ת"א 19439-04-12 שלי נ' בנק לאומי למשכנתאות בערבון מוגבל

לפני תביעה למתן צו מניעה קבוע.

התובעת מתגוררת בדירה בבעלותה ברח' קדיש לוז 63/22 בקרית מוצקין, הידועה כחלקה 273 תת חלקה 27 גוש 10426 (להלן :"הנכס"). לטענתה, נטלה התובעת מעם הנתבע בסניף קרית מוצקין, הלוואה ביום 20/4/97 בסך של 320,000 ₪, מתוכם 153,000 ₪ כספי מדינה ואילו היתרה בסך 167,000 ₪ מכספי הנתבע, אותם היה על התובעת להשיב בתשלומים חודשיים בני כ 1400 ₪ בפריסה לשלושים שנה. לטענת התובעת, בשנת 2007, כאשר סכום ההלוואה נותר בעינו, על אף תשלומים אשר ביצעה התובעת ואילו התובעת התקשתה לעמוד בתשלומים השוטפים, נערכה פריסה מחדש של ההלוואה לשלושים שנה נוספות. התובעת טוענת כי הפריסה המחודשת נערכה בסניף הנביאים של הנתבע. עוד טוענת התובעת כי ביום 13/9/11 ונוכח אי עמידתה בתשלומי המשכנתא, נפתח כנגדה בידי הנתבע תיק הוצאה לפועל למימוש השעבוד אשר הוטל על הנכס ובסוף חודש 3/12 ניתן כנגדה צו פינוי. לטענת התובעת היא פנתה לקבלת סיוע משפטי ואכן ניתן לה סיוע ביום 4/4/12. התובעת טוענת כי מכוחו של ס. 33 לחוק הגנת הדייר היא הופכת לדיירת מוגנת בדירה ומשכך אין הנתבע יכול לפנותה ממנה. עוד טוענת התובעת כי עומדת לה ולבני משפחתה הגנת ס. 38(א) לחוק ההוצאה לפועל הקובע כי בהעדר תחולה לס. 33(א) לחוק הגנת הדייר רשאי הנתבע לפנות את התובעת מהנכס רק לאחר שדאג לה ולבני משפחתה לדיור חלוף. התובעת טוענת כי הנתבע לא יידע אותה בדבר קיומן של ההגנות העומדות לה מכוחו של חוק הגנת הדייר ומכוחו של חוק ההוצאה לפועל ואף לא יידע אותה כי היא מוותרת עליהן בעת חתימתה על שטר המשכנתא. לטענתה, תניות הויתור על זכויות אלו, כפי שקיימות בהסכם ההלוואה מיום 20/4/97 אינן עומדות בניסוח הנדרש כפי שנקבע בפסיקה בשנים האחרונות ואילו הסכם הפריסה החדש משנת 2007 אינו יכול להחיל את הנוסח החדש המופיע בו על ההסכם מיום 20/4/97. משכך, יש לטענת התובעת לבטל תניות אלו ומשלא הוסברו לה זכויותיה על פי חוק ולא הוסבר לה כי היא מוותרת על זכויותיה, הרי שהויתור נעשה שלא כדין. עוד טוענת התובעת כי תניות הויתור הינן תנאי מקפח בחוזה אחיד והכללתן בהסכמי ההלוואה והמשכנתא הינו מעשה שאינו מידתי, פוגע בכבוד האדם וסותר את תקנת הציבור ואף משום כך הסעיפים הללו בטלים. בהתאם לאמור, עתרה התובעת למתן צו מניעה קבוע, אשר ימנע מעם הנתבע את פינויה של התובעת וילדיה מהנכס נשוא התובענה, הן בהתאם להוראותיו של ס. 33 לחוק הגנת הדייר והן מכוחן של הוראות ס. 38 לחוק ההוצאה לפועל.

