ת"א 21976-03-14 בית ברחוב הכובשים 24 בע"מ נ' דריי

השאלה המשפטית

1.האם הידרדרות במצבו הבריאותי של אדם, המונעת ממנו להפעיל את בית-העסק ובו החזיק בדיירות מוגנת, עולה כדי נטישתו של המושכר, במובנה המשפטי? זו השאלה אשר במוקד-הפרשה שלפנַי. דומות לה מתעוררות כל אימת שדייר מוגן עוזב את דירת-מגוריו למוסד סיעודי או לבית-הורים, והן פוקדות את בתי-המשפט מעת לעת. כלל-מעט, שניסח בית-המשפט העליון, הסתפק בקביעה כי כל מקרה – לגופו. "אני רחוק", פסק קצרות כבוד השופט אלפרד ויתקון בנסיבות דומות, "מלקבל את הטענה שבכל מקרה שאדם זקן עובר לבית-אבות מן הדין לראות בכך, מיד, מעשה של נטישה. הכל תלוי בנסיבות" (ע"א 669/71 חברת חלקה 43 בגוש 6944 בע"מ נ' עזבון המנוחה שוורצברד, פ"ד כו(2) 205 (1972)). הצורך לקבוע כלל אשר נדרש לנסיבות, שבהן העזיבה היא כפויה, מוליכני להשיב בשלילה על השאלה הנדונה. תביעה זו נמצא לי, בהתאם, מקום לדחות.

הרקע והטענות

2.התובעת היא בעלתו של נכס מסחרי המצוי, כשְׁמה, בבנין שברחוב הכובשים 24 בתל אביב-יפו, בגוש 6916, חלקה 19. בשנת 1971 שכר הנתבע מבעליו הקודמים של הבנין את הנכס בשכירות מוגנת, כנגד תשלומם של דמי-מפתח. איש מן הצדדים לא הציג לפניו של בית-המשפט את הסכם-השכירות ולא הוכיח, בראָיה שבכתובים, את תנאיו. ברם, אין מחלוקת כי הנכס הושכר לשימוש כמִספָּרה. מאז ועד לראשיתה של שנת 2013 הפעילוֹ הנתבע לייעוד זה. למרבה הצער גרר גילו המתקדם של הנתבע, והוא בשנות השמונים לחייו, הידרדרות במצב-בריאותו. בין היתר, ובמה שהוא עיקר לעניננו, נתפתחו קשיים קוגניטיביים ואחרים, שהקשו על הנתבע להמשיך בהפעלתו של בית-העסק. בתאריך 29.1.2014 מינה בית-המשפט לעניני משפחה (א"פ 56709-12-13) את בתו ואת בנו של הנתבע, יחד ולחוד, לאפוטרופוסים זמניים לגופו ולרכושו.

התובעת, בעלתו דהיום של הבנין, טוענת לפקיעתה של הזכות לדיירות מוגנת. ראשית טענה התובעת להפרתו של הסכם-השכירות באי-תשלומם של דמי-השכירות – עילת-פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. אך עיקר בטענותיה הוא לנטישתו של הנכס בידי הנתבע – עילה מפקיעה, שהיא פרי-יצירתה של ההלכה הפסוקה.

3.לאחר שהוגשו תצהירים של עדויות ראשיות הסמיכוּ הצדדים את בית-המשפט לפסוק במחלוקת שבינם על יסודו של החומר שבתיק, בנוסף לסיכומים בכתב, בלא צורך בחקירות נגדיות (פרוטוקול, בעמ' 10, ש' 32-23). בפרט בסוגיה העקרונית שהתעוררה, והיא בת היבטים תקדימיים, הוליכו שקילתן, בכובד-ראש, של טענות-הצדדים ובחינתו המקפת של הדין לתוצאה, המתיישבת עם עמדת-ההגנה.

