ת"א 21756-06-11 אליקים בן ארי בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל

הרקע לתביעה

1.עניינה של התביעה שלפניי בהשבה ובפיצויים, באשר להסכם פיתוח שנערך ונחתם בין התובעת לבין מינהל מקרקעי ישראל (כיום, רשות מקרקעי ישראל), בקשר עם מגרש באזור התעשייה באשקלון.

2.התובעת שביקשה להעתיק את מרכז התפעול שלה ואת משרדיה אל המגרש החדש ונשאה בתשלומים שונים מכוחו של הסכם הפיתוח, כגון – דמי היוון שנתיים, הוצאות פיתוח ותשלומים בגין הכשרת המקרקעין לבניה, שהצטברו עד לסך 10,397,196 ₪. אולם, בניגוד למצגים טרם כריתת הסכם הפיתוח נדרשה התובעת לבנות מבנה בשיעור 40% משטח המגרש, דבר שלא היה אפשרי מבחינתה. משלא עלה בידי התובעת לעשות כן, בוטל ההסכם והמגרש הושב לבעליו.

3.מכאן התביעה שלפניי, אשר נסובה סביב סוגיית ההשבה בגין ביטול הסכם הפיתוח, במסגרתה עתרה התובעת לחייב את הנתבעת בהשבת ההוצאות שנגרמו לה בגין המגרש, בתוספת פיצויים בסך 50 אלף ₪, אך בניכוי דמי שימוש ראויים בסך 375,719 ₪. סכום התביעה הועמד אפוא, על סך 10,071,477 ₪.

עיקר טענות התובעת

4.התובעת היא חברה פרטית אשר עוסקת בתחום עבודות תשתית, הובלה ומחצבות (להלן – החברה). הנתבעת, רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י), הינה האורגן המופקד על פי חוק על ניהול מקרקעי המדינה. בשנת 1992 פנתה החברה לרמ"י ולמשרד התעשייה והמסחר כשמו דאז (להלן – משרד התמ"ס) בבקשה להקצות לה, בפטור ממכרז, מגרש באזור התעשייה הדרומי של העיר אשקלון, לשם הקמת מפעל לייצור אספלט ומוצרי בטון מוגמרים.

5.ביום 24.8.1994 נכרת בין החברה לבין רמ"י הסכם פיתוח (להלן – הסכם הפיתוח). מכוחו של הסכם הפיתוח הוקצו לחברה למשך תקופה של 36 חודשים חלק מחלקות 3 ו-5 בגוש 1733 וכן חלק מחלקה 1 בגוש 1734, ברחוב האומן באזור התעשייה הדרומי בעיר אשקלון ואשר כונו יחד "מגרש 147/3" לפי תכנית מפורטת מס' 2/161/03/4 (להלן – המקרקעין).

6.בהסכם הפיתוח נקבע כי שטח המגרש הוא 16,406 מ"ר והיקף הבניה המינימאלי הנדרש, שיאפשר את המרת הסכם הפיתוח בחוזה חכירה, הוא 6,500 מ"ר. עוד נקבע הסכם הפיתוח כי החברה תשלם לרמ"י סך 673,726 ₪ תמורת דמי שימוש שנתיים מהוונים בגין המקרקעין למשך כל תקופת החכירה (להלן – דמי היוון) וכי החברה תישא בכל הוצאות הפיתוח על פי דרישת רמ"י.

כך, ביום 16.8.1994 שילמה החברה את דמי ההיוון. בנוסף, שילמה החברה לחברה הכלכלית לאשקלון בע"מ (הגוף שהופקד על ביצוע עבודות הפיתוח מטעם רמ"י) (להלן – החברה הכלכלית) סך 755,349 ₪ בגין ביצוע עבודות הפיתוח.

7.עבודות הפיתוח שביצעה החברה הכלכלית לא כללו את העבודות להכשרת המקרקעין עצמם. הואיל והמקרקעין לא היו במצב שאפשר בנייה או שימוש בהם, הגישה החברה בקשה להיתר בניה לביצוע עבודות להכשרת השימוש במקרקעין. ביום 27.8.1997 ניתן לחברה היתר בניה מכוחו ביצעה עבודות להכשרת המקרקעין בעלות 2,129,000 ₪.