדירה לאחר התיקונים שביצעה הנתבעת.

     

    המומחה מלכה ציין כי הוצגה בפניו חוות הדעת, וכי התובע אישר שהנתבעת ביצעה תיקונים, אך לטענתו עדיין ישנם רעשים. בנסיבות אלה, קבע מלכה שיש לבצע בדיקה אקוסטית חוזרת על ידי מעבדה מוסמכת.

    אשר לשריקות ולחדירת רוח מהחלונות קבע המומחה מלכה שיש צורך באישור יצרן לעמידות בעומס רוח.

     

    התובעים לא הציגו ראיה לביצוע בדיקה אקוסטית חוזרת, וטענו כי הרעשים עדיין קיימים. בנסיבות אלה, התובעים לא הוכיחו את המשך קיומו של ליקוי אקוסטי וכי התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעת לא פתרו את הבעיה ולכן דין טענותיהם ברכיב זה להידחות.

     

  • ליקויים נוספים

    המומחה מלכה מצא ליקויים שונים בין היתר בממ"ד, בחדר השירותים, בריצוף, במרפסת ובמערכות שונות. קביעותיו בחוות הדעת מבוססות ומפורטות ואני מאמצת אותן. בכלל זה נקבעו ליקויים כגון מרחק לא תקני של האסלה מהקיר, גובה לא תקני של הכיור, פגמי גימור, היעדר אוורור מספק וליקויים בטיחותיים בדלת המרפסת.

     

    כך למשל, המומחה מלכה מצא, כי בחדר השירותים האסלה בנויה במרחק של 31 ס"מ מהקיר ומדובר בליקוי מהותי ויש להזיזה לפחות 40 ס"מ מהקיר. הנתבעת טענה, כי הדירה נרכשה As Is אך אין בידי לקבל טענה זו. אמנם מדובר בדבר הגלוי לעין, אך אין לצפות כי רוכש יבצע מדידה מעין זו טרם רכישת הדירה ואין בכך לפטור את הנתבעת מלספק מוצר בהתאם לתקינה. הנתבעת שבנתה את האסלה במרחק לא תקני מהקיר לא יכולה להיבנות בטענה של רכישת דירה במצב As Is. לא נעלם מעיני, כי מומחה מטעם התובעים בדק את הדירה והטענה לא הועלתה באותו שלב, אך אין בכך לפתור את הנתבעת מחובתה לבנות לפי התקן המחייב.

    אשר לאי התקנת נקודת חשמל וגז, הדירה נרכשה לאחר שהושלמה בנייתה ומדובר בעניין הגלוי לעין ולכן אין מקום לחיוב הנתבעת בעלות תיקונם.

     

    אשר לטענת התובעים, כי חדר השירותים בוצע כחדר רגיל ולא כחדר רטוב, המומחה מלכה שלל את הטענה שהדבר מהווה ליקוי, שכן חדר שירותים אינו מוגדר כחדר רטוב ולכן אין צורך בביצוע מישק גמיש במפגשי האריחים.

     

  • המחסן (שטח, צורה, ירידת ערך)

    התובעים טענו כי המחסן אינו תואם במידותיו ובצורתו את שהובטח, וכי שטחו השימושי קטן, ודרשו פיצוי בגין ירידת ערך בהתאם לחוות דעת השמאי אלי סידאוי.

    התובע העיד כי המחסן לא הוצג לו ולא נבדק על ידו לפני הרכישה. גרסתו של התובע בפניי לוותה בהכחשה של נתונים ואישורם רק לאחר שעומת עם ראיות (קיומה של בדיקת מומחה מטעם התובעים טרם רכישת הדירה, אי צירוף תוצאות הבדיקה לראיות התובעים, ייצוגם של התובעים על ידי עורך דין בהליך הרכישה, הסיבה לביטול הסכם הפשרה וכו), כך שאין בידי לקבל את גרסתו, כי המחסן לא הוצג בפניו טרם רכישתו.

    לצורך ההכרעה במחלוקת שבפניי, אף אם הייתי מקבלת את גרסתו שלא ראה את המחסן, אין בכך לשנות מן התוצאה אליה הגעתי, כמפורט להלן.

     

    הנתבעת טענה כי המחסן נרכש במצבAs Is וכי התובעים ראו ובדקו את הדירה, וכי חוות דעת השמאי מטעמה קבעה שאין כל ירידת ערך. הנתבעת חלקה על אמינות חוות דעת השמאי של התובעים בנוגע למחסן לנוכח תמונות המעידות על שימוש שנעשה במחסן, כולל המבואה.

