ת"א 23099-01-13 MANAGEMENT S.A ואח' נ' לתכנון ובניה "אונו" ואח'

תביעה כספית בה טוענים התובעים שעל הנתבעות להשיב להם – בין בדרך של החזר כספי ובין בדרך של קיזוז משומת היטל השבחה – סך של 2,338,521 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

רקע עובדתי

1.ביסוד התביעה הסכם מיום 30.03.93 ("ההסכם" או "הסכם 93") שהצדדים לו הם התובעת 1 ("התובעת" או "החברה") מצד אחד, והמועצה האזורית אפעל ("מועצת אפעל") והוועדה המקומית לתכנון ובניה "אונו" ("הוועדה המקומית אונו") מצד שני (מועצת אפעל והוועדה המקומית אונו יכונו להלן יחד "המועצה"). ההסכם מתייחס למקרקעין הידועים כגוש 6178 חלקה 172 ומחצית מחלקה 173 ("המקרקעין"), נכון למועד חתימת ההסכם המקרקעין היו מצויים בתחום השיפוט של מועצת אפעל, והתובעת היתה בעלת הזכויות בהם. בתאריך 30.12.02 מכרה התובעת את זכויותיה לתובע 2 ("התובע" או "אליוף").

2.אותה עת (שנת 1993) ייעוד המקרקעין היה חקלאות, והתובעת כמו גם המועצה היו מעוניינות להביא לשינוי התב"ע והפשרת המקרקעין למגורים. רצון משותף זה הוא העומד ביסוד ההסכם, שמטרתו היתה מתן סיוע כספי למועצה לשם מימון ההליכים הכרוכים בשינוי התב"ע. על רקע זה נקבע בהסכם שהתובעת תקדים תשלומים על חשבון היטל ההשבחה העתידי הצפוי להיות משולם על ידה אם וכאשר התכנית לשינוי ייעוד המקרקעין תצלח, והמועצה מצידה תעשה כמיטב יכולתה כדי להביא לשינוי התב"ע ואישור תכנית בינוי במקרקעין. הוסכם שהתובעת תשלם מקדמה בסך מיליון ₪ שישולמו בשלושה מועדים, בשיעורים ובמועדים שנקבעו בהסכם, והמועצה תפעל להפשרת המקרקעין לבנייה בתוך שנה ממועד חתימת ההסכם. עוד נקבע כי היה והתכנית תאושר בתוך שנה יקוזז הסכום ששולם בתוספת הצמדה וריבית צמודה בשיעור 4% לשנה מסכום היטל ההשבחה שיוטל על החברה לשלם, היה והתכנית לא תאושר בתוך שנה יוחזרו הכספים לחברה בצירוף הצמדה וריבית צמודה בשיעור 4% לשנה, אלא אם הצדדים יסכימו על הארכת תוקף החוזה (החוזה צורף כנספח א' לתצהירי התובעים ת/1, ת/5, ת/6).

3.ביום 07.04.93 שילמה התובעת למועצת אפעל את התשלום הראשון בסך 500,000 ₪ (קבלה נספח ב' לתצהירים ת/1, ת/5, ת/6). חלפה שנה, חלפו עוד שנים רבות, ורק בשנת 2009 אושרה תב"ע חדשה וייעוד המקרקעין שונה מאזור חקלאי לאזור מגורים, תעשייה ומסחר.

4.ביני לביני, בשנת 2007 החליט שר הפנים על פירוק מועצת אפעל, ועל פיצול השטחים שהיו בתחום שיפוטה בין שלוש רשויות: רמת גן, אור יהודה וקריית אונו (סעיף 13 לתצהיר התובע). החלטה זו נכנסה לתוקף בחודש אפריל 2008 בצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות) (אפעל, ביטול), התשס"ח-2008 ("צו ביטול מועצת אפעל"), שבמקביל לו פורסמו שלוש אכרזות משלימות: אכרזת העיריות (שינוי תחום עיריית קריית אונו) התשס"ח-2008 ("אכרזת קריית אונו"); אכרזת העיריות (שינוי תחום עיריית אור יהודה) התשס"ח-2008 ("אכרזת אור יהודה"); ואכרזת העיריות (שינוי תחום עיריית רמת גן) התשס"ח-2008 ("אכרזת רמת גן"; ארבעת הצווים פורסמו בק.ת. 6662 מיום 06.04.08, אכרזת רמת גן ואכרזת קריית אונו צורפו לתצהיר נ/3). בהתאם לצווים האמורים הוקנו כל נכסי מועצת אפעל לשלוש העיריות, ונקבע שכל אחת מהעיריות תהא חליפתה של מועצת אפעל בשטח שהועבר לתחום שיפוטה. אין מחלוקת שהמקרקעין נשוא דיוננו הועברו לתחום השיפוט של עיריית קריית אונו היא הנתבעת 2 ("עיריית קריית אונו").

5.כאמור בשנת 2009 אושרה תב"ע חדשה, ייעוד המקרקעין שונה מאזור חקלאי לאזור למגורים, תעשיה ומסחר, ונוצרה השבחה שיש לשלם בגינה היטל השבחה כדין. בין הצדדים התנהל הליך של שומה מכרעת בסיומו נפסק שהיטל ההשבחה יעמוד על 80,954,339 ₪ נכון ליום 18.09.09 (סעיף 15 לתצהיר התובע ת/6).

על רקע זה פנו התובעים לנתבעות וביקשו לקזז משומת ההשבחה שתוצא את המקדמה ששילמה התובעת בשנת 1993 (500,000 ₪) בתוספת הצמדה וריבית כמוסכם בהסכם. הנתבעות דחו פנייתם בטענה שעל התובעים לפנות, אם בכלל עומדת להם הזכות לפנות, לעיריית רמת גן. מכאן התביעה.

6.לשלמות התמונה נציין כי אין מחלוקת שבתאריך 05.07.11 חתם התובע על הסכם אופציה עם חברת קרסו נדלן בע"מ. הנתבעת 1, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "קריית אונו" ("הוועדה המקומית קריית אונו") טענה שמדובר במימוש זכויות ודרשה את תשלום היטל ההשבחה, התובע טען שאין מדובר במימוש והגיש ערר שעודנו תלוי ועומד (סעיף 49 לכתב התביעה, סעיף 40 לכתב ההגנה).

נעיר כי בכתב התביעה מכונה הנתבעת 1 בשם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "אונו" ולא הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו. עם זאת דומה כי על שני הצדדים מוסכם שהנתבעת 1 היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו, בשמה גם הוגש כתב ההגנה, כך כתבו התובעים עצמם את שם הנתבעת 1 בהודעה על הגשת התצהירים ובסיכומים, וכך התייחסו אליה הצדדים לאורך ההליך (הוועדה המקומית "אונו" שוב אינה קיימת). לאור זאת, ואף שבכותרת פסק הדין כתובה הנתבעת 1 בשם בו היא מכונה בכתב התביעה שהוגש, בפועל הכוונה היא לוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו.