ת"א 16409-09-10 בכר ואח' נ' רוזנבלאט ואח'

נתוני רקע

1.בתאריך 5.2.10 נקשר הסכם בין הנתבעים 2-1 (להלן, גם "המוכרים") לבין התובעים (להלן, גם "הרוכשים"). בגדרו של הסכם זה מכרו המוכרים לרוכשים דירה הידועה כחלק מחלקה 245 בגוש 18103 ברח' יצחק שדה 2 בעכו (להלן – "הדירה"). לשיטתם של הרוכשים בגדר ההסכם האמור הדירה כללה אף מחסן וגינה, וכך אף היה המצג של המוכרים לרוכשים, עובר לכריתת ההסכם הנ"ל. המוכרים היו מיוצגים לכל אורך הדרך בעניינו של ההסכם הנ"ל על ידי נכדם, הוא הנתבע 3 (להלן, גם "אסף"). הנתבעים מכחישים בתוקף את טענת התובעים אודות מכירת הגינה והמחסן. אכן, כפי שיבואר להלן, זו הפלוגתא העובדתית הניצבת להכרעתי.

2.בתחילת הדרך הוגשה התובענה כנגד המוכרים בלבד. אלו הגישו הודעת צד ג' כנגד עו"ד אורן סלעי ועו"ד אורי בן שושן. אין עוררין, כך אף צויין מפורשות בסעיף 11.7 להסכם הנ"ל, כי עובר לחתימתו עו"ד בן שושן ייצג את הרוכשים ועו"ד סלעי ייצג את המוכרים. בהמשך הדרך, ובעקבות הליכי גישור, נמחקה ההודעה כנגד עורכי הדין הנ"ל ומנגד הוגש כתב תביעה מתוקן, בגדרו צורף אף אסף לחוג בעלי הדין.

3.הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 1 (להלן, גם "גיל"), תצהירו של מר משה יקוטי, אביה של התובעת 2 וחתנו של גיל, ושל גב' רויטל סרי, שכנתם של התובעים. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של התובע 2 (להלן, גם "מקס") ושל אסף. לתצהירי העדויות צירפו בעלי הדין שורה של נספחים. כבר כאן יצויין כי בגדר נספחי התובעים הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין, צפניה קובי (להלן – "צפניה"). בגדר נספחי הנתבעים הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין, גדעון קרול (להלן – "קרול"). קרול נשכר על ידי התובעים לאומדן שומת הדירה, לצורך קבלת משכנתא לאחר כריתת ההסכם הנ"ל.

3.הונחו בפניי סיכומי טענות ב"כ הצדדים. לאחר עיון בחומר הראיות שבפניי הוריתי לב"כ הצדדים להשלים ראיותיהם וטענותיהם. על כך כמפורט להלן. בעקבות עומס רב בו אני שרוי, אף לקראת פרישתי הצפויה, התעכבה הכרעתי עד כה ועם ב"כ הצדדים הסליחה.

הצגת המחלוקת ובחינת התשריטים

4. כאמור, אין עוררין על מכירת הדירה, כמובהר בהסכם האמור, ואולם נטושה מחלוקת חריפה בין בעלי הדין מה כוללת הדירה האמורה. לשיטת התובעים היא צופנת בחובה אף גינה ומחסן. ואולם לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה והחלו בביצוע עבודות שיפוצים הם קיבלו מעיריית עכו צו להפסקת העבודות האמורות. רק לאור צו זה, כך שיטתם, הם התוודעו לכך שהם פלשו למחסן, גינה ושער הכניסה, המצויים על שטח אחר, מחוץ לתחום הדירה. משמע, כך טענת התובעים, המוכרים התיימרו למכור להם מחסן וגינה, שכלל לא רשאים היו למכור להם, ומן הסתם אף הם פלשו אליהם, שעה הדירה הייתה בחזקתם.

הנתבעים, כאמור, חולקים על כך בתוקף. הם מצביעים על כך שהמחסן והגינה לא אוזכרו כל עיקר בגוף הסכם המכר. לשיטתם הם אף לא אוזכרו בתשריט שצורף להסכם המכר. כאמור, בעלי החוזה היו מיוצגים על ידי עורכי דין. וככל שהמחסן ו/או הגינה הצמודים היו בגדר "ציפור הנפש" של התובעים, הכיצד לא טרחו לבקש מבא-כוחם להבהיר עניין זה בגדרו של הסכם המכר.

5.ואכן, אין עוררין כי בגדרו של הסכם המכר לא בא זכרם של הגינה והמחסן, כל עיקר. בפסקה הראשונה במבוא להסכם מצינו את ההצהרה כי "המוכר הינו הזכאי להירשם כבעל זכויות החכירה המהוונות והמחזיק הבלעדי בנכס ברח' יצחק שדה 2, עכו, המסומן בתשריט המצ"ב באות ב' והידוע כחלק מחלקה 245 בגוש 18103 (להלן ייקרא: "הנכס") הכל כמפורט באישור הזכויות ממינהל מקרקעי ישראל המצ"ב כנספח א' להסכם זה;".

6.אפתח ואבהיר כי להסכם שצורף לכתב התביעה לא צורף אישור הזכויות הנטען כנספח א' ממינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל"). כך אף ככל שעסקינן בנספחים לתצהירו של גיל. מנגד, לתצהירו של אסף צורף אישור זכויות מיום 3.3.10 שהונפק על ידי החברה המשכנת, היא אלרם חברה לשיכון (להלן - "אלרם"). אבהיר כי עיון באישור זה אינו זורה אור על הפלוגתא האמורה. האישור האמור מצביע על כך שהזכויות בדירה הועברו למוכרים, מן הסתם בעקבות חוזה שהם ערכו עם הבעלים הקודמים של הדירה, ה"ה בן שלוש אלברט ובתיה (להלן – "בן שלוש"). באישור האמור מצוין כי מספר הבית הוא 315ב, והוא מצוי בגוש 18103 חלקה 245. בשולי האישור נרשמה הערה על פיה "הנכס עבר הליך פרצלציה גוש וחלקה ישנים: גוש 18103 חלקות 62 – 67".