גבעת שפירא כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח' נ' קרן קיימת לישראל ואח'

לפניי תביעה של האגודה ומרבית בעלי הנחלות ביישוב גבעת שפירא, המצוי בעמק חפר, כי ייערכו בינם לבין הנתבעות חוזי חכירה לדורות (חוזה משבצת וחוזי נחלה), וכי תנאיהם של חוזים אלו יהיו משופרים בהשוואה לחוזי החכירה לדורות האחידים המוצעים על ידי הנתבעות לכלל האגודות ובעלי הנחלות במגזר החקלאי. מהטעמים שיפורטו להלן מצאתי שיש להיענות לדרישה הראשונה (שהנתבעות לא התנגדו לה) אך לא לדרישה השנייה (לה התנגדו הנתבעות בתוקף).

א. מסגרת הדיון

1. תובענה זו היא אחת ממספר תובענות שהוגשו על ידי ישובים חקלאיים שונים נגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") והקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), בבקשה כי יונפקו להם חוזי חכירה בתנאים משופרים, וזאת כחלק ממאבק המגזר החקלאי על זכויותיו.

2.בפסק דין שניתן על ידי באחרונה, ת"א (מרכז) 20566-10-09 וגנר נ' קרן קיימת לישראל (ניתן ב- 6.6.2017. להלן: "עניין וגנר")), סקרתי את הרקע לתביעות אלו, והבהרתי את המסגרת המשפטית לדיון בהן. תמצית הדברים תוצג להלן, והמעוניין בהרחבה יעיין שם:

א. אין חולק כי על רמ"י, הפועלת כשלוחה של הבעלים במקרקעי ישראל (דהיינו, מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקק"ל לפי העניין), להנפיק חוזי חכירה לדורות בכתב לתאגיד המאגד את חברי היישוב (להלן: "האגודה") ביחס למשבצת היישוב (להלן: "חוזה המשבצת"), ולחוכרים של נחלות חקלאיות ביחס לחלקת המגורים (חלקה א') ובמקרים מתאימים, גם ביחס לחלקה המיועדת לעיבוד חקלאי על ידי בעל הנחלה (חלקה ב') (להלן: "חוזי הנחלות", וביחד עם חוזה המשבצת "חוזי חכירה לדורות").

ב.הנפקת חוזי חכירה לדורות מתעכבת ברובם המוחלט של היישובים החקלאיים מזה שנים רבות. הסיבות לעיכובים בשנים האחרונות הן מחלוקות בין רמ"י לבין בעלי הנחלות, האגודות והתנועות המייצגות אותם ביחס לתוכנם של חוזי החכירה לדורות, ומחסור כוח אדם ברמ"י. יצוין כי בדיון שהתקיים ביום 14.1.2016 בתיק זה מסרה נציגת רמ"י (גב' שולה בן-צבי) כי כחלק מהרפורמה שעברה רמ"י, הוקם אגף חוזים לדורות בהתיישבות, שהיא עומדת בראשו. מטרת האגף היא "עיגון והסדרה של זכויות החוכרים במגזר ההתיישבותי בחוזי חכירה לדורו​​ת". יש לקוות כי הקמת האגף האמור אכן תקדם את הסדרת חוזי החכירה לדורות, ומוטב מאוחר מאשר לעולם לא.

ג.נוסח חוזי החכירה לדורות אותם מציע רמ"י הוא נוסח אחיד (בכפוף להתאמות כאלה ואחרות הנגזרות ממאפייניו הייחודיים של היישוב בו מדובר). הנוסח האחיד נקבע על ידי רמ"י, לאחר משא ומתן ממושך מול האגודות והתנועות המייצגות את המגזר החקלאי, ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי רמ"י (להלן: "חוזי החכירה לדורות האחידים"). ויובהר, חלק לא מבוטל מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י נבחנו בערכאות שיפוטיות, לעיתים ביוזמת החקלאים וארגונים המייצגים אותם, ולעיתים ביוזמת גופים המתנגדים להרחבת זכויות החקלאים. כתוצאה מכך, הנוסח המחייב של החלטות מועצת מקרקעי ישראל ושל נוהלי רמ"י, ונוסחם של חוזי החכירה לדורות האחידים הנגזרים מהם, משקפים לא רק את עמדת מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י ביחס להיקף הראוי של זכויות החוכרים החקלאים, אלא גם את עמדת בתי המשפט השונים ביחס לחוקיות ההסדרה האמורה.

ד.בפסק דינו המכונן של בית המשפט העליון בנושא זכויות החוכרים במגזר החקלאי, בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: "בג"צ הקשת המזרחית"), נקבעו כלל וחריג:

הכלל הוא שאת זכויות החוכרים החקלאיים יש לבחון על פי מערכת הנורמות הפורמאלית המגדירה אותן - חוזי החכירה לדורות האחידים שהותקנו בהתאם לחקיקת המקרקעין, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

החריג מתייחס לאותם מקרים שנתחמו בפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית – חוכרים להם יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהוענקו בחוזי החכירה האחידים, וזאת מחמת היותם חתומים על חוזי חכירה בהם נקבעו תנאים מיוחדים, השתתפות החוכרים או הגופים המיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת הקרקע או מקרים אחרים הנובעים מתשתית עובדתית פרטנית (להלן: "חוכרים בעלי זכויות יתר").