     

    המומחה מלכה מצא שיש פער של 0.40 מ"ר בין שטח המחסן בפועל (6.1 מ"ר) לשטח המחסן במפרט (6.5.מ"ר), שמהווה חריגה של יותר מ 2% ולכן יש ירידת ערך ונדרשת חוות דעת שמאי לקביעת שיעורה.

     

    השמאי סידאוי העיד כי מסר בחוות דעתו שתי חלופות לחישוב ירידת ערך למחסן. האחת בה שטח המבואה לא נלקח בחשבון שאז ירידת הערך היא בסך של 52,350 ₪ והשנייה בה כל השטח נלקח בחשבון ירידת הערך תהיה בסך 29,430 ₪. לשיטתו של סידאוי 1.75 מ"ר מהמחסן אינם בעלי שווי ואינם שמישים כלל. עוד קבע, כי שטח המחסן הוא 3.6 מ"ר או ברוטו 5.335 מ"ר כפי שנקבע על ידי המומחה עזרא, וזאת במקום 6.5 מ"ר בהתאם למפרט. המומחה מסר, כי בדק בעצמו ווידא את נכונות המדידה של המומחה בן עזרא, אף שאינו מודד מוסמך.

    כאשר הוטח בשמאי סידאוי כי בהתאם לתמונות מחוות דעת המומחה בן עזרא ניתן לראות שימוש במבואה לגביה קבע שאינה שמישה השיב שאכן יש שימוש בהתאם לתמונות ואולם מדובר בשימוש לא אפקטיבי ולא נוח, אשר מגביל את השימוש ולכן יש לראות בכך כחלק שאין לו ערך בשל צורת המחסן והמבואה הצרה.

    לטעמי, ככל שהדבר נוגע לצורת המחסן, מדובר בנתון שהיה גלוי והיה על התובעים לוודא זאת טרם החתימה על ההסכם, זאת להבדיל מפער בשטח המדויק של המחסן, נתון שאינו גלוי לעין וטעון מדידה. משכך הטענה הנוגעת לצורת המחסן דינה להידחות.

     

    המומחה מלכה מצא, כי שטח המחסן הוא 6.1 מ"ר במקום 6.5 מ"ר ולכן יש חסר של 0.40 מ"ר. משכך קבע, כי יש ירידת ערך ונדרשת חוות דעת שמאי לצורך כך.

     

    אמנם לא הוגשה חוות דעת שמאית לגבי השטח של 0.40 מ"ר אך מצאתי כי ניתן לחלץ נתון זה מתוך חוות דעתו של סידאוי, כך שיפסק פיצוי לתובעים בגין מסירת מחסן ששטחו קטן מזה הנקוב במפרט ב- 0.40 מ"ר.

    בהתאם לחוות דעתו של סידאוי שווי מ"ר מחסן הוא 13,200 ₪ למ"ר ולכן שווי 0.40 מ"ר הוא 5,280 ₪. זהו הפיצוי שיש לפסוק לתובעים בגין הפער בשטח המחסן.

     

    הוצאות מגורים חלופיים

• התובעים דרשו 20,000 ₪ בגין הוצאות מגורים חלופיים, אחסון והובלה לתקופה של חודשיים בהם יבוצעו התיקונים.

   

• המומחה מלכה קבע בחוות דעתו כי אין צורך בדיור חלופי עבור רוב הליקויים, למעט ליקויים אקוסטיים, שאז יידרש דיור חלופי בהתאם להיקף התיקונים.

   

• משקבעתי, כי לא עלה בידי התובעים להוכיח שישנם ליקויי אקוסטיקה, לאחר העבודות שבוצעו על ידי הנתבעת, אזי אין מקום לפסוק פיצוי בגין רכיב זה.

   

  הסכם פשרה שלא שולם

• התובעים טענו כי הנתבעת הסכימה לשלם להם סך של 8,195 ₪ במסגרת הסכם פשרה שלא כובד.

  הנתבעת טענה כי לא נכרת הסכם פשרה, וכי התובעים התנערו מאותן הסכמות.

   

• משהתובעים הודיעו, כי הם חוזרים בהם מההסכם, הרי שאין מקום לחיוב הנתבעת בתשלום הסכום מכוח הפשרה.

   

  טענת סיכול תיקונים

• הנתבעת טענה כי התובעים סיכלו את זכותה לתקן את הליקויים, ואף סירבו לחתום על פרוטוקולי תיקונים, אך לא הציגה תימוכין לכך.

   

• התובעים, לעומת זאת, טענו כי הנתבעת לא ניצלה הזדמנויות לתיקון, ביצעה תיקונים כושלים ופעלה בחוסר תום לב.