הנתבע טען כי מתן צו מניעה קבוע האוסר על פינוי התובעת מהנכס עומד בסתירה למהותה וטיבה של ההלוואה אשר נטלה התובעת מעם הנתבע. לטענת הנתבע עומד לחובת התובעת חוב פיגורים גדול במיוחד. עוד טוען הנתבע כי בחתימתה על הסכם ההלוואה, הסכימה התובעת לוותר על זכויותיה הנובעות מהוראות ס. 33 לחוק הגנת הדייר והוראות ס. 38 לחוק ההוצאה לפועל. עוד טוען הנתבע כי בחתימתה על הסכמי ההלוואה הנוספים מיום 9/7/07 היא חזרה ונתנה הסכמתה לתניות הויתור המצויות בהסכם מיום 3/4/97. לטענת הנתבע החלה התובעת לפגר בתשלומים השוטפים כבר כשנה בלבד לאחר נטילת ההלוואה ובעניינה נפתח עוד קודם לתיק ההוצאה לפועל הנוכחי, תיק הוצאה לפועל נוסף ביום 9/11/09 לצורך מימוש הנכס. במסגרתו של תיק זה אף ניתן צו פינוי כנגד התובעת, אך התובעת סילקה את מלוא חוב הפיגורים דאז לרבות שכר טרחה והוצאות ומשכך בוטל הפינוי ותיק ההוצאה לפועל כנגדה נסגר. לטענת הנתבע, הייתה התובעת מיוצגת בהליך זה ובו לא העלתה אף לא טענה אחת מכל הטענות אשר היא מעלה כיום במסגרת תביעתה זו ומשכך היא מושתקת מכח כלל ההשתק השיפוטי. לטענת הנתבע, טענות התובעת באשר למצב המשפטי החל על הסכמי המשכנתא אותם חתמה התובעת עם הנתבע , אינן נכונות מאחר ולטענתו קבע המחוקק בהוראות המעבר אשר נילוו לתיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל, כי הויתור על הגנת בית מגורים לא יהא תקף, רק אם הוכח כי לא הובהרה לחייב זכותו לדיור חלוף ומשמעות הויתור עליה. לטענת הנתבע, צמצם בית המשפט העליון בהלכות אשר נקבעו את תחולת ס. 33 לחוק הגנת הדייר וכי להבדיל מהלכת מיסטר מאני (מיסטר מאני ישראל בע"מ נ. שרה רייז), במקרה דנן הוסיף הנתבע באופן ברור ונהיר, הסבר בשטר המשכנתא בדבר מהותו של הויתור. לטענת הנתבע, טענות התובעת כי לא הוסברו לה זכויותיה וכי לא הוסבר לה כי היא מוותרת עליהן, הינן טענות כלליות, סתמיות, לוקות בשיהוי ונולדו אך לאחר שהתובעת קיבלה את הודעת הפינוי במסגרת תיק ההוצאה לפועל אשר נועד למימוש הנכס. הנתבע טוען כי התובעת מעולם לא העלתה את הטענות המצויות בכתב התביעה, לא כאשר פנתה לוועדה הבינמשרדית בשנת 2006, לא במסגרת תיק ההוצאה לפועל הראשון אשר נפתח כנגדה, לא כאשר נמסרה לידיה האזהרה בדבר פתיחת תיק ההוצאה לפועל הנוכחי ואף לא כאשר ניתן צו למינוי כונס נכסים במסגרתו של תיק ההוצאה לפועל הנוכחי. יתרה מזו, לטענת הנתבע, התובעת אף חתמה בחמש הזדמנויות שונות על תניות הויתור והוענק לה הסבר מלא ומקיף, אשר חזקה כי הבינה. נוכח כל האמור, עתר הנתבע לדחות את התביעה כנגדו ולחייב את התובעת בהוצאותיו.

הליכים קודמים :

במסגרת הגשת התביעה התבקש אף צו מניעה זמני, עד למתן הכרעה בהליך כולו. הבקשה התקבלה בידי בית המשפט מפי כבוד השופט פרידמן ובשולי החלטתו בעניין הצו הזמני, עורר בית המשפט את עניין סמכותו של בית משפט השלום לדון בבקשה, שמא הסמכות מסורה לרשם ההוצאה לפועל. הצדדים טענו לעניין זה בפני בית המשפט וביום 30/8/12 ניתנה החלטתו ולפיה הסמכות העניינית לדון בטענות התובעת לפיהן היא זכאית לצו מניעה בהתאם להוראות ס. 38 לחוק ההוצאה לפועל, נתונה לרשם ההוצאה לפועל. נקבע עוד כי גם אם בירור הטענה של העדר ויתור מושכל, מצויה בסמכות מקבילה, הרי שראוי לגופו כי הנושא יתברר בפני רשם ההוצאה לפועל.

בית המשפט אף קבע כי הדרישה באשר להסבר מפורט ביחס להתנאה שבסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, אינה חלה על ההגנה אשר בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר ודי בהסבר המופיע בהסכם ההלוואה על מנת להקים התנאה תקפה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. בית המשפט הפנה איפוא את התובעת להגשת בקשותיה בפני רשם ההוצאה לפועל.

התובעת ערערה על פסק הדין בפני בית המשפט המחוזי (ע"א 25079-10-12) וערעורה התקבל. בית המשפט המחוזי קבע כי לא היה מקום לסלק את התביעה על הסף, אלא היה מקום לקיים דיון לגופו של עניין על מנת לברר אם קיימת לתובעת הגנה אם לאו, כמו גם נקבע כי סמכות הדיון בטענת הגנה לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל נתונה לבית המשפט ולא לרשם ההוצאה לפועל ואין זה ראוי לקיים בנפרד אף את הדיון בטענת הגנה לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שלא בפני בית המשפט. נוכח האמור, ביטל בית המשפט המחוזי את פסק הדין המעביר את הדיון אל רשם ההוצאה לפועל והשיב את הדיון אל בית משפט השלום, על מנת שניתן יהא לברר את טענותיה של התובעת בכללותן. התביעה הובאה לפני.

דיון :

תחולת ס. 33 לחוק הגנת הדייר- האם עומדת לתובעת ההגנה מכוחו של ס. 33 ?

הפסיקה הפרידה בהתייחסותה לדין החל על ההגנות מכח ס. 33 לחוק הגנת הדייר ולזו אשר בס. 38 לחוק ההוצאה לפועל וכן לוויתור עליהן. הטעם לכך הינו כפי שהובא בפסק הדין בעניין ע"א 9136/02 מיסטר מאני נ. שרה רייז בדברי כבוד השופטת דורנר, לפיהם ס. 33 לחוק הגנת הדייר מגן על בית מגורים של החייב גם אם הוא עולה בערכו עשרת מונים על דיור סביר וגם אם הינו דירת פאר ואילו סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, מונע השלכת החייב שנותר לאחר מימוש המשכנתא, ללא קורת גג לרחוב. משכך מבהירה כבוד השופטת דורנר כי את ההוראה האמור בס. 33 לחוק הגנת הדייר יש לפרש בצמצום ובדווקנות.

ראה בע"א 9136/02 מיסטר מאני נ. רייז (ניתן ביום 21/3/04)

ע"א 1679/01 משכן נ. שפייזמן (ניתן ביום 29/1/03)