-
התובעים מתגוררים בדירה בת 4 חדרים הפונה לעורף, בקומה השלישית של בניין המצוי ברחוב גרוסברג 7א' בירושלים, גוש 30080 חלקה 265 (להלן: "הדירה". מונח זה מתייחס גם למחסן בקומת כניסה המשויך לדירה).
הנתבעים הם יורשיו של מר ירחמיאל יוניוב ז"ל (להלן: "המנוח"), שכקבלן בנה את הבניין הנדון. לפי כתב ההגנה, הדבר בוצע במסגרת הסכם מול משפחת גרינפלד שלפיו קיבל המנוח את הזכויות בדירות הנמצאות באחת משתי כניסות בבניין. המנוח מכר את הדירות בהן החזיק לרוכשים שונים.
-
לפי העתק רישום מפנקס הזכויות מיום 18.3.25 שצורף כנספח ב' לכתב התביעה, כלל הבניין רשום בבעלות משותפת והמנוח רשום כבעל הזכויות בחלק של 4/79. בהליך זה לא הייתה מחלוקת כי רישום זה מייצג את הזכויות בדירה.
באותו מסמך קיים רישום של יתר הזכויות בנכס על שמם של מספר אנשים נוספים. בהקשר זה אוסיף, כי ביום 28.3.19 ניתן פסק דין בתובענה קודמת, בין רוכשי דירות אחרות באותו בניין ובין הנתבעים כאן כיורשיו של המנוח (ה"פ 53563-01-19). בפסק הדין הוצהר כי אותם רוכשים הם בעלי זכויות הבעלות בדירות שרכשו מהמנוח "בהתאם להסכמים בין המבקשים לבין המנוח ולאישורי המיסים שצורפו לתובענה". ב"כ הרוכשים מונה ככונס נכסים לצורך העברת הזכויות לאותם רוכשים.
-
בדומה, עתרו התובעים במסגרת הליך זה לסעד הצהרתי לפיו הם בעלי הזכויות בדירה, ולמינוי בא כוחם ככונס נכסים לצורך העברת הזכויות בדירה. הוצג, שביום 20.8.87 התקשר המנוח בהסכם למכר זכויותיו בדירה למר דוד מילר ז"ל (להלן: "דוד"). דוד העביר ללא תמורה את זכויותיו בדירה לבתו גב' נעמי מילר (להלן: "נעמי"). נעמי התקשרה בהסכם מיום 21.11.18 למכר הזכויות בדירה לתובעים.
-
להשלמת התמונה יצוין, ראשית, כי התובעים ניהלו הליך מקביל כנגד נעמי (ת"א 16034-06-25). באותו הליך אישרה נעמי כי קיבלה את הזכויות בדירה מאביה, דוד, ומכרה אותן לתובעים. על כן, ניתן ביום 21.7.25 פסק דין הקובע שככל שבהליך הנוכחי ייקבע כי הזכויות הועברו מהמנוח לדוד, יוסמך ב"כ התובעים ככונס נכסים לצורך העברת הזכויות מדוד אל נעמי.
שנית יצוין, כי במקור הוגשה התביעה הנוכחית גם כנגד מר עמיקם יוניוב ז"ל (להלן: "עמיקם"), יורש נוסף של המנוח. לאחר שיורשיו של עמיקם הצהירו (באמצעות בנו מר יונה יוניוב) שאין להם כל טענה בנוגע לדירה מושא התביעה ויכבדו כל החלטה, הם נמחקו מן ההליך (פסק דין מיום 30.9.25).
המחלוקת
-
זו מתמקדת בשאלת השלמתה של עסקת מכר הזכויות בדירה שבין המנוח לדוד, והעברת הזכויות בדירה לדוד. הטענה המרכזית שהעלו הנתבעים בכתב ההגנה ולאורך ההליך היא, כי התובעים לא הוכיחו שדוד השלים את הרכישה מהמנוח, כך שהייתה לו זכות להירשם כבעל הזכויות בדירה.
בכתב ההגנה נטען שלא הוצגו חוזה רכישה ואסמכתא על תשלום בגין הדירה. נטען שלא די במסמך דיווח לרשויות המס להוכחת הזכויות והתשלום. עוד נטען שהמנוח "נהג במקרים מסוימים לאפשר שימוש בדירות מבלי שהושלם מלוא התשלום", וכי ערך הסכמי מכר שכללו "תניית תשלום מותנית ברישום זכויות". בהמשך, לאחר שהתובעים הציגו ביום 10.9.25 את הסכם המכר בין המנוח לדוד, הגישו הנתבעים ביום 17.9.25 הודעה מטעמם בה הועלו טענות דומות, שעיקרן בהעדר אסמכתא לתשלום מלוא התמורה בגין הדירה.
עוד הוצגו בכתב ההגנה טענה להתיישנות התביעה, וטענה לפיה העובדה שהתובעים לא הצטרפו להליך הקודם בה"פ 53563-01-19 ולא הסדירו את רישום הזכויות בדירה מעוררת תמיהות ועולה כדי שיהוי.
-
גם בסיכומיהם טענו הנתבעים כי תשלום התמורה בידי דוד לא הוכח. נטען כי תצהיר העברת הזכויות בין דוד ובין נעמי (נספח ה' לכתב התביעה) לא מציין כי התשלום בגין הדירה בוצע במלואו וננקט בו המינוח של העברת "חלקי בדירה", שלגישת הנתבעים מעלה אפשרות כי דוד לא עמד בתשלומי הדירה.
