ת"א 21672-04-15 דהרי ואח' נ' קומה ואח'

1.התובע רכש זכות שכירות במקרקעין, בהתאם להסכם רכישה משנת 2000. הנתבעת 2 הגישה בקשה לסילוק התביעה על הסף הן מחמת התיישנות, מחמת שיהוי, מחמת העדר עילה ובשל העדר יריבות.

2.אחת השאלות במחלוקת עליה נסובה החלטה זו הינה, אם "מדובר בתביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים", כטענת התובע, ועל כן חלה תקופת התיישנות מיוחדת של 25 שנים, או שמדובר בתביעה כספית לאכיפת זכות חוזית, המתיישנת בחלוף שבע שנים מהיום שבו נולדה עילת התביעה.

שאלה נוספת יש לבחון הינה, אם חבה הנתבעת בגין גרם הפרת חוזה שלא כדין, בנסיבות המקרה, או שלא קיימת לתובע עילת תביעה נגדה, או יריבות משפטית.

הרקע ותמצית טענות הצדדים

3.ביום 10.01.1996, חתמו הנתבע 1 (להלן: הנתבע) והנתבעת 2 (להלן: הנתבעת) על הסכם למכירת קרקע חקלאית, שהיא "המקרקעין" נושא התובענה (להלן: ההסכם הראשון). על פי הצהרות הצדדים בפתח ההסכם, (ה"הואיל" השלישי), זכויות החכירה טרם נרשמו במועד חתימת ההסכם הראשון על שם הנתבעת. הנתבעת התחייבה, בהתאם לסעיף 6א(4) להסכם הראשון, לשלם דמי הסכמה או היוון למנהל מקרקעי ישראל.

4.התובע רכש אותם מקרקעין מאת הנתבע, על פי הסכם שנחתם ביום 22.09.00 (להלן: ההסכם השני). ליום חתימת ההסכם השני עדיין לא נרשמו זכויות החכירה בנכס ע"ש הנתבעת, (לא כל שכן על שם הנתבע), עובדה עליה הוצהר בפתח ההסכם (ב"הואיל" השני, שלישי ורביעי), תוך הבהרה כי הנתבע מצהיר ומאשר שאין מניעה לחדש את חוזה החכירה בתנאים שלא יהיו נחותים מתנאי החכירה המקוריים, בלא שיש מניעה לרשום את זכויות החכירה על שמו, ולהעבירם על שם התובע. בסעיף 2א להסכם השני, התחייב הנתבע לחידוש החכירה ורישומה על שמו בתוך ששה חודשים; בסעיף 2ג להסכם השני, התחייב הנתבע לגרום לתשלום חוב דמי ההסכמה למנהל בגין העסקה בינו לבין הנתבעת, "בהקדם האפשרי".

5.לטענת התובע, פנה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: הרשות) והעביר את המסמכים והאישורים שנתבקשו ממנו, וביום 24.06.14 התברר לו כי הנתבעת לא שילמה את דמי ההסכמה להם היתה מחויבת על פי ההסכם הראשון.

עוד טען התובע כי הרשות דרשה מהנתבע לעבד את המקרקעין כדי לאפשר העברת הזכויות על שם התובע, אלא שהנתבע לא עשה כן, ובשל כך נאלץ התובע לעבד את הקרקע במקומו, תוך השקעת כספים בסכומים נכבדים.

עמדת התובע הינה, כי הנתבע הפר את ההסכם השני הפרה יסודית, בכך שלא דאג לרישום הזכויות על שמו ולתשלום דמי ההסכמה. כנגד הנתבעת טען התובע כי היא גרמה להפרת ההסכם השני, ובנסיבות המקרה, חבה בשל עוולה של גרם הפרת חוזה.

התובע עתר בכתב התביעה, לחייב את הנתבע לשלם לו פיצויים מוסכמים בשל הפרת ההסכם, שאינם טעונים הוכחת נזק, בסכום של 40,000 $, ולחייב הנתבעת לתשלום דמי הסכמה לרשות, וכן לחייבה לשלם לתובע פיצוי בגין "עוגמת נפש, וטרדה והוצאות כלליות מרובות", בסכום המוערך על ידו ב- 20,000 ₪.

6.לטענת הנתבעת, מאחר שחלפו כמעט 20 שנים מאז חתימת ההסכם הראשון על ידה, ו- 18 שנים מאז מילאה אחר כל התחייבויותיה על פי הסכם המכר, התיישנה עילת התביעה של התובע כלפיה. הנתבעת טענה כי מרחק הזמן ממועד הפעולות שנעשו על ידה בהקשר להסכם הראשון הקשה עליה מאד במציאת מסמכים, "ודרש חיפוש והפיכה במסמכים ישנים מאד אשר רק במזל עלה בידי המבקשת למצוא".

הנתבעת טענה עוד, כי מילאה אחר כלל התחייבויותיה כלפי הנתבע, על פי ההסכם הראשון. הנתבעת הפנתה להוראת סעיף 8א(2) להסכם שנחתם עם הנתבע, בו נקבע כי אם לא תעביר את האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות במקרקעין עד למועד ביצוע התשלום האחרון של כספי התמורה, תפקיד סכומים מתאימים בידי נאמן, לשם הבטחת סילוקם של החובות, על פי הערכתו של הנאמן. הנתבעת לטענתה הפקידה את הסכומים שנדרשה להעביר לנאמן, וככל שלא מולאו תנאי הסכם המכר, אין המחדל מונח לפתחה.

לגישת הנתבעת, בהעדר התקשרות חוזית עם התובע, אין כל יריבות ביניהם ואין לה מחויבות כלפיו, ושמה שורבב לכתב התביעה בשל רשלנות הנתבע, ב"כ הנתבע שהיה הנאמן בהסכם הראשון, והתובע, שכן כל אלה לא טרחו לרשום את המקרקעין על שם הנתבע משך שנים ארוכות מאז רכש את הזכויות מהנתבעת.

לדידה של הנתבעת, התברר לה כי התובע והנתבע ידעו בעת חתימת ההסכם השני כי לא שולם חוב דמי ההסכמה למנהל, וחרף זאת לא פנו אליה בטרם הגשת תביעה זו.

הנתבעת סבורה כי בשל חלוף הזמן יש לסלק את התביעה גם מחמת התיישנות וגם בשל השיהוי הממשי בהגשתה – כאשר ההסכם השני כלל סעיף מתלה (סעיף 14), על פיו תירשם החכירה ע"ש התובע בתוך 120 יום, שאם לא כן, יהא התובע רשאי לבטל את ההסכם.

לגישת הנתבעת, יש לראות את התובע, שבחר לא לפעול לביטול ההסכם, כמי שהשתהה בהגשת תביעתו תקופה בלתי מקבלת על הדעת, בלא שהיתה מודעת לכך שהמקרקעין נמכרו על ידי הנתבע ולא שולמו דמי ההסכמה על ידי הנאמן, שקיבל את הכספים הנדרשים כבר בשנת 1998.

7.בתגובתו לבקשת הנתבעת לסילוק התביעה על הסף טען התובע כי זוהי תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, ועל כן חלות הוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, על פיהם אין תחולה לחוק ההתיישנות. התובע סבור כי גם אם יש תחולה לחוק ההתיישנות, יש לקבוע כי התקופה שבה מתיישנת תביעת מקרקעין הינה 25 שנה, ותקופה זו טרם חלפה.