צרפתי ואח' נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה נהריה ואח'

1.ראובן מנהל משא ומתן עם שמעון למכירת דירתו. בטרם נכרת הסכם המכר פונה פלוני לעירייה לקבלת אישור על תשלום חובות, ומקבל אישור בחתימת ראש העירייה המופנה לרשם המקרקעין, לפיו לא חל היטל השבחה ואין חובות לעירייה. על יסוד מצג זה כורת הסכם מכר הדירה והסכם לרכישת דירה חדשה, אולם בחלוף מספר חודשים, כאשר הוא פונה לעירייה לקבלת אישור עדכני, נאמר לו כי האישור המקורי היה שגוי, וכי על הדירה חל היטל השבחה. בלית ברירה, משלם ראובן את היטל ההשבחה וממשיך בהליך רישום הדירה שמכר על שם הקונה. האם על העירייה ועל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: הוועדה המקומית) לפצות את ראובן על נזקו, ובאיזה אופן ? בסוגיה זו עוסק פסק הדין שבפנינו.

רקע

2.התובעים ביקשו למכור את דירת מגוריהם בת ארבעה חדרים ברחוב ש"י עגנון 6 בנהריה, הידועה כחלקה 141/1 בגוש 18172 (להלן: הדירה או הנכס) ולרכוש דירה אחרת. לשם כך הם פנו בכתב ביום 20.5.2015 אל הנתבעת מס' 1 (להלן: העירייה) לקבלת אישור לתשלום חובות בגין הדירה שביקשו למכור (להלן: הבקשה המקורית). הומצא לידיהם אישור של ראש העירייה "לפי סעיף 325 לפקודת העיריות לשנת 1934 (נוסח חדש)", המופנה לרשם המקרקעין, ולפיו שולמו במלואם החובות המגיעים לעירייה מהתובעים עד ליום 30.6.2015 "בעד הרכוש המתואר מעבר לדף", ו"לא חל היטל השבחה" (להלן: האישור המקורי). עוד צוין באישור כי לעירייה אין התנגדות לפעולה ביחס ל"רכוש המתואר מעבר לדף" בתנאי שתוצא לפועל לפני 30.6.2015.

3.ימים ספורים לאחר מכן, ביום 25.5.2015, נכרת הסכם מכר של הדירה בין התובעים לבין י.א.נ. אורנים יזמות בע"מ (להלן: אורנים), בו נקבע כי התמורה הינה 1,155,000 ₪, וכי פיצויים מוסכמים במקרה של הפרה יסודית יעמדו על 115,000 ₪. עוד נקבע בהסכם כי התובעים ישלמו היטל השבחה בגין תכנית בניין ערים שנכנסה לתוקף עד למועד כריתת ההסכם, וכי הם ימציאו אישור מאת הוועדה המקומית על פטור מהיטל השבחה או אישור תשלום. עוד נקבע כי על אורנים יחול תשלום היטל השבחה בגין תכנית שמועד פרסומה לאחר מועד כריתת ההסכם. בהסכם אף נקבע כי התשלום השני (והאחרון) של התמורה ישולם לתובעים כנגד מסירת החזקה בדירה, ביום 30.8.2015, ובכפוף להמצאת אישורי תשלום שונים, וביניהם אישור העירייה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (בתוקף במועד מסירת החזקה) ואישור הוועדה המקומית להיעדר היטל השבחה במועד כריתת ההסכם. כן נקבע כי אם עד למועד העברת החזקה לא יומצאו האישורים האמורים, תפקיד אורנים סך 50,000 ₪ מתוך התשלום השני (להלן: הפיקדון) בידי עורכת-דין שילה סגל (להלן: הנאמן), ובו יעשה הנאמן שימוש לביצוע תשלומים הנדרשים לקבלת האישורים.

4.למחרת היום בו נכרת הסכם המכר, ביום 26.5.2015, התקשרו התובעים בהסכם לרכישת דירת מגורים חלופית בנהריה, בו נקבע כי התמורה הינה 1,230,000 ₪ וכי הפיצויים המוסכמים הינם 123,000 ₪.

5.כשפנו התובעים לעירייה ביום 7.10.2015, קבלת אישור עדכני להעברת הזכויות בנכס שמכרו בלשכת רישום המקרקעין, הם התבשרו על קיומו של חוב בגין היטל השבחה העולה על 200,000 ₪. בתשובת היועץ המשפטי של העירייה מיום 30.11.2015 לפניות הנאמן, נכתב כי בגין תכנית מפורטת ג/16256 מיום 6.7.2010 קיים חיוב בהיטל השבחה העולה על 200,000 ₪, ואף אם נפלה טעות בעת מתן האישור המקורי - אין להנציחה במתן פטור מתשלום ההיטל. עוד צוין כי האישור המקורי לא היה "אישור עתידי על העדר חובות" אלא נועד לרישומם בלשכת רישום המקרקעין של התובעים כבעלי הזכויות בנכס, ולא לשם רישום אחרים כבעלי זכויות בו, וזאת לאור תוכן הבקשה המקורית שקדמה להוצאת האישור, ובה צוינו התובעים כ"בעל הזכות החדש". עוד נכתב כי בחינת חיוב בהיטל השבחה במחלקת הגבייה של העירייה מתבצעת רק עם קבלת העתק של הסכם מכר או התחייבות לתשלום שכר טרחת השמאי מטעם הוועדה המקומית, ואף אחד משני אלה לא התקיימו במקרה הנוכחי בעת שניתן האישור.

6.רק לאחר שהתובעים שילמו ביום 29.1.2016 את היטל ההשבחה בסך 220,275 ₪ "תחת מחאה", הם הגישו לעירייה ביום 4.2.2016 בקשה חדשה לקבלת אישור לתשלום חובות לעירייה, הזהה לבקשה המקורית מיום 20.5.2015. בעקבות זאת הוציא ראש העירייה אישור חדש, המופנה לרשם המקרקעין, ולפיו חובות לעירייה עד ליום 30.9.2015 שולמו במלואם, לא קיים חוב בגין היטל השבחה ואין לו התנגדות לפעולה ביחס לנכס בתנאי שתבוצע לפני 30.9.2015.

כתב התביעה

7.ביום 9.2.2016 הגישו התובעים תביעה נזיקית וחוזית נגד הנתבעות, בגין נזקים שנגרמו להם עקב חיובם בתשלום היטל השבחה, על אף הפטור שניתן באישור המקורי שקדם לביצוע תשלום ההיטל. בכתב התביעה נטען כי התובעים התקשרו בהסכם מכר עם אורנים על יסוד האישור המקורי, שהתברר כשגוי, עוד לפני פקיעת תוקפו, ולמחרת כריתתו, ביום 26.5.2015 הם כרתו הסכם לרכישת דירה חדשה (להלן: הסכם הרכישה). נטען כי הוצאת האישור המקורי השגוי, עליו הסתמכו התובעים, מהווה התרשלות ומצג שווא. בנוסף, טענו התובעים כי באישור המקורי מגולמת התחייבות חוזית, ישירה או משתמעת, של הנתבעות שלא לגבות מהתובעים היטל כלשהו במידה והם יעמדו בתנאי של ביצוע "פעולה" עד ליום הנקוב בה. נטען כי ביום כריתת הסכם המכר, הוא מועד "מימוש הזכויות" על-ידי התובעים, היה בידיהם אישור תקף של פטור מהיטל השבחה.