ת"א 24546-07-15 ברנשטיין ואח' נ' גייגר ואח'

בקשה למתן סעדים זמניים.

רקע כללי – 

1. המבקשים, הינם בעלי זכות החכירה למשך 999 שנים בדירה (להלן: "הדירה") בקומת הקרקע במבנה (להלן: "המבנה") אשר בנוי ברח' מחניים 18 בחיפה (גוש 10807 חלקה 58, להלן: "החלקה"), כמו גם בחצר הצמודה לדירה בשטח של כ-50 מ"ר (להלן: "החצר"). זכות החכירה נוצרה עוד בשנת 1962 עת הוחכרו הדירה והחצר לחוכרת "המקורית", וזכות חכירה זו נרשמה על שם המבקשים בשנת 1974. על החלקה, בשטח כולל של כ-1,156 מ"ר, קיימים שני מבנים - האחד, ברח' מחניים 16 (הכולל 3 קומות) והשני, ברח' מחניים 18, הוא המבנה בו עסקינן (ואף שם 3 קומות).

2. הרבה לאחר שנת 1974, רכשו המשיבים את הבעלות בחלקה, במקביל לרכישת הזכויות בחלקות הסמוכות (56 ו-57). המשיבים מעוניינים לבצע מהלך תכנוני שכולל איחוד של שלוש החלקות (56, 57 ו-58) ובנייה למגורים על המגרש המאוחד "החדש". לטענת המבקשים, פרויקט הבנייה יביא לכך שהשטח של המגרש המאוחד יהיה כ-2,345 מ"ר וניתן יהיה לבנות על השטח 28 דירות חדשות, אך יובהר, כי המבנה שבו נמצאת הדירה הינו מבנה לשימור ואמור להיכלל בתכנית הבנייה המחודש, אך תוך שמירה על המבנה, בהתאם לחוק השימור ולהוראות התכנוניות הרלבנטיות.

3. כאשר התחילו המשיבים את הליכי התכנון, הם פנו לבן של המבקשים (אשר מתגורר בדירה) בניסיון להגיע עמו להבנות לגבי העברת הזכויות בדירה וזכויות נוספות לידיהם, או לגבי הסכמתו להליכי התכנון המיועדים - אך משא ומתן זה, בין הצדדים, אשר התנהל במשך כשנה, לא הניב הסדר. נוכח האמור, הוגשה הבקשה הנוכחית וכתב התביעה בתיק העיקרי.

4. במסגרת הבקשה הנוכחית מבוקש צו מניעה זמני שיורה למשיבים להימנע מלבצע פעולות הקשורות בקידום תכנית האיחוד של החלקות הנדונות - "אלא בכפוף לתשלום למבקשים בגין שווי זכויותיהם הקנייניות ו/או הכלכליות, לרבות בגין זכויות בנייה נשוא הפרויקט הבנייה אותו יוזמים המשיבים..." (סעיף 1 לבקשה לסעד זמני).

    

   טענות הצדדים בתמצית -

5. טענת המבקשים הינה שקיימות בידיהם זכויות בנייה אשר נגזרות מזכויות החכירה, שאינן שנויות במחלוקת. לטענתם, זכויות הבנייה תנוצלנה במלואן על ידי המשיבים לו ימשיכו בפרויקט ולכן יש ליתן צו מניעה אשר ימנע מהמשיבים להמשיך בתכנון הפרויקט ואשר ימנע מהם להוציא את הפרויקט לפועל, וזאת כדי להגן על זכויותיהם הקנייניות של המבקשים.

6. מנגד, המשיבים טוענים כי למבקשים אין כל זכויות בנייה, מחמת הנימוקים הבאים: ראשית, לא ניתן להצמיד זכויות בנייה לזכויות חכירה (אלא רק לזכויות בעלות). שנית, החוזים הרלבנטיים שנחתמו בכל הנוגע לדירה שהוחכרה למבקשים, מלמדים על כך שהחכירה במפורש אינה כוללת זכויות בנייה עתידיות. שלישית, אף אם ניתן לגזור זכויות באחוזי בנייה עתידיים מזכויות החכירה לגבי הדירה, אזי שבמבנה הספציפי אין זכויות בנייה עתידיות, ולכן אין המשיבים "גוזלים" דבר מהמבקשים. עוד טוענים המשיבים, כי יש לדחות את הבקשה כיוון שהיא למעשה מסווה לדרישה כספית, שכן המבקשים מעוניינים למכור להם את הזכויות שלהם (בין אם זכויות החכירה ובין אם הזכויות הנטענות בכל הנוגע לאחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים) וכן כי יש לדחותה עקב שיהוי משמעותי בהגשתה.

7. בתשובה לאמור לעיל, טוענים המבקשים, כי הזכות לנצל אחוזי בניה עתידיים הינה זכויות קניינית שנובעת מזכות חכירה לדורות בדיוק כפי שהיא נובעת מזכות בעלות, וכי המערך החוזי הקונקרטי דווקא מלמד על כך שהוצמדה לזכות החכירה הזכות לנצל את זכויות הבנייה העתידיות. עוד הם טוענים, כי יש צורך חיוני במתן צו המניעה על מנת למנוע את המשך המהלכים אשר יגרמו לכך שייגזלו מהם הזכויות הקנייניות המגולמות באחוזי הבנייה העתידיים.

   דיון והכרעה –