פנינת גבעתיים בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל

מחלוקת על דרך חישוב דמי ההיתר שעל התובעת לשלם לנתבעת בגין בקשה לבניית 24 יח"ד במקרקעין נשוא התביעה. ובאופן מפורש יותר – כיצד יש לפרש ולחשב את "הערך המעודכן של זכויות התובעת-החוכרת על פי חוזה החכירה התקף", אותו יש להפחית מהערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד, לצורך גביית 31% מההפרש כדמי היתר.

העובדות הרלוונטיות

1. המקרקעין נשוא המחלוקת, אשר התובעת היא כיום בעלת זכויות החכירה בהם, ידועים כגוש 6160 חלקה 649 ברח' ז'בוטינסקי 5-7 בגבעתיים (להלן – 'המקרקעין' או 'חלקה 649').

2. בשנת 1937 חכרו ה"ה ברוש את הקרקע הידועה כחלקה 26 בגוש 6160. במהלך שנות החכירה עברה הקרקע שינויים שונים במישור התכנוני והקנייני, לרבות הסכם חילופי קרקע עם העירייה, פרצלציה וכיוב'.

3. עם סיום החכירה ולשם חידושה חתמו ה"ה ברוש בשנת 1989 על חוזה חכירה חדש אשר התייחס למקרקעין כתיאורם לעיל – חלקה 649, והם מכילים למעשה חלק מאותה חלקה 26 שחכרו בשנת 1937 וחלק מחלקה 25 באותו הגוש. להלן – חוזה 89'.

4. בשנת 2008 או בסמוך לה מכרו ה"ה ברוש את זכויותיהם במקרקעין לתובעת.

5. ביום 6.10.08 שולמו דמי היוון בגין 'העברת זכות השכירות' מה"ה ברוש לתובעת, כאשר במסמך ההודעה שהוציא הנתבע בגין תשלום זה הופיע בצד המסמך "שטח יחידת דיור: 160.0" [המסמך צורף לחו"ד השמאי אבני בסעיף 16.2.8 בעמ' 26].

6. לאחר הרכישה הגישה התובעת לנתבע בקשה לשינוי יעוד/ניצול המקרקעין והגדלת קיבולת הבניה בהם.

7. במקביל, ביום 29.3.09, נכנסה לתוקף החלטת הנתבע מס' 1184 – 'תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר'. הצדדים אינם חלוקים על כך שהחלטה זו תקפה לעניינם, וכיום ולאחר גלגולים שונים שעבר התיק, אין מחלוקת כי הסעיף בהחלטה זו, הרלוונטי לחישוב דמי ההיתר החלים על בקשת התובעת, הוא סעיף 5.2 הקובע כדלקמן:

   "עבור שינוי יעוד ו/או ניצול – ייגבה שיעור 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד ו/או שינוי הניצול".