ת"א 2257-09-13 חיבה ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל

1.התובעים, הגרים ברחוב הכרמל 27 בקרית מלאכי, עותרים לפיצוי כספי בסך 397,226 ₪ בגין שטח בגודל של 618 מ"ר אשר לטענתם היה בבעלותם, נלקח מהם, וייעודו שונה מציבורי לייעוד למגורים. התביעה הוגשה ביום 1.9.2013 וסכומה נגזר מחוות דעת שמאי המניח כי שטח המגרש המקורי היה 1,381 מ"ר והופקעו 618 מ"ר. השמאי סוקר את התכניות החלות על המקרקעין ומבצע שומה על בסיס תכנית מיום 28.11.05 ששינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד ציבורי למגורים.

מכתב התביעה ונספחיו עולים הנתונים והטענות המפורטות להלן. התובע הינו בנו של אליהו חיבה ז"ל אשר היה בעל זכויות מסויימות במקרקעין מכח התקשרות עם עמידר – החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ. לטענת התובע, אביו המנוח החזיק בכל הזכויות במקרקעין בשטח של 1,312 מ"ר מכח רכישת המקרקעין מחברת עמידר. כתמיכה לטענתו צורף הסכם לא קריא מיום 15.5.1958 המפנה להסכם שכירות מיום 3.10.1952 ביחס לדירה. להסכם צורף תשריט המהווה את בסיס טענות התובע המתייחס לגוש 309, מגרש 210 דירה א'. התשריט מתאר מגרש בגודל של 2,760 מ"ר, מחולק לשניים ולגבי חציו המסומן א' טוענים התובעים כי היה קניינו של האב. נטען כי בשנת 1979 הועברו לתובעים זכויות האב המנוח, אולם לא צורף כל מסמך לתמוך בטענה זו.

אשר לזכויות הרשומות על שם התובעים צורף נסח רישום המעיד כי לתובעים זכות חכירה בחלקה 12 בגוש 2469 בשטח של 351 מ"ר. כן צורף מכתב של מינהל מקרקעי ישראל (כתוארו אז) מיום 7.2.2002 המציין כי זכויות התובעים שהיו בחוזה חכירה ביחס למגרש 3070 בגוש 309 נרשמו מחדש כחלקה 12 בגוש 2469 בשטח של 750 מ"ר. רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) צירפה לכתב הגנתה חוזה חכירה מול התובעים מיום 20.5.1979 המתייחס לדירה בלבד וציינה כי בהמשך, ככל הנראה, נחתם מולם חוזה חכירה ביחס לחלקות 12 ו- 13 בגוש 2469 בשטח כולל של 750 מ"ר. (אותר חוזה חכירה ביחס לחלקה 12 ולא אותר חוזה ביחס למגרש 13, אם כי מגרש זה מצויין במכתב המינהל מיום 24.6.2010).

2.התובעים אשר טוענים לזכויות מעבר למגרשים 12 ו- 13 הנ"ל מתארים מסכת עובדתית שראשיתה בשנת 1964 עת נבנה מרכז נוער "בית ארן", לשיטתם בחלק מהחלקה השייכת להם. לתמיכה בטענה זו מסתמכים על מכתב מהנדס המועצה מיום 19.7.1979 ועל תשריט משנת 1979 (שוב מסמך לא קריא) אשר לשיטתם מאשר כי "בית ארן" נבנה על שטחם. עוד מפנים התובעים לפניות משנת 1984 וטוענים כי רק בשנת 1985 פעלה העירייה לאשר את נטילת הקרקע בהליך של הפקעה לצרכי ציבור. התובע הגיש ביום 31.10.1985 ערעור על ההפקעה ועיון בנימוקי הערעור מלמד כי הינם זהים לטענותיו בתביעה. בהמשך ניסה התובע, באמצעות מקורבים בעירייה בה עבד, לפנות ולבקש פיצוי בגין הקרקע עליה נבנה בית ארן. גם כאשר התקדמו הליכי התכנון לשנות את התכנית החלה באזור המחלוקת התנגד התובע להליכים. התובע צירף מכתב בא כוחו דאז, עו"ד יעקב חנגל, אשר ייצג התובע ומשפחות נוספות בהליך התנגדות לתכנית. מכתב עו"ד חנגל מיום 1.7.2002 כולל את הטענות המהותיות עליהן מבוסס כתב התביעה, קרי כי חלק מהקרקע הופקע בשנת 1985 ללא תשלום פיצויים והתכנית חלה על המקרקעין המופקעים. במכתב לשכת התכנון המחוזית מיום 1.5.2005 פורטו נימוקי דחיית התנגדות התובעים ומשפחות נוספות לתכנית. צויין כי לא הוצגה אסמכתא לכך כי הופקעה מהתובעים קרקע הנמצאת בתחום התכנית וועדת המשנה להתנגדויות לא יכולה לדון בטענות אלו. התכנית אושרה ונכנסה לתוקף ביום 28.11.2005. לטענת התובעים, משנת 2008 החלו להגיע שמועות כי "בית ארן" נמכר ליזם פרטי שפועל להקמת יחידות מגורים. התובעים פנו במכתבים בשנת 2008 ונדחו בטענה כי המקרקעין המופקעים אינם חלק מהתכנית. התובעים ושכניהם פנו בתביעה להשבה בעין של המקרקעין במסגרת ת"א (מחוזי ב"ש) 47087-05-11 ותביעתם נמחקה בהמלצת בית המשפט (להלן: ההליך הקודם).

