ברוך נ' אלמוג ואח'

תביעת התובע, מתווך מקרקעין, לתשלום דמי תיווך, פיצוי מוסכם ופגיעה במוניטין בסך 595,220 ₪.

הסכם התיווך וההתחייבות לבלעדיות 

1. הנתבעים היו בעלים של בית ברחוב מחולה 9 ברמת גן (להלן: "הבית"), אותו ביקשו למכור.

   ביום 8.1.23 חתם הנתבע, בשמו ובשם אישתו הנתבעת, על מסמך שכותרתו: "הזמנת שירותי תיווך" (להלן: "הסכם התיווך").

   מדובר במסמך מובנה מודפס של התובע, שעליו הושלמו בכתב יד פרטי הנתבע ופרטי הנכס.

   סעיף 1 להסכם קובע:

   "אם אבצע עסקה בעקבות מידע שיסופק על ידכם ו/או בעזרתכם... אשלם לך דמי תיווך עבור טרחתם כדלקמן:

   • במכירה או ברכישת נדל"ן - 2% משווי העסקה + מע"מ".

      

2. בד בבד עם החתימה על הסכם התיווך חתמו הצדדים על מסמך נוסף, גם הוא מסמך מובנה ומודפס של התובע שעליו הושלמו בכתב יד פרטי הנתבע והנכס, שכותרתו: "התחייבות לבלעדיות לשיווק נכס נדל"ן" (להלן: "הסכם הבלעדיות").

   סעיף 2 להסכם הבלעדיות קובע:

    

   "הואיל וידוע לי כי הנכם משקיעים מאמצים וכסף בכדי למכור את הנכס שבבעלותי ויתכן ומפרסמים את הנכס וכתובתו המדויקת באמצעים שונים כגון: שילוט, פרסום בעיתונות ובשיטות שיווק שונות נוספות, הריני מתחייב לשתף פעולה אתכם באופן מלא ולהפנות אליכם כל פניה מקונה פוטנציאלי לנכס לאורך כל תקופת הבלעדיות כמפורט. הנני מבין כי הבלעדיות מקנה לכם את הזכות הבלעדית לשיווק הנכס שבבעלותי לתקופה הרשומה מטה". (ההדגשה אינה במקור - א.ה).

    

   סעיפים 3, 4, 6 להסכם הבלעדיות קובעים:

    

   "3. אני מתחייב לשלם לכם כדמי תיווך, שכר טרחה במזומן וזאת מיד עם כריתת הסכם מחייב כלשהו בין קונה הנכס וביני.

   בכל מקרה של איחור העולה על 30 ימים בתשלום שכ"ט, ייחשב הדבר כהפרה יסודית של התחייבותי האמורה ובמקרה כזה אשלם לכם פיצוי מוסכם ומוערך מראש בשיעור חצי משכ"ט המגיע לכם, זאת בנוסף לשכ"ט המוסכם כמפורט בסעיף 5. יודגש כי, מאחר שאני (המוכר) מודע לכך שהמתווך יגבה עמלת תיווך מהקונים, הרי שבמידה ואפר את האמור בסעיף 2 לחוזה זה, אשלם בנוסף לעמלת התיווך מצדי פיצוי מוסכם ומוערך מראש בגובה 2% + מע"מ.

   4. אני מצהיר ומאשר כי שיעור הפיצוי המוסכם שבהתחייבות זאת נקבע ע"פ היחס הסביר של הנזקים הצפויים לכם כפי שניתן לראותם במעמד חתימת התחייבותי זאת – ולפיכך אהיה מנוע מלטעון אחרת.

    

   6. תשלום שלא אשלם במועד יישא ריבית פיגורים מכסימלית ע"פ דין וזאת בנוסף ולא במקום הפיצוי שאשלם ע"פ סעיף 3 להסכם...".

    

   סעיף 7 להסכם הבלעדיות קובע:

    

   "קיבלתי הסבר על מדיניות השיווק שלכם ע"פ חוק המתווכים ולהתחייבויותיכם ואני מסכים לתנאים הבאים:

   • סוכן שיווק מ"קלאס נדל"ן" הוא הנציג הבלעדי שלי בשיווק למכירת הנכס המוזכר לעיל.

   • ...

   • סוכן "קלאס נדל"ן" יזמין לקוחות פוטנציאלים לראות את הנכס שבבעלותנו ובנוסף, ידוע לי כי סוכן השיווק מ"קלאס נדל"ן" ייגבה עמלת תיווך גם מצד הקונים.

   • ...

   • הנני מבין ומסכים כי הבלעדיות מקנה לכם זכות לעמלה מאתנו לגבי כל קונה שהוצגה בפניו ו/או רכש את הדירה בתקופה המוגדרת בהסכם זה ואין ולא תהיה שום סיבה או עילה לפגוע בזכותכם לשכר טרחה כמפורט לעיל, ללא קשר למקור ולדרך בה הגיע אליה הקונה...

   • שכר טרחה זה ישולם גם במקרה והנכס יימכר ללקוח שהגיע באמצעותכם לאחר תום תקופת הבלעדיות".

      

     תקופת הבלעדיות בהתאם לסעיף 11 להסכם הבלעדיות - שישה חודשים.

      

3. ביום 14.2.23 חתמו הצדדים על הסכם בלעדיות נוסף שהינו אותו הסכם בלעדיות בתוספת תיקונים בכתב יד עליהם הסכימו הצדדים.

   בין היתר הוסיפו הצדדים בסעיף 3, כי דמי התיווך ישולמו "בתנאי שניתנו לפחות 2 מליון ₪ מהקונה למוכר".

    

4. התובע ביצע פעולות שיווק של הנכס, לרבות פרסום באתרי אינטרנט, ברשתות החברתיות, ופניה יזומה ללקוחותיו (יש מחלוקת בין הצדדים מתי בוצעו פעולות השיווק).

   עסקת המכר מושא התביעה

    

5. ביום 2.4.2023 נחתם הסכם מכר מקרקעין שבמסגרתו מכרו הנתבעים את הבית לקונים בסכום של 11,111,111 ₪ (להלן: "הסכם המכר המותנה").

   הסכם המכר היה מותנה בתנאי מפסיק שלפיו ככל שהקונים לא ימכרו את הבית שבבעלותם עד ליום 2.6.2023, אזי הקונים יהיו זכאים להודיע למוכרים (הנתבעים) על ביטול ההסכם. סעיף 14 להסכם המכר שכותרתו "תנאי מפסיק" קובע הוראות ברורות ומפורשות באשר לתנאי המפסיק.

   בהתאם להסכם המכר, התשלום הראשון אשר שולם במעמד חתימת ההסכם הינו על סך 1,500,000 ₪. התשלום השני נקבע ליום 5.6.2023.

    

6. ביום 23.5.23 הודיעו הקונים, באמצעות בא כוחם, לנתבעים כי הם לא מכרו את ביתם ולפיכך הם מודיעים על ביטול הסכם המכר.

   הצדדים דיווחו לרשויות מיסוי מקרקעין על ביטול הסכם המכר ופעלו למחיקת הערת האזהרה שנרשמה.

    

7. ביום 15.2.2024, שלושה חודשים לאחר הגשת התביעה, נחתם הסכם מכר חדש בין הנתבעים ובין אותם קונים במסגרתו מכרו הנתבעים את הבית לקונים בסכום של 10,500,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר השני").

    

   טענות הצדדים

    

8. לטענת התובע, הוא זכאי לדמי תיווך בגין עסקת המכר מיום 2.4.2023 בשיעור של 2% בתוספת מע"מ, זאת מכח הסכם התיווך והסכם הבלעדיות.

   לטענתו, לתנאי המפסיק ולעובדה שהסכם המכר בוטל אין השלכה על זכאותו לדמי תיווך.

    

   עוד לטענת התובע, הנתבעים לא הפנו אליו את הקונים, חתמו על הסכם המכר מבלי לערב אותו ומבלי לידע אותו על המו"מ שמתנהל בינם ובין הקונים, ובכך הפרו את הסכם הבלעדיות. לכן הוא זכאי בנוסף לדמי התיווך גם לפיצוי המוסכם בשיעור של 2% בתוספת מע"מ.

   לטענת התובע, מנגנון ההפניה הוא ליבת הסכם הבלעדיות. בלעדיו אין בלעדיות. כלומר, לטענתו משמעות הבלעדיות היא התחייבות הנתבעים להפנות אליו כל קונה פוטנציאלי, זאת על מנת שהוא יוכל להתקשר גם עם הקונה בהסכם תיווך ולקבל ממנו דמי תיווך.

    

   עוד לטענת התובע, טענת הנתבעים כי יש להפחית את פיצוי המוסכם, לא נטענה בכתב ההגנה ומהווה הרחבת חזית.

    

   עוד לטענת התובע, הוא זכאי לפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הפגיעה בשמו הטוב ובמוניטין שלו.

    

9. לטענת הנתבעים, התובע לא הוכיח כי יש לו רישיון תיווך תקף, וכבר מטעם זה דין התביעה להדחות.

    

   עוד לטענת הנתבעים, התובע אינו זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר הראשון, מכיון שזה היה מותנה בתנאי מפסיק, אשר התקיים.

    

   בנוסף, הוסכם בין הצדדים כי התובע יהיה זכאי לדמי תיווך בתנאי שהקונה שילם לנתבעים 2,000,000 ₪ לפחות. אולם הקונה לא שילם לנתבעים 2,000,000 ₪ שכן ההסכם הופסק לאחר ששולם סך של 1,500,000 ₪ בלבד (אשר הושבו בהתאם להוראות הסכם המכר).

    

   עוד לטענת הנתבעים, התובע לא היה הגורם היעיל לעסקה, וחזקת הבלעדיות נסתרה. שכן הקונים פנו אל הנתבעים באופן עצמאי בטרם בוצעו פעולות שיווק כלשהן ע"י התובע.

    

   עוד לטענת הנתבעים, התובע גם אינו זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר השני, שכן טענה זו אינה חלק מחזית המחלוקת. לטענתם, כתב התביעה אינו מתייחס להסכם השני שהרי התביעה הוגשה עוד בטרם נחתם. התובע לא ביקש לתקן את כתב התביעה ואף במסגרת הסיכומים לא טען לזכאות לדמי תיווך מכח ההסכם השני.

   בנוסף, הוסכם בין הצדדים במסגרת התיקון להסכם הבלעדיות, כי התובע יהיה זכאי לדמי תיווך רק במקרה בו הבית יימכר בסכום של מעל 11 מליון ₪. משהתמורה בהסכם המכר השני נמוכה מסכום זה, הרי שהתובע ממילא אינו זכאי לדמי תיווך בגינה.

   בכל מקרה, במועד בו נכרת הסכם המכר השני, הסכם הבלעדיות לא היה בתוקף, והתובע לא היה הגורם היעיל לעסקה.

    

   עוד לטענת הנתבעים, התובע אינו זכאי לפיצוי המוסכם בשיעור של 2% בתוספת מע"מ בגין דמי התיווך שציפה התובע לקבל מהקונים. לטענתם, משמעות הבלעדיות היא שככל שתצא עסקה לפועל בתוך תקופת הבלעדיות, הם יהיו מחוייבים לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ. אולם, הם לא התחייבו כי התובע יקבל בגין עסקת מכר, ככל שתצא לפועל, סכום של 4% בתוספת מע"מ - 2% מהם ו- 2% מהקונים.

    

   עוד טוענים הנתבעים, כי סעיף הפיצוי המוסכם הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד, וכי יש מקום להפחיתו בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970.

    

   לסיום טוענים הקונים, כי הם לא פגעו בשמו הטוב של התובע ובמוניטין שלו, וכי בכל מקרה אלה לא הוכחו.

    

   דיון והכרעה

    

   זכאות התובע לדמי תיווך בגין הסכם המכר המותנה

    

10. בהסכם הבלעדיות המתוקן שנחתם ביום 14.2.23, הוסיפו הצדדים בכתב יד תנאי שלפיו התחייבות הנתבע לתשלום דמי תיווך היא "בתנאי שניתנו לפחות 2 מליון ₪ מהקונה למוכר" (סעיף 3).

    מכח הסכם המכר המותנה שילמו הקונים למוכרים (הנתבעים) במעמד חתימת ההסכם 1,500,000 ₪ בלבד.

     

    כאמור, הסכם המכר היה מותנה בתנאי מפסיק, שלפיו ככל שהקונים לא ימכרו את הבית שבבעלותם עד ליום 2.6.2023, יהיו הקונים זכאים לבטל את ההסכם. הקונים לא מכרו את הבית שבבעלותם, וביום 23.5.23, בטרם הגיע מועד התשלום השני, הם הודיעו לנתבעים בכתב על ביטול הסכם המכר.

     

    בהינתן שבהסכם הבלעדיות המתוקן, נקבע שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך רק בתנאי שהנתבעים יקבלו מהקונים לפחות 2,000,000 ₪, ובהינתן שהנתבעים קיבלו מהקונים מכח הסכם המכר המותנה סך של 1,500,000 ₪ בלבד (שאף הושבו בהתאם להוראות הסכם המכר), אזי התובע אינו זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר המותנה.

     

11. בנוסף אני סבורה, כי נוכח העובדה שהסכם המכר המותנה היה מותנה בתנאי מפסיק, שהתקיים, ושמכוחו הסכם המכר בוטל - לא קמה לתובע זכאות לדמי תיווך מכח הסכם המכר המותנה. אנמק.

     

12. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך בהתקיים מספר תנאים לרבות אם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". השאלה הרלוונטית לחלק זה של הדיון היא האם הצדדים התקשרו ב"הסכם מחייב".

     

    אני סבורה כי בנסיבות הענין, כאשר הצדדים (הקונים והמוכרים) התקשרו בהסכם עם תנאי מפסיק, וכאשר התנאי המפסיק התקיים וההסכם בוטל, אזי לא מדובר בהתקשרות בהסכם מחייב אשר מזכה את המתווך בדמי תיווך. זאת להבדיל ממצב בו צדדים התקשרו בהסכם שבוטל מחמת הפרתו, אשר ביחס אליו נקבע בפסיקה כי המתווך זכאי לדמי תיווך.

     

13. התובע והנתבעים התקשרו בהסכם תיווך, שתכליתו הבאת הנתבעים להתקשר בהסכם למכירת הנכס שבבעלותם. הנתבעים התקשרו בהסכם מכר מותנה שבמסגרתו מכרו את הנכס שבבעלותם, אולם מכירה זו היתה מותנית בתנאי, ובסופו של יום לא יצאה אל הפועל.

    התובע זכאי לדמי תיווך אם הוא סייע לנתבעים למכור את הנכס. זו מהות הסכם התיווך וזו המטרה לשמה שכרו הנתבעים את שירותי התובע. אם הנתבעים לא מכרו את הנכס, אין הצדקה לכך שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך. גם אין הצדקה לכך שמצבו של התובע, המתווך, יהיה טוב יותר ממצבו של הלקוח, כך שהמתווך יקבל דמי תיווך בגין עסקה שבמועד כריתתה לא היה וודאי כי תצא אל הפועל ושבסופו של יום בוטלה ולא יצאה לפועל.

     

    אמנם חוזה על תנאי, בוודאי חוזה המותנה בתנאי מפסיק (להבדיל מתנאי מתלה), בעת כריתתו הינו חוזה שלם ומחייב לכל דבר. אולם מדובר בחוזה שכבר בעצם התהוותו ריחף סימן שאלה באשר לשרידותו. שרידותו של הסכם המכר המותנה אינה פועל יוצא של התנהגות הצדדים במנותק מההסכמות החוזיות ובניגוד אליהן, כפי שקורה במקרה של הפרת הסכם. שרידותו של הסכם מכר מותנה היא פועל יוצא של ההסכמות הראשוניות והבסיסיות של הצדדים בהסכם ההתקשרות, כאשר מלכתחילה הוסכם על הצדדים שייתכנו נסיבות שבהתקיימותן ההסכם לא ייצא אל הפועל.

     

    אין מקום לנתק את המתווך מההסכמות הבסיסיות של הצדדים להסכם המכר. ניתוק שכזה אינו עולה בקנה אחד עם מהותו של הסכם התיווך, ועם העובדה שזכותו של המתווך לדמי תיווך נשענת על הסכם המכר שנכרת בין הצדדים ונגזרת ממנו.

     

    ראו לענין זה ספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (כרך ג', 2003), 56-57, כדלקמן:

    "בפסיקה התעוררה לא אחת שאלה אם מתווך שקשר חוזה על תנאי זכאי לשכרו, כלומר לדמי תיווך. עקרונית, התשובה לשאלה זו תלויה בפרשנותו של חוזה התיווך. כידוע, בדרך כלל, מותנה זכותו של המתווך לשכר בהצלחת התיווך, כלומר בכך שעלה בידי המתווך לקשור חוזה בין הצדדים. אולם השאלה היא האם חוזה על תנאי עומד בדרישה זו. בפסיקה נאמר לא אחת שהמתווך זוכה בשכרו אם גרם לקשירת 'חוזה מחייב' בין לקוחו לאדם אחר. אולם המונח 'חוזה מחייב' עורר לא מעט קשיים. השאלה עשויה להתעורר במגוון רחב של מצבים שבהם בסופו של דבר לא בוצע החוזה. הדעת נותנת שהמתווך יזכה בשכרו אם נקשר חוזה מחייב, אף אם החוזה לא בוצע מחמת הפרתו (זאת, כמובן אם לא נקבע בחוזה התיווך אחרת). במקרה כזה היקנה החוזה לצדדים זכות בלתי מסוייגת לביצועו, וגם אם בוטל מחמת ההפרה, עדיין עומדת לנפגע זכות לפיצויים המשקפים את ערך הביצוע. קשה יותר השאלה במקרה שהחוזה בוטל מחמת פגם שהיה בו מלכתחילה (כגון שנכרת עקב מרמה או כפיה). אני נוטה לדעה שבמקרה כזה אין המתווך צריך לזכות בשכר, לפחות לא מאותו לקוח שאיננו אחראי לפגם ...

    אשר לחוזים על תנאי סבורני שבחוזה המותנה בתנאי מתלה, אין המתווך צריך לזכות בשכרו אם התנאי לא התקיים, כך שהחוזה פקע (ובלבד שמחוזה התיווך לא משתמע אחרת). זאת חרף העובדה שבמובנים אחרים החוזה הוא שלם ותקף. הטעם לכך הוא שכל עוד לא קויים התנאי, אין הלקוח זכאי למימוש המטרה שהציב לעצמו (ברגיל, מכירה או קניה של נכס). ...

    מעמדו של המתווך נראה איתן יותר במקרה של חוזה המותנה בתנאי מפסיק. אולם אני נוטה לפרשנות דומה גם לגבי חוזה כזה. אם התנאי התקיים, כך שהחוזה פקע והלקוח לא יכול היה לממש את מטרתו, לכאורה אין מקום לזכות את המתווך בשכר (אם לא משתמע מחוזה התיווך אחרת). אמנם תיאורטית קמה ללקוח זכות לביצוע החוזה עם כריתתו, אלא שזכות זו היתה על תנאי, ואם התממש התנאי בדרך המפקיעה את זכות הלקוח למה שביקש, סבורני שאין מקום לחייבו בדמי תיווך. כפי שראינו, ההבדל בין חוזה על תנאי מפסיק לחוזה על תנאי מתלה הוא דק למדי והוא עשוי להיחתך לפי דרך ניסוחו של תנאי. לפיכך, נראה לי שלא צריך להיות הבדל מבחינת זכותו של המתווך בין שתי האפשרויות."

     

    ראו גם תא (ת"א) 26329-07-15 אמיתי נ' תדמור (פורסם, 29.1.2017) וערעור על פסק הדין שנדחה (ע"א (מחוזי ת"א) 56743-02-17).

     

14. המסקנה מהאמור עד כאן היא, כי נוכח התקיימות התנאי המפסיק וביטול הסכם המכר המותנה, התובע אינו זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר המותנה.

     

    משכך גם מתבקשת המסקנה, כי העובדה שהנתבעים לא שילמו לתובע דמי תיווך בגין הסכם המכר המותנה, אינה מהווה הפרה של הסכם הבלעדיות, שכן בתקופת הבלעדיות לא נכרת הסכם שמכוחו זכאי התובע לדמי תיווך. לכך תהיה השלכה על תביעת התובע לפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם הבלעדיות, שתידון בהמשך.

     

15. לסיום פרק זה אתייחס לטענת התובע, כי הנתבעים הסתירו ממנו שנחתם הסכם מכר מותנה. אינני מקבלת את הטענה.

    מנספח 9 לתצהיר עדותו הראשית של התובע עולה כי עוד ביום 11.4.23 מסר הנתבע לתובע מסמך שבו נכתב, כי התובע מאשר כי קיבל את מלוא התמורה בגין תיווך מכירת הבית, וכי אין לו דרישות נוספות. כלומר, ברור שבמועד זה הנתבעים לא הסתירו מהתובע כי נחתם הסכם מכר, ואף ביקשו להסדיר את תשלום דמי התיווך.

    הנתבע העיד בענין זה בחקירתו הנגדית (עמ' 62 ש' 28-32):

     

    "רוני היה מודע לכל ההסכם הזה ובשיחה שישבנו ודיברנו וחבל שהוא לא הקליט אותה כי זה כנראה לא היה לטעמו אמרתי לו שוב, 'אני אחראי, במידה והעסקה הזאת תסתיים, אני אחראי שתקבל את מלוא התיווך שלך ממני' ולכן הוא הסכים לזה ולכן העו"ד שלי אמר, 'תגיש לו את הדבר הזה כדי שהוא יחתום על זה וירשום את הסכום'".

     

    עדותו של הנתבע היתה כנה והותירה בי רושם מהימן. התרשמתי כי הוא התכוון לשלם לנתבע את דמי התיווך בגין עסקת המכר המותנה, ככל שהיתה מושלמת ויוצאת אל הפועל, וכי הוא פעל בתום לב.

     

    הדברים גם עולים בקנה אחד עם תכתובת ווטסאפ בין הצדדים מחודש מאי 2023.

    ביום 8.5.23 כתב הנתבע לתובע: "הכל סגור רק לגמור את הנושא כדי שלא יתבטל ואז". וכעבור שבוע ביום 15.5.23: "כפי שאמרתי וכפי שמצויין בהסכם ברגע שאקבל את התשלום שאמור להיות מעל 2 מליון אעביר לך את מה שסיכמנו... אמרתי לך שכל זאת כשהמכירה שלי תהיה סופית ללא אופציית חזרה. משום מה נוצרה בך תחושה שאני מנסה לברוח ולא לעמוד בהסכם דבר שמעולם לא עשיתי בחיי... ברגע שאקבל את התשלום בתחילת יוני לדעתי נסגור את מה שסיכמנו... פשוט אני חייב לשמור על העסקה וזו הדרך לכן ברגע שזה יהיה סגור אעביר לך ואראה לך הכל...".

     

    מכל האמור לעיל עולה, כי התובע ידע שנחתם הסכם מכר מותנה, כי הנתבע לא הסתיר זאת ממנו, וכי אף אמר לו כי ככל שעסקת המכר המותנה תושלם ותצא אל הפועל הוא ישלם לו את דמי התיווך להם הוא זכאי.

     

    זכאות התובע לדמי תיווך בגין הסכם המכר השני

     

16. כעשרה וחצי חודשים לאחר שנחתם הסכם המכר המותנה, וכתשעה חודשים לאחר שבוטל, נחתם הסכם מכר נוסף בין הנתבעים ובין אותם קונים.

    האם התובע זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר השני? בסוגיה זו אדון כעת.

     

17. ביום 14.2.23 חתמו הצדדים על הסכם בלעדיות, שעל פיו תקופת הבלעדיות עומדת על שישה חודשים, קרי עד יום 14.8.23.

    משמעות הבלעדיות היא, שכל הסכם מכר עליו יחתמו הנתבעים בתוך תקופת הבלעדיות יזכה את התובע בדמי תיווך, שכן הוא יוחזק כמי שהיה הגורם היעיל להתקשרות (בתנאי שביצע פעולות שיווק. סעיף 14(ב) לחוק המתווכים).

    לפיכך, ככל שבתוך תקופת הבלעדיות היה נכרת הסכם מכר מחייב, היה התובע זכאי לדמי תיווך בגינו. אולם, כפי שנדון לעיל, הסכם המכר המותנה, אשר נחתם בתוך תקופת הבלעדיות (ב- 2.4.23), אינו בגדר "הסכם מחייב" אשר מזכה את התובע בדמי תיווך. הסכם המכר השני נחתם לאחר תום תקופת הבלעדיות (ב- 15.2.24) ולפיכך על פני הדברים, על מנת שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך בגין העסקה, עליו להוכיח כי הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בין הצדדים.

     

18. למעשה אין מחלוקת בין הצדדים, כי הקשר בין הנתבעים לקונים (הן לקראת חתימת הסכם המכר המותנה והן לקראת חתימת הסכם המכר השני) נוצר באמצעות פניה ישירה של הקונה לנתבע. עם זאת אני סבורה, כי בנסיבות הענין, השילוב של הסכם הבלעדיות, הסכם המכר המותנה והסכם המכר השני מוביל למסקנה, כי התובע זכאי לדמי תיווך. ברעא 4036/16 קבוצת בראל נכסים נ' אופיר בנימין, בעמ' 17 (פורסם, 20.7.2016) טבע השופט (כתוארו אז) עמית את המושג "השדה המגנטי של הבלעדיות" כדלקמן:

     

    "אוסיף ואומר כי "לשדה המגנטי" של אותה חזקה יכול ותהיה השפעה גם לאחר תקופת הבלעדיות. זאת, מקום בו נראה כי המזמין פעל על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך בדרך של דחיית התקשרות שנרקמה במהלך תקופת הבלעדיות למועד שלאחר סיום תקופת הבלעדיות".

     

    בענייננו, אמנם המועד בו נחתם הסכם המכר השני אינו תולדה של נסיון להתחמק מתשלום דמי תיווך ו"לצאת" מתקופת הבלעדיות. אולם, בנסיבות הענין, כשנחתם הסכם מכר מותנה בתוך תקופת הבלעדיות (שאילו היה יוצא לפועל היה מזכה את התובע בדמי תיווך מכח הסכם הבלעדיות), וכאשר הסכם המכר השני נחתם עם אותם קונים וכהמשך ישיר להתקשרות שכבר נוצרה בין הצדדים בהסכם המכר המותנה, אני סבורה כי ה"שדה המגנטי" של הבלעדיות משפיע גם על הסכם המכר השני, באופן שניתן לראות בתובע גורם יעיל להתקשרות בהסכם המכר השני, ושמחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך בגינו.

    גם חובת תום הלב מחייבת, שכפי שהתובע אינו זכאי לדמי תיווך מקום בו הסכם המכר המותנה לא יצא אל הפועל, הוא יהיה זכאי לשכר אם בסופו של יום ההתקשרות כן יצאה אל הפועל.

     

19. על יסוד האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי התובע זכאי לדמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר השני - 10,500,000 ₪, שהינם סך של 210,000 ₪ בתוספת בע"מ, סה"כ 247,800 ₪.

     

20. הנתבעים טוענים, כי הוסכם בין הצדדים במסגרת הסכם הבלעדיות המתוקן, כי התובע יהיה זכאי לדמי תיווך רק במקרה בו הבית יימכר בסכום של מעל 11,000,000 ₪. משהבית נמכר בסכום של 10,500,000 ₪ אזי התובע אינו זכאי לדמי תיווך.

    אינני מקבלת את הטענה.

    הנתבעים מסתמכים על התכתבות ווטסאפ בין הצדדים מיום 17.2.23 ומיום 20.2.23. בהתכתבות מיום 17.2.23 כותב הנתבע: "הסברתי לך ש 11 זה נטו לי". ועל כך משיב התובע: "לבי ה 11 נטו אכן ביקשת והבטחתי לעשות הכל להגיע לשם".

    ביום 20.2.23 כותב הנתבע: "מינימום בשבילי 11 מליון אשר הסכמנו", והתובע משיב: "אדאג לנווט כך שלאחר עמלתי הלקוח ישלם סך שישאר לך 11 מליון (לפני מיסים כמובן).

     

    הסכם הבלעדיות המתוקן (כמו גם המקורי) אינו מדבר, ולו ברמז, על כך שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך רק במקרה שתמורת המכר תעלה על סכום של 11 מליון ₪.

    גם התכתבות הווטסאפ בין הצדדים אינה מלמדת על הסכמה לשינוי של הסכם הבלעדיות. לכל היותר ניתן ללמוד מדברי התובע שלפיהם הוא "הבטיח לעשות הכל להגיע לשם" וכי "ידאג לנווט..." על חיוב השתדלות מצידו (וכדבריו בעדותו בעמ' 17: "הכוונה שלי שאני אעשה את כל המאמצים"). חיוב השתדלות אינו מחייב השגת תוצאה. בכל מקרה, לחיוב זה אין משמעות מקום בו התובע לא היה מעורב בכריתת הסכם המכר ולא ניתנה לו ההזדמנות "לנווט" את המחיר.

     

    אשר על כן, טענת הנתבעים כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר השני מכיון שסכום התמורה שנקבע בו הינו פחות מ- 11,000,000 ₪, נדחית.

     

21. עוד טוענים הנתבעים, כי התובע לא הציג רישיון תיווך ולא הוכיח כי הוא בעל רישיון בתוקף, ודי בכך כדי להביא לדחיית התביעה. הטענה נטענה באופן מפורש רק בסיכומים.

     

    התובע טען בכתב התביעה והצהיר בתצהיר עדותו הראשית כי הוא "מתווך מורשה במקרקעין מס' רישיון 3008019". מספר הרישיון של התובע גם רשום על גבי הסכם הבלעדיות.

    התובע נחקר בענין זה בחקירתו הנגדית והשיב: "אני מתווך 27 שנים, יש רישיון, אין חולק על זה, לא מצאתי לנכון שצריך (לצרף העתק של הרישיון לתצהיר - א.ה.), אני בטוח שבדקת וראית שיש לי רישיון בתוקף". עדותו של התובע בענין זה היתה כנה ואני נותנת בה אמון.

     

    בהינתן עדותו של התובע שלא נסתרה, העובדה שהטענה עלתה ע"י הנתבעים באופן מפורש רק בסיכומים, ומשמדובר בבדיקה פשוטה שניתן לעשות במאגר המתווכים של משרד המשפטים, אינני מקבלת את הטענה.

     

22. עוד טוענים הנתבעים, כי התובע לא הוכיח כי הוא ביצע פעולות שיווק של הנכס לפני המועד שבו הקונים פנו אל הנתבעים, ולכן התובע אינו עומד בתנאים הקבועים בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים ולא קמה חזקת הבלעדיות. לטענת הנתבעים, הקשר בין הנתבעים ובין הקונים נוצר ימים ספורים לאחר חתימת הסכם הבלעדיות, ולא הוצגה ולו ראשית ראיה לפעולת שיווק שבוצעה על ידי התובע עד אותו מועד.

    אינני מקבלת את הטענה.

     

    התובע הצהיר בתצהיר עדותו הראשית, כי הנכס פורסם מיידית תוך 24 שעות מחתימת הסכם הבלעדיות וטופס הזמנת שירותי התיווך (התובע צרף לתצהיר דוגמאות לפרסומים שביצע באתר קלאס נדל"ן, יד 2, מדלן), וכי בנוסף הוא פנה באופן יזום ללקוחות מתוך מאגר הלקוחות שלו (ראו גם סעיף 3 סיפא לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע שמאשר כי כבר במועד חתימת ההסכם דובר שהתובע יציג את הנכס לשלושה לקוחות).

     

    הנתבעים טוענים בסיכומים כי אין בפרסומים שצורפו ראיה לכך שהפרסומים בוצעו סמוך לחתימת הסכם התיווך. לטענתם, ישנו פרסום בעיתון גלובס מחודש יולי 2023, ולגבי כל יתר הפרסומים אין אינדיקציה למועד בו פורסמו.

    התובע נחקר בענין זה בחקירתו הנגדית, והשיב (עמ' 19 לפרוטוקול):

     

    "עו"ד רוזנווסר: אני עיינתי בפרסומים שצירפת ואני מנסה להבין מהם באיזה תאריך הם היו, אין שום אזכור של תאריך למעט חודש אוגוסט '23 שזה המועד שהם כנראה הודפסו מהמחשב, מה התשובה שלך לזה?

    העד, מר ברוך: ... התשובה שלי שכשאני מתחיל לשווק נכס אז אני לשמחתי, לא באותו יום שאני מתחיל לשווק, מתחיל לעשות צילומי מסך של תאריך הפרסום כי אני לא מתחיל לחשוב מה קורה מחר אם מישהו נוכל ומנסה לעבוד עליי ואני צריך להוכיח".

     

    עדותו של התובע כי מיד לאחר חתימת ההסכמים עם הנתבעים הוא החל בפעולות שיווק של הנכס, לא נסתרה. ההסבר שהוא נתן לכך שאין בפרסומים שהציג אינדיקציה למועד הפרסום מקובל עלי.

     

    עוד יצויין, כי טענת הנתבעים שלפיה הקונה פנתה לנתבע ב- 16.2.23 בטרם בוצעו פעולות שיווק, עלתה לראשונה בסיכומים, לאחר שבחקירה נגדית נשאל הנתבע ביחס למועד תחילת הקשר עם הקונים. בכל מקרה, הקונה לא הובאה לעדות, ומשכך לא נשללה האפשרות שהיא פנתה לנתבע בעקבות הפרסומים של התובע, ולא נסתרה החזקה שהתובע היה הגורם היעיל להתקשרות.

     

    על כן, אני סבורה כי התובע הרים את הנטל להוכיח כי הוא ביצע בתקופת הבלעדיות פעולות שיווק של הנכס, ולפיכך עומדת לו החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים שלפיה הוא היה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות, ובענייננו לגבי עסקה שנכרתה בתוך השדה המגנטי של הבלעדיות.

     

    פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם הבלעדיות

     

23. בנוסף לדמי התיווך (שנדונו לעיל), תובע התובע "פיצוי מוסכם" בשיעור של 2% בתוספת מע"מ נוספים, זאת בגין הפרת הסכם הבלעדיות, שכן לטענתו הוא הפסיד את דמי התיווך שהיה צפוי לקבל מהקונים לו היו הנתבעים מפנים אותם אליו, כפי שהתחייבו.

    את טענתו סומך התובע על סעיף 3 להסכם הבלעדיות אשר קובע כדלקמן:

     

    "... יודגש כי, מאחר שאני (המוכר) מודע לכך שהמתווך יגבה עמלת תיווך מהקונים, הרי שבמידה ואפר את האמור בסעיף 2 לחוזה זה, אשלם בנוסף לעמלת התיווך מצדי פיצוי מוסכם ומוערך מראש בגובה 2% + מע"מ".

     

    סעיף 2 להסכם הבלעדיות, שהפרה שלו מקנה לתובע זכות לפיצוי מוסכם, קובע:

     

    "הואיל וידוע לי כי הנכם משקיעים מאמצים וכסף בכדי למכור את הנכס שבבעלותי ויתכן ומפרסמים את הנכס וכתובתו המדויקת באמצעים שונים כגון: שילוט, פרסום בעיתונות ובשיטות שיווק שונות נוספות, הריני מתחייב לשתף פעולה אתכם באופן מלא ולהפנות אליכם כל פניה מקונה פוטנציאלי לנכס לאורך כל תקופת הבלעדיות כמפורט. הנני מבין כי הבלעדיות מקנה לכם את הזכות הבלעדית לשיווק הנכס שבבעלותי לתקופה הרשומה מטה".

     

    (ההדגשות אינן במקור - א.ה).

     

24. לטענת התובע, "מנגנון ההפניה הוא ליבת ההסכם. בלעדיו אין בלעדיות". כלומר, לטענתו הבלעדיות היא התחייבות הנתבעים להפנות אליו כל קונה פוטנציאלי, זאת על מנת שהוא יוכל להתקשר גם עם הקונה בהסכם תיווך ולקבל ממנו דמי תיווך. משהנתבעים לא היפנו אליו את הקונים, הם הפרו את הסכם הבלעדיות, והדבר מזכה אותו בפיצוי המוסכם.

     

    מנגד, לטענת הנתבעים, משמעות הבלעדיות היא הזכות הבלעדית של התובע לשווק את הנכס בתקופת הבלעדיות. כלומר, בתקופת הבלעדיות הנתבעים אינם יכול למכור את הנכס באמצעות מתווך אחר או מבלי להיזקק לשירותי התובע. ככל שהנכס יימכר בתקופת הבלעדיות, התובע יהיה זכאי לדמי התיווך להם התחייבו הנתבעים בהסכם התיווך, בכל מקרה (ובלבד שעמד בדרישות של חוק המתווכים).

     

    אקדים ואציין, כי אינני מקבלת את טענת התובע, את פרשנותו להסכם הבלעדיות ואת תביעתו ל- 2% נוספים פיצוי מוסכם.

     

25. ראשית, טענת התובע כי בכך שהנתבעים לא היפנו אליו את הקונים הם שללו ממנו את ההזדמנות להתקשר עם הקונים בהסכם תיווך (מה שמזכה אותו בפיצוי המוסכם), התבררה כלא נכונה במישור העובדתי. זאת מכיון שהיתה לתובע הזדמנות לפנות לקונים ולהתקשר איתם בהסכם תיווך, והוא אף פנה אליהם, אולם הקונים לא היו מעוניינים בשירותי התובע ולא הסכימו להתקשר איתו בהסכם תיווך.

    נספח 8 לתצהיר העדות הראשית של התובע הוא התכתבות ווטסאפ בין התובע ובין הקונה מחודש פברואר 2023, ממנה עולה כי התובע היה בקשר עם הקונה ואף הציע לה לראות את בית הנתבעים. הקונה התחמקה בנימוס (ראו גם עדות התובע בעמ' 22 לפרוטוקול). כלומר, לא העובדה שהנתבעים לא הפנו את הקונים לתובע היא שמנעה ממנו לקבל דמי תיווך מהקונים, אלא העובדה שהקונים לא היו מעוניינים להתקשר עם התובע בהסכם תיווך היא שמנעה זאת.

     

26. בכל מקרה, לטעמי, הפרשנות של התובע להסכם הבלעדיות, שלפיה "מנגנון ההפנייה" אשר מקים אפשרות לגבות 2% נוספים מהקונה, הוא ליבת הבלעדיות, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם הבלעדיות עצמו, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק וכוונת המחוקק, מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד, ואף נוגדת את תקנת הציבור. אפרט.

     

27. הסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים, מגדיר מה היא הבלעדיות מושא ההסכם.

    כך בסעיף 2:

    "הנני מבין כי הבלעדיות מקנה לכם את הזכות הבלעדית לשיווק הנכס שבבעלותי לתקופה הרשומה מטה".

     

    כך בסעיף 7:

    "הנני מבין ומסכים כי הבלעדיות מקנה לכם זכות לעמלה מאתנו לגבי כל קונה שהוצגה בפניו ו/או רכש את הדירה בתקופה המוגדרת בהסכם זה ואין ולא תהיה שום סיבה או עילה לפגוע בזכותכם לשכר טרחה כמפורט לעיל, ללא קשר למקור ולדרך בה הגיע אלי הקונה".

     

    הנתבע נשאל בחקירתו כיצד הוא הבין את משמעות הבלעדיות והשיב (עמ' 39):

     

    "שהוא המתווך הבלעדי ואין שום מתווך אחר שיכול להיכנס בינינו".

     

28. הגדרת הבלעדיות בהסכם הבלעדיות, וההבנה של הנתבע את משמעות הבלעדיות כפי שעלתה בעדותו, עולות בקנה אחד עם הוראות חוק המתווכים.

    כך, סעיף 9(ב) לחוק המתווכים קובע:

     

    "מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות).

     

    ובהמשך קובע סעיף 14(ב) לחוק:

     

    "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

     

    עיון בנוסח החוק, בהצעת החוק ובפרוטוקול הדיון בועדת הכלכלה של הכנסת מעלה, כי לא דובר שם, ולו ברמז, על כך שהבלעדיות כוללת זכות של המתווך הבלעדי לגבות דמי תיווך גם מהקונה. הפרשנות לה טוען התובע גם אינה עולה בקנה אחד עם התכלית הצרכנית שנועד חוק המתווכים להבטיח.

    ברעא 4036/16 קבוצת בראל נכסים נ' אופיר בנימין (שאוזכר לעיל) עמדה השופטת ברק-ארז על התכלית שעמדה בבסיס הוראות החוק ותיקונן במסגרת תיקון מס' 4, כדלקמן:

     

    "מעיון בדיונים בעניינה של הצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת עולה כי בבסיסו של התיקון עמדה בעיקרו של דבר תכלית צרכנית, היינו הבטחת האינטרסים של הלקוח המתקשר בהסכם בלעדיות ומניעת ניצולו, לצד הרצון להבטיח ודאות ואחידות ביישום חוק המתווכים בבתי המשפט במצבים של תיווך בבלעדיות, הרווחים בשוק (ראו: פרוטוקול ישיבה מס' 148 של ועדת הכלכלה, הכנסת ה-16, 3-2 (9.2.2004). ראו גם: הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת בלעדיות), התשס"ד-2004, ה"ח 62 (להלן: הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4))). בהתאם לכך, תיקון מס' 4 עיגן מספר מגבלות על האפשרות לפעול כמתווך בלעדי".

    (ההדגשות אינן במקור - א.ה.).

     

29. אם כן, הן הסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים והן חוק המתווכים הגדירו את הבלעדיות כחובה של הלקוח למסור את שיווק הנכס לטיפולו הבלעדי של המתווך, באופן שמחייב את הלקוח לשלם למתווך את דמי התיווך עליהם הוסכם, ובענייננו 2% בתוספת מע"מ, בגין כל עסקה שתחתם במהלך תקופת הבלעדיות (ובלבד שהמתווך ביצע פעולות שיווק).

    זו משמעות הבלעדיות.

     

30. אמנם בסעיף 2 להסכם הבלעדיות התחייבו הנתבעים, בין היתר, להפנות כל קונה פוטנציאלי אל התובע. ואמנם בסעיף 3 להסכם הבלעדיות נקבע, כי הנתבעים מודעים לכך שהתובע יגבה עמלת תיווך מהקונה, ולכן במקרה של הפרת סעיף 2 ישלמו הנתבעים פיצוי מוסכם בסך 2% בתוספת מע"מ. אולם בכך לא די כדי לבסס את טענת התובע שהוא זכאי לפיצוי המוסכם מכיון שהנתבעים לא הפנו אליו את הקונים. לטעמי, נוכח יתר הוראות הסכם הבלעדיות שצוטטו לעיל (סעיפים 2, 7 להסכם הבלעדיות) יחד עם הוראות חוק המתווכים שהובאו לעיל, יש לפרש את ההוראה בהסכם הבלעדיות אשר מחייבת את הנתבעים להפנות אל התובע כל קונה פוטנציאלי, ככזו שנועדה להבטיח את התחייבות הנתבעים לשווק את הנכס באמצעות התובע ולשלם לו את דמי התיווך כפי שהתחייבו. הפניית הקונה לתובע נועדה להבטיח שהנתבעים לא יעקפו את התובע ויתקשרו בעסקה מבלי לעדכן אותו. ההפנייה גם מעלה את סיכויי התובע לקדם עסקה ולקבל מהתובע את דמי התיווך בגינה.

     

31. משמעות הבלעדיות אינה התחייבות של הלקוח שגם הקונה יתקשר בהסכם תיווך עם המתווך (ענין שממילא אינו בשליטת הלקוח); משמעות הבלעדיות אינה חיוב הלקוח בעמלת תיווך נוספת, של הקונה, במידה והקונה לא יתקשר בהסכם תיווך עם המתווך; משמעות הבלעדיות אינה התחייבות של הלקוח לדמי תיווך בשיעור של 4% בתוספת מע"מ; משמעות הבלעדיות אינה התחייבות של הלקוח להתקשר בעסקה רק עם קונה שמוכן לשלם למתווך דמי תיווך.

    לכן, הפרה של הסכם הבלעדיות אינה יכולה להקנות לתובע זכות לקבל את אותם 2% נוספים, שהוא ממילא אינו זכאי לקבל מכח ההסכם.

     

    ודוק, אם הנתבעים היו מפנים את הקונים אל התובע, הוא לא היה זכאי לקבל מהנתבעים 2% נוספים, וגם לא היתה לו זכות קנויה לקבל מהקונים 2% (אף התברר כי הקונים לא הסכימו להתקשר איתו בהסכם תיווך ולשלם לו דמי תיווך). מצבו של התובע בעקבות ההפרה לא אמור להיות טוב יותר ממצבו לולא ההפרה, כך שבמקרה שההסכם מקויים אין לו זכות לקבל 2% נוספים, ובמקרה שההסכם מופר הוא זכאי לקבל מהנתבעים את אותם 2% נוספים.

     

32. לאור האמור, גם לא ניתן לקבוע כי פיצוי מוסכם בשיעור של 2% הוא סביר ביחס לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה (סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). שכן, כאשר אין לתובע זכות קנויה לקבל דמי תיווך בשיעור של 2% מהקונה, פיצוי מוסכם בשיעור של 2% אינו תוצאה מסתברת של העובדה שהנתבעים לא הפנו אליו את הקונה.

    בכל מקרה, כאשר השכר החוזי עומד על 2% הרי שפיצוי מוסכם בשיעור של 2% נוספים, אשר משמעותו הכפלת התמורה החוזית, אינו עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לראותו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

     

33. זאת ועוד. סעיף 9 להסכם הבלעדיות קובע:

     

    "התחייבותי לעיל מסתמכת על התחייבות הסוכן לפעול למכירת הנכס שבבעלותי, לדאוג לאינטרסים שלי כמוכר...".

     

    סעיף 8 לחוק המתווכים קובע:

    "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת".

     

    ההוראות בהסכם הבלעדיות שלפיהן התובע מודיע לנתבעים (באופן קטגורי) כי הוא יגבה עמלת תיווך מהקונים, והפרשנות של התובע שלפיה יש לו זכות קנויה לקבל דמי תיווך גם מהנתבעים וגם מהקונים (סה"כ 4% בתוספת מע"מ), אינה עולה בקנה אחד עם חובתו של התובע לפעול בנאמנות ובהגינות כלפי הנתבעים, הלקוחות שלו, ועלולה להעמיד אותו בניגוד עניינים בין האינטרס האישי שלו (לשכר טרחה) לאינטרס של הנתבעים (לעסקה הטובה ביותר).

     

    כך למשל, ניתן לתאר מצב שבו קונה פוטנציאלי מוכן להתקשר בעסקה מצויינת עבור הנתבעים, אולם אינו מוכן להתקשר בהסכם תיווך עם התובע ואינו מוכן להתחייב לשלם לו דמי תיווך (או כי הוא כבר התחייב למתווך שלו, אם כי הוא אינו מעוניין בשירותי תיווך). במקרה כזה, ניתן להניח שהתובע כלל לא יציג את הנכס לאותו קונה פוטנציאלי, בניגוד לאינטרס של הנתבעים, ויעדיף לקשור עסקה פחות כדאית מבחינת הנתבעים אולם עם קונה שמוכן לשלם לו דמי תיווך.

    הדברים עלו במפורש בהתכתבות ווטסאפ בין הצדדים מיום 20.2.23, במסגרתה מודה התובע למעשה שהוא לא יקדם עסקה עם קונה שלא מעוניין לפנות דרכו ולשלם לו דמי תיוווך:

     

    "באמת מבקש שלא תסגור עם אף לקוח שלא הגיע דרכי ואו שפנה אליי כמתחייב או אם אינו מעוניין - שתיתן לי להביא את לקוחותיי ולמכור ושנינו נהיה מרוצים...".

     

    ניגוד העניינים בו מצוי התובע מצא ביטוי גם בהתכתבות ווטסאפ בין התובע לנתבע מיום 23.6.23, שם אומר התובע לנתבע: "אני רוצה להימנע מתמונות "שמסגירות" את הבית מבחוץ". כלומר, במסגרת מאמצי השיווק של התובע הוא לא בהכרח מפרסם את התמונות הטובות ביותר של הבית שישרתו בצורה המיטבית את האינטרס של הנתבעים ויביאו כמה שיותר מתעניינים, אלא מפרסם תמונות שלא "יסגירו" את הבית על מנת שכל קונה פוטנציאלי יצטרך לעבור דרכו.

     

    התובע נשאל בענין החשש לניגוד העניינים הנ"ל בחקירתו הנגדית (עמ' 5):

     

    "עו"ד רוזנווסר: יש רוכשים שהם מגיעים ישירות אליך, אין להם דרך אחרת גם, לפחות במקרה הזה. אני שואל, ככל שהם לא מוכנים להתחייב לשלם דמי תיווך האם אתה בכלל מעביר את הפרטים שלהם, האם אתה בכלל הקונה, סליחה, הבעלים ידע על הפנייה הזאת?

    העד, מר ברוך: זה לא קרה לי מעולם שקונה פנה אליי ולא מוכן לשלם דמי תיווך אז אני לא יודע...

    כב' הש' הרנוף: אבל נגיד שקונה לא, האם אתה רואה בעיני רוחך מצב שבא אליך קונה רוצה לראות את הנכס, מוכן לשלם המון כסף ולא מוכן לחתום לך על דמי תיווך, האם במקרה כזה אתה תראה את הנכס לקונה או לא?

    העד, מר ברוך: גברתי אנחנו מדברים על דבר, על מצב שאין לי תשובה מהסיבה הפשוטה, אני 27 שנים מתווך, עשיתי מאות עסקאות, פנו אליי אלפי, אולי עשרות אלפי לקוחות שראו בתים. קונה שפונה למתווך יודע שהוא צריך לשלם דמי תיווך.

    כב' הש' הרנוף: אם הוא פונה דרך מתווך שלו שהוא כבר התחייב לו לצורך העניין לשלם 2%, זה לא מצב כל כך תיאורטי, כעיקרון יבוא קונה שלא מוכן לשלם לך דמי תיווך אבל רוצה לקנות את הנכס, האם אדוני במצב הזה יראה לו את הנכס?

    העד, מר ברוך: אני לא יודע, לא חשבתי על המצב הזה.

    כב' הש' הרנוף: ואם עכשיו אני מציגה לך את האפשרות הזאת?

    העד, מר ברוך: זה לא מצב שצריך לקרות בכלל".

     

    ובהמשך בעמ' 6, 7:

     

    "עו"ד רוזנווסר: סעיף 9. אני מקריא את הסעיף,"התחייבותי לעיל מסתמכת על סמך התחייבות הסוכן לפעול למכירת הנכס שבבעלותי, לדאוג לאינטרסים שלי כמוכר", אני מדלג, "ביושר ובהגינות". עכשיו השאלה שלי היא כזאת, איך אתה דואג לאינטרסים של המוכר אם אתה מונע ממתעניינים פוטנציאליים שמגיעים אליך לקבל פרטים על הנכס כי הם לא מוכנים לשלם דמי תיווך של 2%?

    העד, מר ברוך: אתה עוד פעם, סליחה שאני אומר, אתה ממציא דברים שלא קרו, לא רק על הנכס הזה, לא קרו לי מעולם...

    עו"ד רוזנווסר: אבל לפני רגע לא יכולת לאשר שאם יקרה מצב כזה אתה תעביר את הפרטים.

    העד, מר ברוך: זה לא קורה.

    עו"ד רוזנווסר: לא, אבל אתה לא יכול לאשר שאותו מקרה שלא קרה,

    העד, מר ברוך: אני לא רוצה להתייחס למשהו שהוא היפותטי והוא לא קורה...

    כב' הש' הרנוף: האם באופן עקרוני אדוני יכול להסכים שזה מצמצם את כמות הקונים הפוטנציאליים?

    העד, מר ברוך: לא, כי זה לא קורה. אני אומר לך עוד פעם גברתי, באמת".

     

    תשובותיו המתחמקות של התובע אינן מניחות את הדעת, ומלמדות כי קונה שיגיע אל התובע ולא יהיה מוכן לשלם לתובע דמי תיווך, לא יעבור את הסף ולא יגיע אל הנתבעים בנסיון לקדם עסקה. זאת בניגוד ברור לאינטרס של הנתבעים.

     

34. ברעא 7706/22 ציפורה שרה סינגר אטיה נ' אייל אבידן (פורסם, 7.3.2023), קבע בית המשפט כי הסכם שכר טרחה של עורך דין, אשר תוצאתו ניגוד חריף בין האינטרס הלגיטימי של הלקוח לבין האינטרס הכלכלי של עורך הדין, אינו עולה בקנה אחד עם חובת האמון שעורך הדין חב ללקוח וסותר את תקנת הציבור.

    בהיקש מפסק הדין לענייננו - ההוראה בהסכם הבלעדיות כפי שמפרש אותה התובע, אשר תוצאתה ניגוד עניינים בין האינטרס של הנתבעים להתקשר בעסקה הטובה ביותר, אינטרס שהתובע מחוייב לו, ובין האינטרס הכלכלי של התובע (לקדם עסקה רק עם קונה שמוכן להתקשר איתו בהסכם תיווך), אינה עולה בקנה אחד עם חובת האמון שהתובע חב לנתבעים וסותרת את תקנת הציבור.

     

35. כשהנתבע הבין שקיים חשש שהתובע דואג לאינטרס הכלכלי שלו עצמו (לקבל דמי תיווך גם מהקונה) לפני שהוא דואג לאינטרס של הנתבעים (להתקשר בעסקה המיטבית מבחינתם), וכשהוא הבין שהתנהלות זו של התובע עלולה לסכל את העסקה שעומדת על הפרק, זכותו היתה לנהל את המו"מ מבלי לערב את התובע. זאת מבלי לגרוע מזכותו של התובע לקבל דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ.

    הדברים עלו בהתכתבות ווטסאפ בין הצדדים מיום 20.2.23, שם כותב הנתבע לתובע:

     

    "נכון לעכשיו אני מעוניין לנהל את הארוע של המכירה לבד.

    כפי שהסברתי לך האינטרס שלי חייב להיות לפניי הכל

    ובהגדרת הבלעדיות כפי שאתה רואה אותה ישנה התנגשות חזיתית בין האינטרס שלי לשלך 

    וכפי שציינתי בפגישה האחרונה כי אני צריך לחשוב על זה היות ויש לדעתי בעיה...

    וכן הצורך להעביר כל קונה מזדמן אליך ולא להכניסו לבייתי

    אין לי רצון

    לפגוע בהזדמנות להשיג את הטוב ביותר בשבילי במיוחד בתקופה הבעייתית היום שבכל בוקר גורמים לאנשים לחשב מסלול מחדש

    כשאחזור לארץ נשב ונלבן זאת

    כרגע מבקש להקפיא

    תודה על ההבנה".

     

    הנתבע הסביר את הדברים בעדותו (עמ' 48):

     

    "עו"ד נ.דרזנין: ... אני שאלתי מאיפה ועל בסיס מה בכתב יש לאדוני את הסמכות לנהל מה שבא לו בלי לשתף את המתווך? זה כל מה ששאלתי את אדוני.

    העד, מר אלמוג: עצם השאלה והצגת הדבר שאתה מציג מראה כמה זה מעוות, כמה העיוות היה שאני באותו רגע לא יכול, הדירה שלי הבית שלי יצא משליטתי, עכשיו זה בידיים שלו".

     

    ובעמ' 67 (ש' 15-16):

     

    "מפריע לי השליטה שבה הוא לקח את הזה לידיים שזה אומר נורא פשוט, כל קליינט שיבוא והוא לא יגיע איתו להסדר יפגע בי במכירה".

     

    וכן בעמ' 62 ש' 8-12:

     

    "גברתי השופטת אני רוצה להגיד לך שמהזכרון שלי הדבר נאמר לו, רק הבלוק שעשיתי היה, 'אני אנהל ואתה לא תקבל את השמות' כי כל מה שעניין אותו זה השם, לא המחיר, לא מה קרה, רק תן לי את השם, תן לי את השם, תן לי את השם', ומרגע זה אמרתי לו, 'רוני אתה לא תיפגע אבל אני גם (צ"ל: לא) אפגע, אין מצב, זה לא יעבוד ככה'.

     

36. על יסוד האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי פרשנות התובע להסכם הבלעדיות אינה עולה בקנה אחד עם הרציונל של הבלעדיות, ויוצרת ניגוד אינטרסים מובנה ולא ראוי בין האינטרס הכלכלי של התובע ובין חובתו לפעול בנאמנות למען הנתבעים, לקוחותיו.

     

37. האמור לעיל גם מוביל למסקנה, כי הוראת הפיצוי המוסכם בהסכם הבלעדיות מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד (ראו סעיף 4(6א) לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982). הטענה בדבר תנאי מקפח נטענה לראשונה בסיכומי הנתבעים (התובע לא התייחס לכך בסיכומי התשובה), ולפיכך לא מצאתי להרחיב בסוגיה זו.

     

38. לסיום פרק זה אציין, כי הסכם הבלעדיות מקנה לתובע זכות לדמי תיווך רק מקום בו נחתם הסכם מכר בין הנתבעים ובין הקונים. כך גם הזכות לפיצוי מוסכם, ככל שקיימת, מותנית בכך שנחתם הסכם מכר מחייב שבגינו יכול היה התובע לקבל דמי תיווך מהקונים.

    כפי שנדון לעיל, הסכם המכר המותנה שנחתם בתקופת הבלעדיות ובוטל, אינו מקים לתובע זכות לדמי תיווך. לא מהנתבעים, וגם לא מהקונים (גם אם היו חותמים איתו על הסכם תיווך), מכיון שעם התקיימות התנאי המפסיק אין הסכם מכר שבגינו זכאי התובע לדמי תיווך.

    כלומר, העובדה שבתקופת הבלעדיות לא נחתם הסכם מכר שמזכה את התובע בדמי תיווך, משליכה הן על זכאות התובע לדמי תיווך מהנתבעים, והן על זכאותו (ככל שקיימת) לדמי תיווך מהקונים ולפיצוי המוסכם שלטענת התובע נגזר ממנה.

    משקבעתי שלא נחתם בתקופת הבלעדיות הסכם מכר שמקנה לתובע זכות לדמי תיווך, משמעות הדבר היא כי הנתבעים לא הפרו את הסכם הבלעדיות והתובע אינו זכאי לפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם הבלעדיות.

    ודוק, הרחבת השדה המגנטי של הבלעדיות לצורך זכאות התובע לדמי התיווך אינה מחייבת גם הרחבתו לצורך פסיקת הפיצוי המוסכם. נוכח כל האמור לעיל, אני סבורה כי בכל מקרה הרי שמקום בו ההתקשרות בין הנתבעים לקונים (שבגינה זכאי התובע לדמי תיווך) נעשתה לאחר תום תקופת הבלעדיות, אין מקום לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם הבלעדיות.

     

39. אשר על כן, תביעת התובע לפיצוי המוסכם נדחית.

     

    טענות הצדדים להרחבת חזית

     

40. לטענת התובע בסיכומים, טענת הנתבעים להפחתת הפיצוי המוסכם מכח סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), לא נטענה בכתב ההגנה והיא בגדר הרחבת חזית פסולה.

    בנוסף, הטענה לתנאי מקפח בחוזה אחיד נטענה לראשונה בסיכומי הנתבעים.

     

    מנגד, לטענת הנתבעים בסיכומים, זכאות התובעים לדמי תיווך בגין הסכם המכר השני לא נטענה בכתב התביעה ולא בסיכומי התובעים, והיא בגדר הרחבת חזית.

     

41. מדובר בטענות לא מבוטלות. עם זאת, הנושאים הנ"ל והתשתית העובדתית שביסודם, עלו באופן ישיר ומפורש במהלך ניהול ההליך, בקדמי המשפט ובדיון ההוכחות. אשר על כן, ומשמדובר בטענות הדדיות - הן טענה שלא נטענה ע"י התובע בכתב התביעה, והן טענות שלא נטענו ע"י הנתבעים בכתב ההגנה - מצאתי לדון בכל הטענות. זאת במיוחד כאשר המשמעות של טענת הנתבעת היא שייתכן והיתה עומדת לתובע זכות להגיש תביעה חדשה בגין הסכם המכר השני. כאשר הפן העובדתי לרבות זה הנוגע לחתימת הסכם המכר השני (אחרי הגשת התביעה), נדון לגופו במסגרת ההליך, אינני סבורה כי יהיה זה נכון שלא להכריע בסכסוך בכללותו, באופן שאולי יותיר פתח להתדיינות עתידית בין הצדדים.

     

    פגיעה במוניטין

     

42. התובע תובע גם פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין פגיעה במוניטין. הטענה נטענה בעלמא ולא הוכחה. לא הוכח מוניטין, ולא הוכחה פגיעה במוניטין. מדובר לכל היותר בהפרת הסכם עסקי מסחרי אשר אינה כרוכה בפגיעה במוניטין.

    אשר על כן, התביעה ברכיב זה נדחית.

     

    סוף דבר

     

43. הנתבעים ישלמו לתובע דמי תיווך בסך 247,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.2.2024 (מועד חתימת הסכם המכר השני).

    בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪.

    בעת קביעת ההוצאות, שהן על הצד הנמוך, הבאתי בחשבון שיותר ממחצית התביעה נדחתה, שהטענה לזכאות לדמי תיווך מכח הסכם התיווך השני לא נטענה בכתב התביעה, ואת טענות התובע והתנהלותו כמפורט לעיל.

     

     

     

     

    ניתן היום, י"ג תמוז תשפ"ו, 28 יוני 2026, בהעדר הצדדים.