   

• ככלל, לקבלן עומדת זכות תיקון, אך זו אינה מוחלטת. ככל שהקבלן לא מנצל את זכותו או מבצע תיקונים כושלים, אין בכך כדי לשלול מהקונה את זכותו לפיצוי. במקרה זה, נראה שהיו ניסיונות תיקון מצד הנתבעת, אך המחלוקת בין הצדדים נותרה בעינה, מה שמצביע על כך שהתיקונים לא פתרו את הבעיות באופן מספק.

   

  איחור במסירה וצו עשה לתיקונים

• בכתב התביעה עתרו התובעים לפיצוי אף בגין רכיב של איחור במסירה וכן עתרו לצו עשה שיורה לנתבעת לבצע את התיקונים או לחילופין לפצותם בהתאם לחוות הדעת שהוגשו מטעמם.

• בסיכומיהם התובעים לא עמדו על טענתם לאיחור במסירה ולכן יש לראות בהם כמי שזנחוה. הנתבעת מצידה לא עמדה על זכות התיקון, כך שיש להורות על פיצוי ולא על תיקון על ידי הנתבעת. אין בכך להסיר מחובתה של הנתבעת לספק את האישורים שקבע המומחה מלכה שעליה להציג וטרם הוצגו.

   

  עוגמת נפש

• התובעים תבעו 60,000 ₪ בגין עוגמת נפש, בטענה לסבל יום-יומי מרעשים, רטיבות ורוחות. הנתבעת דחתה את הדרישה, וציינה כי הסכום מופרז וכי התובעים לא הוכיחו את נזקם.

   

• מדובר בליקויים הנמשכים מספר שנים ואשר יש בהם אי נוחות ממושכת. מנגד, אין מדובר בליקויים המונעים שימוש בנכס או בחלקים ממנו ולא שמעתי מהתובע על אי נוחות משמעותית מעבר לאי הנוחות הנלווית לשימוש בדירה שיש בה מספר ליקויים, שחלקם אף טכניים ואינם משפיעים בהכרח על השימוש היומיומי בדירה.

  בנסיבות אלה, אני מעמידה את הפיצוי לתובעים על סך של 10,000 ₪.

   

  סוף דבר

• התובעים הוכיחו קיומם של ליקויים בדירה שרכשו מאת הנתבעת. להסכמת הצדדים כי ביחס לאלומיניום התובעים רכשו את הדירה As Is אין תוקף לנוכח הוראותיו הקוגנטיות של סעיף 7 לחוק המכר (דירות) ולכן על הנתבעת לשאת גם בעלויות של תיקונים אלה.

   

  משכך, עלויות התיקון יהיו כאמור בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בסך כולל של 54,463 ₪ (ליקויים כלליים), סך של 26,559 ₪ (אלומיניום), סך של 5,280 ₪ (ירידת ערך למחסן) וסך של 4,000 ₪ בגין מנגנון הדלת (שלא נכלל בחוות דעת המומחה), סכומים אלה צמודים למדד תשומות הבניה כאמור בחוות דעת המומחה מלכה. כן תישא הנתבעת בסך של 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

   

  עוד תישא הנתבעת בהוצאות התובעים בגין שכר המומחים עבור חוות הדעת בסך כולל של 16,405 ₪ (סך של 2,950 ₪ עבור המומחה בן עזרא, סך של 2,340 ₪ עבור השמאי סידאוי, סך של 5,265 ₪ עבור המומחה פריד וסך של 5,850 ₪ עבור מומחה בית משפט), אגרת בית משפט בסך 10,223 ₪, שכר עדות המומחים 4,463 (המומחים מלכה, פריד וסידאוי).

   

  הטענה לאיחור במסירה והדרישה לצו עשה נידחות וכך גם הטענה לתשלום בהתאם להסכם הפשרה.

   

• נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 90,302 ₪ (צמוד למדד תשומות הבנייה) בגין הליקויים וירידת ערך במחסן, בתוספת ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

   

  כן תשלם הנתבעת לתובעים סך של 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש וכן הוצאות התובעים בסך 10,223 בגין אגרה, סך של 20,868 ₪ שכר המומחים (בגין חוות דעת ועדויות) ושכר טרחת עורך דין בסך של 15,394 ₪. הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו ריבית שקלית עד למועד התשלום בפועל.

   

  הנתבעת תמציא לתובעים את האישורים שנדרשו על ידי המומחה מלכה בתוך 45 ימים.

   

  זכות ערעור כחוק.

   

   

  המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

   

   

   

   

   

  ניתן היום, כ"ו ניסן תשפ"ו, 13 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.