ת"א 20953-07-15 שחאדה נ' בר חיים ואח'

נתוני רקע ועובדות:

1. המבקשת הגישה בקשה זו כנגד המשיבים למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים להשתמש ולהפעיל פעוטון בדירת המגורים בקומת הקרקע בבניין ברחוב בית אל 30 בחיפה (להלן: "הבניין"), הידועה כגוש 1114 חלקה 16 תת חלקה 6 (להלן: "הדירה").

2. המבקשת רכשה לאחרונה דירה בבניין, (להלן: "דירת המבקשת"). משיב מס' 1 (להלן: "המשיב") הינו הבעלים והחוכר של הדירה בקומת הקרקע, חוכר בחכירה ל - 999 שנים חלק מהחצר המוצמד לדירתה של המבקשת וכן שוכר של חלק מהרכוש המשותף (חצר) באותו הבניין. על פי הנטען מאז שנת 1964 מתנהל בדירה פעוטון. נכון לעת הזו, הפעוטון מושכר ומנוהל בפועל ע"י חברת הבית של באני ודין בע"מ.

3. המבקשת רכשה את דירתה בבניין באוגוסט 2014, כאשר בהסכם המכר של דירתה מצוין כי בבניין פועל גן ילדים. סמוך לרכישת דירת המבקשת היא החלה בביצוע שיפוץ מקיף שטרם הסתיים. לטענת המשיב במסגרת השיפוץ האמור הדיירים התלוננו על שימושים שעשתה לכאורה המבקשת ברכוש המשותף ואף הגישו תלונות בפני האגף לרישוי ופיקוח על הבנייה בעיריית חיפה וכן הגישו תביעה כנגדה בפני המפקחת על המקרקעין.

4. במסגרת שיפוץ דירת המבקשת היא הגישה שתי בקשות להיתרי בנייה שעניינן הסבת גגות בקומה השנייה למרפסות פתוחות תוך כדי ביצוע שינויים וכן הוספת פיר מעלית וגשרי כניסה מהמעלית ליחידות הדיור בקומה הראשונה והשנייה בבניין תוך ביצוע שינויים נוספים. המשיב ובעלי דירות אחרים בבניין הגישו התנגדות לבקשות להיתרים, וזאת לאחר שעניין הגגות והמעלית הועלה לדיון באסיפת דיירים ולא אושר.

5. ביום 5.5.15, לאחר שהמשיב הגיש את התנגדותו לבקשות השינויים של המבקשת, המבקשת פנתה במכתב רשום למשיב. לטענתה לאחר בירורים עם העיריה נוכחה כי בבניין פועל גן ילדים בדירת המשיב בקומת הקרקע ובחצר וזאת ללא היתר לשימוש חורג, ללא רישיון עסק וללא הסכמת כל דיירי הבניין. במכתב דרשה המבקשת לסגור את הגן תוך 14 יום ממועד קבלת המכתב שכן לטענתה הגן גורמת למטרד ולירידת ערך דירתה (יש לציין שהמבקשת טרם עברה להתגורר בדירתה אולם לפי הצהרתה בדיון תעבור אליו בתוך חודשיים). המבקשת פנתה באותו היום בו שלחה את המכתב לאגף הפיקוח על הבנייה בעיריית חיפה והגישה תלונה בגין הפעלת גן ילדים ללא היתר.

6. לאור תלונת המבקשת פנתה העיריה ביום 8.6.15 במכתב התראה למשיב מס' 1. וכן הכינה ביום 6.7.15 דו"ח גילוי עבירה בגין שימוש חורג במקרקעין בסטייה מהיתר. לאור האמור המשיב החל לפעול מול העירייה. ביום 16.7.15 קיבל מכתב מסגן מנהל רישוי עסקיים בעיריית חיפה לפיו הפעלת הפעוטון אינה טעונה רישוי עפ"י צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי) התשע"ג 2013 (להלן: "צו רישוי עסקים"). בנוסף המשיב החל לפעול מול העירייה לקבלת ההיתרים הנדרשים להפעלת הפעוטון, המונה כנראה, נכון להיום כ - 7 פעוטות.

טענות המבקשת

7. לטענת ב"כ המבקשת הפעלת הפעוטון מהווה עבירה שהיא גם פלילית וגם עבירה בתחום התכנון והבנייה. יש כאן שימוש בבניין מגורים לצורך עסק, ניהול פעוטון המפיק הכנסות מסחריות בניגוד לתב"ע שחלה במקום ובניגוד להיתר הבנייה שניתן למבנה. על פי החוק שימוש כזה דורש היתר לשימוש חורג. טענת המשיב לפיה המקום פועל כ - 51 שנים מבלי מחאה לא רלוונטית כלל. העובדה שהייתה עצימת עיניים או העדר טרוניות ותלונות של הרשויות איננה מצדיקה המשך הפעילות אם מוכיחים שהפעילות היא בלתי חוקית. המבקשת רכשה לא מזמן דירה בבניין והיא בוודאי רשאית למצות את זכויותיה לאחר שהתברר לה שהגן מתנהל ללא היתר.

8. ב"כ המבקשת מעלה טענות כלפי התנהלות העירייה וטוען כי מכתב סגן מנהל רישוי עסקים לפיו הפעלת פעוטון אינה טעונה רישוי עפ"י צו רישוי עסקים, טעות ביסודה. ב"כ המבקשת אף מפנה את בית המשפט לסעיף 7.1 א' לצו העסקים טיעוני רישוי כפי שתוקן בנוב' 2013 שם נאמר במפורש שביתי מלון אכסניה פנסיון וכיוצא באלה הם כן עסקים. לטענתו, העובדה שבענייננו מדובר במשפחתון איננה מעלה ואיננה מורידה. הפעוטון הוא למעשה אכסניה מהשעה 7 בבוקר עד שעה 17:00 לפעילות מסחרית ולכן הרשויות שוגות והמבקשת תוכיח זאת בתיק העיקרי.

9. ב"כ המבקשת ממשיך וטוען כי מאחר והפעוטון מתנהל ללא היתר כחוק על מנת לקבל את צו המניעה עליה להוכיח אי נוחות בלבד. כאשר ישנה חצר ועליה מתקנים ושם משחקים ילדים ושבוכים וצורחים משבע בבוקר עד חמש, אין ספק שישנה אי נוחות. זאת ועוד, הפעילות במקום מהווה הפרת חובה חקוקה ולמעשה לא צריך להוכיח את זה. עצם הגשת הבקשה לעירייה ע"י המשיב להיתר שימוש חורג מוכיחה שהוא לא כחוק. החוק דורש היתר והיתר כזה אין.