שכירות מוגנת

4.הזכות לדיירות מוגנת וטעמיה עברו במרוצת-השנים גלגולים, שלא זה המקום להרחיב בם. כיום, בצד המגמה הברורה בפסיקתו של בית-המשפט העליון, הקוראת לצמצומה של ההכרה בזכות זו (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118 (1997); רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר, בפסקה ד(4) להחלטתו של כבוד השופט אליקים רובינשטיין (פורסמה באתר הרשות השופטת, 17.9.2006); וע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, בפסקה ל"ז לפסק-דינו (פורסם באתר הרשות השופטת, 28.10.2009)), מוסיף הדין ומכיר במוסד המשפטי הזה ובתחולתו במקרים מתאימים. ככל מוסד משפטי, הדרך להבנתו עוברת בעמידה על מהותו האוביקטיבית, היינו, על היסודות שבבסיסה של השכירות המוגנת ועל המטרות שהיא משרתת בראייה עדכנית של הדין.

ארבעה יסודות הם, להשקפתי, מִשענת לזכות לשכירות מוגנת של ימינו. ראש וראשונה מדובר בשיתוף-פעולה מתמשך בין שניים – בעל-הנכס והדייר המוגן – ברכישתן של זכויות בנכס-מקרקעין ובהחזקתו. מוסד הדיירות המוגנת מאפשר גם למי, שידו קצרה מלרכוש נכס וגם למי, שאינו מבקש לעצמו את מלוא-היקפה של זכות-הבעלות בו, ליהנות מנכס-מקרקעין. לדייר מאפשר שיתוף-הפעולה הזה את קיומם של קורת-גג למגורים או של מנגנון מניב לבית-עסק, מבלי צורך לרכוש נכס-מקרקעין במלוא ערכו. לבעלים, מצדו, מתאפשר לרכוש בעלוּת בהשקעה נמוכה מן הרגיל, בתמורה לוויתור על חלק מתכונותיה של הבעלות, עד לפקיעת-זכותו של שותפו להסדר הזה. יסוד שני הוא, בהתאם, כי לזכוּת לדיירות מוגנת היבטים של זכות קנינית. כל עוד היא מתקיימת הרי היבטיה אלה הם חלק מקנינו של הדייר המוגן. ביטוי לדּבָר מצוי בהוראותיו של חוק הגנת הדייר, המייחדות לדייר המוגן חלק בדמי-המפתח, שישלם דייר מוגן חדש תחתיו ("דייר מוצע", בלשון-החוק). שלישית, הזכות לדיירות מוגנת היא זכות אישית, שאין הנהנה הימנה זכאי להעבירה לאחֵר. העברה של הזכות, אם נעשית, הולכת אחר זכותו, כלפי הבעלים, של הנעבר, לפי הוראותיו של הדין ובהתאם לתנאים אשר קבועים בו. בכך עוסקות ההוראות הנוגעות, כאמור, ל"דייר מוצע" מזה; וההוראות, שבסעיפים 20 עד 27 לחוק הגנת הדייר, מזה. ענינן של האחרונות הוא בדיירות-ממשכת של בני-משפחה של הדייר המקורי אחריו. היסוד הרביעי למוסד הדיירות המוגנת מצוי בכך, שהזכות עומדת לנהנה ממנה כל עוד נשמה באפו. מעת שנסתלק לבית-עולמו – פגה זכותו-שלו, על כל היבטיה, ושוב אינה קיימת.

יסודות אלה הם מפתח בבירורה של השאלה כלום עומדת לאדם זכותו, הקנויה כדין, לדיירות מוגנת, אפילו שמצבו אינו כתמול-שלשום ובוודאי שאינו כמצב ביום, שבו צמחה לו הזכות הזו. אך אין זה מפתח יחיד. הפתרון המשפטי לסוגיה הנכבדה, שהעמידה להכרעה תובענה זו שלפנַי, כמו-מונח בכספת ולה שני מפתחות. זה הנוסף מצוי בעמידה על מהותה של עילת-הנטישה ועל התכלית שלשמה היא פוּתחה.

"נטישה"

5.בצד העילות, הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת-הדייר וקיומן מפקיע מן הדייר המוגן את זכותו לפי תנאיו של החוק, כוֹננה הפסיקה עילה נוספת, היא "עילת-הנטישה". זו מתקיימת, בתמצית, כשהוכח לפניהן של ערכאות כי הדייר המוגן עזב את המושכר – פיזית וקונסטרוקטיבית כאחת; כי ביטא בכך את זניחתה של זכותו בו וכי שמט את הטעם להכרה באותה זכות. עמד על כך בית-המשפט העליון: