ת"א 20103-11-14 עבאס נ' רשות הפיתוח

בהמשך להחלטות קודמות ולפסק הדין החלקי מיום 6.7.2015 שניתן על יסוד הסכמות הצדדים לגבי הסכום לפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, מצאתי להציע לצדדים לשקול להגיע להסכם פשרה לגבי יתרת הסכום שבמחלוקת, על פי העקרונות המפורטים מטה.

הצעת הפשרה מבוססת על חוות הדעת שהוגשו בתיק הנוכחי, על טיעוני הצדדים בכתבי הטענות ובמהלך הדיונים, ועל פסקי דין שניתנו בתיקים דומים (לרבות חוות הדעת שהוגשו בתיקים אלו), ואין משמעות לסדר הופעת האזכורים:

ה"פ (מחוזי חי' - השופט ביין) 442/00 נואתחה נ' מדינת ישראל (משרד התחבורה/מע"צ) (8.11.2001); ה"פ (מחוזי חי' - השופט טובי) 38172-02-10 קייס נ' רשות הפיתוח (17.7.2014); ת"א (מחוזי חי' - השופט זרנקין) 782/08 פתחאללה נ' מדינת ישראל (10.4.2014, הוגש ערעור לעליון); ה"פ (מחוזי חי' - השופט סוקול) 708/08 עומר נ' רשות הפיתוח (27.10.13, הוגשו ערעורים לעליון שנדחו בהסכמה); (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997); ה"פ (מחוזי חי' - השופטת וסרקרוג) 48772-05-10 חוסין נ' רשות הפיתוח (2.9.2012); ה"פ (מחוזי חי' - השופטת סלע) 256/05 מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל (15.11.2011); ת"א (מחוזי חי' - השופט רניאל) 11248-08-10 אסדי נ' מדינת ישראל (5.8.2011); ת"א (מחוזי חי' - השופט סוקול) 762/04 דאבח ואח' נ' מדינת ישראל (16.12.2009); ת"א (מחוזי חי' - השופט גרשון) 411/04 אסדי נ' מדינת ישראל (1.10.09); ה"פ (מחוזי חי' - השופט גינת) 478/00 פינקלשטיין נ' מדינת ישראל (16.2.2006); ה"פ (מחוזי חי' - השופט גריל) 30189/96 עזבון המנוח דאבח נ' מדינת ישראל (22.7.2004); ה"פ (מחוזי חי' - השופטת בר זיו) 197/00 מנעא נ' מדינת ישראל (29.5.2007); ת"א (מחוזי חי' - השופט רניאל) 12770-08-13 חוסין נ' רשות הפיתוח (29.9.2014, הוגש ערעור לעליון); ת"א (מחוזי חי' - השופט גרשון) 411/04 אסדי נ' מדינת ישראל (30.4.2015, הוגש ערעור לעליון); ה"פ (מחוזי חי' - השופט טובי) 38172-02-10 קייס נ' מנהל מקרקעי ישראל (17.7.2014, הוגש ערעור לעליון שנמחק בהסכמה); ע"א 6132/12 חיג'אזי נ' מדינת ישראל (7.1.2014); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012); ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011); ע"א 9750/11 מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל (3.2.2014); ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004); ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.2008).

כן מבוססת ההצעה על הצעה דומה שניתנה על ידי מותב זה בארבעה תיקים העוסקים באותה הסוגיה ובנסיבות עובדתיות דומות ומתנהלים יחדיו תחת תיק שמספרו ת"א 12610-08-13 סעיד נ' רשות הפיתוח (להלן: "התיק המאוחד"). ההצעה אף לוקחת בחשבון פסקי דין מהחודשים האחרונים, שניתנו לאחר שניתנה ההצעה בתיק המאוחד - לרבות פסקי הדין שניתנו במסגרת ה"פ (מחוזי נצ' - השופט אברהם) 288-07 עזבון המנוח סלים חנא איבראהים נ' מדינת ישראל (22.12.2014); ת"א (מחוזי חי' - השופט גרשון) 1097-05 פרחאת נ' מדינת ישראל (08.02.2015, הוגש ערעור לעליון שנמחק בהסכמה); ת"א (מחוזי חי' - השופטת שטמר) 21839-07-10 עיסא נ' רשות הפיתוח (23.02.2015, הוגש ערעור לעליון); ת"א 55986-10-12 (מחוזי חי' - השופטת שטמר) חריכה נ' מדינת ישראל (27.5.2015); ה"פ (מחוזי חי' - השופט סעב) 29213-10-12 אסמעיל נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה (10.06.2015). נוכח העובדה כי נסיבותיו העובדתיות של המקרה דנן דומות לנסיבות הקיימות בתיק המאוחד, ראיתי לנכון להתבסס על הצעתי באותו התיק, בהתאמות המחויבות הנוגעות לטווח השנים בו עסקינן.

בהתאם לאמור מעלה, הצעתי היא שהצדדים יחשבו את שיעור הפיצוי המגיע לתובע על פי הטבלה המצורפת להצעה זו, בהתייחס לפיצוי מכח סעיף 13 לפקודת הקרקעות. אבקש להבהיר לגבי הטבלה כמה נקודות.

• ראשית, הנתונים לגבי שווי הקרקע מתייחסים לשנת 1986 ואילך, בהתאם למפורט בחוות הדעת של שני השמאים.

• שנית, באופן עקרוני, עמדתי כי לצורך הפשרה, נצא מנקודת ההנחה כי כן ניתן לבצע שומה בתיק זה על בסיס עסקאות השוואה ואין צורך לחשב את גובה הפיצוי על פי שיטות אחרות, שמיושמות במקרים בהם אין עסקאות ראויות להשוואה. עם זאת, יש לראות כי חלק מהעסקאות להשוואה שאליהן מתייחסים שני השמאים אינן ברות השוואה. עסקאות "חריגות" אלו, לא נלקחו בחשבון.

• שלישית, לא אוכל לקבל את עמדת שמאי התביעה לפיה הוא הוסיף לשומתו "אוטומטית" אחוז משמעותי בנוגע לשווי של כל דונם על בסיס ההנחה שהעסקאות להשוואה היו בפועל בסכומים גבוהים יותר מאשר הסכומים שדווחו לרשויות, לאור כוונת הצדדים לאותן עסקאות להעלים מסים מרשויות המס. תוספת זו לא באה בחשבון, ובוודאי שלא לצורך הצעת פשרה.

• רביעית, אין מחלוקת בין שני השמאים על כך שיש לחשב את שווי הקרקע על פי ייעוד חקלאי בהתעלם מהעובדה כי ניתן היה, על פי התוכנית הרלבנטית, לבנות על החלקה בית מגורים אחד. לשיטת השמאי של התובע, יש לחשב את השווי בהנחה שהקרקע היתה חקלאית עם ספקולציה טבעית, ולשיטת השמאי של הנתבעת הסיכוי (הספקולציה) למתן היתר בניה במאפייני החלקה המדובר היה קלוש ביותר, והוא לא מצא כי ניתנו היתרי בניה ברדיוס נרחב של אזור החלקה.