מכתב התביעה קשה להבין מתי טוענים התובעים כי נולדה עילת התביעה, אולם עולה כי לשיטתם רק בשנת 2008 עת נודע כי יש כוונה לבנות במקרקעין מיזם לדיור נולדה עילת תביעתם. כמו כן, כתב התביעה אינו מתאר כנדרש את השטח שלטענת התובעים נלקח מהם. יש הסתמכות על תשריט כללי משנת 1958 ועל מפת מדידה לא קריאה אשר לטענתם נערכה בשנת 1979. אין פירוט מדידה עדכני תוך הפניה לתכניות החלות על השטח או הפניה להפקעה הנטענת משנת 1985 אשר לשיטתם אישררה בדיעבד נטילת קרקע משנת 1964.

טענות הצדדים

3.על בסיס התשתית העובדתית המפורטת בכתב התביעה עותרות הנתבעות לדחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות ושיהוי ולחילופין למחיקת או דחיית התביעה מחמת העדר עילה. אשר לעילה, נטען כי לא פורט כנדרש מה היא הקרקע שבה טוענים התובעים לזכויות ולא זוהו הגבולות הנטענים של ההפקעה. עוד נטען כי לא הוצג הסכם חכירה אלא שכירות לדירה בה גר האב והסכם זה אין בכוחו להעניק זכויות חכירה בכלל ובקרקע בפרט. הנתבעות מפנות לע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל נ' עיזבון גוזלן ז"ל, 13.8.13, לביסוס טענתן כי אין לתרשים עליו נסמכים התובעים כל מעמד קנייני. עוד נטען כי מספר התכנית עליה נסמך שמאי התובעים, ששינתה הייעוד של השטח מציבורי למגורים, אינה חלה על השטחים שהופקעו לטענת התובעים על ידי תכנית קודמת.

אשר להתיישנות, טוענות הנתבעות כי הטענה להפקעת השטח, אשר לטענתן לא בוצעה משטח שהיה בבעלות התובעים, נעשתה עת נבנה "בית ארן" בשנת 1964 או בתכנית משנת 1985. גם אם עילת התביעה תמנה ממועד אישור התכנית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין, 28.11.05, אזי התיישנה התביעה שכן 7 השנים חלפו ביום 28.11.12 והתביעה הוגשה רק ביום 1.9.13. נטען כי עולה מהמסמכים כי המבקשים ידעו על שינוי הייעוד והתנגדו לתכנית ולכן ישנו על זכויותיהם ומנועים הם מלהגיש את התביעה מחמת התיישנות או שיהוי. נטען כי שעה שאושרה התכנית של בית ארן מנועים התובעים מלדרוש עוד זכויות.

4.התובעים טוענים כי התביעה וחוות הדעת שצורפה לה מגדירים כנדרש את המקרקעין שבמחלוקת ומגלים עילת תביעה. נטען כי העובדה כי נערכו הסכמי חכירה לאחר הסכם השכירות מעידה כי לתובעים זכויות בכל הקרקע שתוארה בתשריט שצורף לטענתם להסכם השכירות ההיסטורי. אשר להתיישנות נטען כי העילה נולדה עת אושרה התכנית ביום 28.11.05 אולם הגשת ההליך הקודם, עוצרת לשיטתם את מירוץ ההתיישנות. נטען כי אין מקום לטענת השיהוי שכן התובעים ניסו לפעול מול הנתבעות במשך שנים להסדרת המחלוקת ורק לאחר שכשלו הניסיונות הוגשה התובענה.