עוד נטען שבסעיף 10 להסכם המכר בין המנוח לדוד התחייב דוד לשלם את מס הרכישה ו-2,300 דולר לכיסוי חלקו בגין רישום הבית המשותף ורישום הנכס על שמו, וזאת קודם לקבלת החזקה בדירה. הנתבעים טענו כי לפי אישורי המסים שצורפו לתביעה מס הרכישה הוסדר רק בשנת 2018, מה שלשיטתם מעלה שדוד לא שילם את מלוא התמורה לדירה "ובהנחה משתמעת גם לא שילם את הסכום 2,300 דולרים".
כן נטען כי בהליכים קודמים שנגעו לדירות אחרות שמכר המנוח, חויבו דיירים לשלם לנתבעים תשלומים שונים כתנאי לרישום דירות על שמם, וכי הדבר מחזק את הטענה שהמנוח נהג לאפשר קבלת חזקה בדירות שמכר טרם תשלום כל התמורה.
בנוסף נטען, שאי-הצטרפות התובעים להליך הקודם שננקט בידי רוכשי הדירות באותו בניין (ה"פ 53563-01-19) מהווה חוסר תום לב והטרחה של בית המשפט. במסגרת זו מסרו הנתבעים כי פסק הדין בהליך הקודם ניתן ללא התנגדות מצדם.
לבסוף נטען שעקב הסכם המכר בין המנוח לדוד נרשמה הערת אזהרה לטובת דוד, כי זו שונתה בשנת 2012 לאחר פטירת המנוח מה שלשיטת הנתבעים מעלה תמיהה, וכי אין בהערת האזהרה די להוכחת תשלום התמורה ורישום הזכויות על שם התובעים.
דיון
-
כאמור, המוקד הינו בהוכחת הטענה להעברת הזכויות בדירה מן המנוח אל דוד. לאחר עיון ושקילה, אני סבור כי התובעים עמדו בנטל לעניין זה, כנגזר ממידת ההוכחה הנדרשת בהליך זה.
-
יוזכר כי העסקה בין המנוח לדוד התרחשה בשנת 1987, לפני ארבעה עשורים. הצדדים המעורבים בה אינם בין החיים, והתובעים אינם יורשיו של דוד כי אם הרוכשים שקנו את הזכויות מבתו. למרות זאת, עלה בידי התובעים להציג ראיות בעלות משקל של ממש, שצירופן מתיישב עם טענתם להעברת הזכויות בדירה מן המנוח אל דוד. מנגד, אין בידי הנתבעים להפריך טענה זו, וכל שהועלה על-ידם הם טיעונים בעלי אופי ספקולטיבי באשר לאפשרות כי התמורה לא שולמה, במלואה או בחלקה. אפרט:
-
מן הראיות עולה כי המנוח התקשר בהסכם למכר זכויותיו בדירה לדוד, וכי החזקה בדירה נמסרה בידי המנוח לדוד. יש לכך משמעות בשני היבטים:
-
ראשית, מסירת החזקה הותנתה, בהסכם המכר, בעמידה של דוד בכל התחייבויותיו לפי ההסכם וזאת "לפני מסירת החזקה בנכס" (סעיף 3א להסכם). ברי כי תשלום התמורה הוא התחייבות יסודית בהסכם למכר דירה. בהתאמה, תשלומי התמורה הוגדרו בהסכם המכר כמוקדמים למסירת החזקה, ובכלל זה נקבע כי התשלום האחרון בשיעור של 20% יבוצע "עם מסירת חזקת הנכס" (שם, סעיף 7א). מכאן, שבעצם מסירת החזקה לדוד יש משום תמיכה ניכרת בכך שהתמורה בגין הדירה שולמה על ידו.
שנית, חתימת ההסכם ומסירת החזקה התרחשו, כאמור, בשנות השמונים של המאה העשרים. לא נטען או בוסס כי מאז ועד לפטירתו (כנמסר בסיכומי הנתבעים - בשנת 2004), העלה המנוח כלפי דוד טענה לאי-תשלום התמורה, או נקט נגדו בהליך כלשהו בנושא זה.
כאשר שאלתי את הנתבע 2 בישיבת קדם המשפט האם המנוח אמר בחייו לנתבעים שנותר חוב כספי בגין מכר הדירה מושא הליך זה, השיב הנתבע 2 בתשובה שעסקה בעסקאות אחרות, אך בנוגע לדירה הנדונה אמר כי "אין לי מושג לבוא ולהגיד בוודאות ששולם או לא [...] אין לי ידיעה מאבי, שנפטר בפתאומיות" (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 30.9.25). לא הוצגה אמירה שונה גם מאת הנתבעת 1, שלהבנתי היא אימו של הנתבע 2 ורעייתו של המנוח.
עוד יצוין כי הנתבעים, יורשי המנוח, לא העלו כל טענה לחוב כספי או נקטו בהליך כלפי דוד או נעמי לאחר פטירת המנוח, שכאמור התרחשה לפני שני עשורים (כך שגם לו הייתה בנמצא טענה לפיה נותר חוב כספי בקשר למכר הדירה, ייתכן מאוד שטענה שכזו התיישנה). כל שהעלו הנתבעים במסגרת הליך זה הינן טענות לפיהן 'ייתכן' שהתמורה לא שולמה. העדרה של טענה פוזיטיבית במישור זה מוסיף ותומך בטענות התובעים.
-
לאלה מצטרפות אינדיקציות נוספות: אישורי המיסים שצורפו כנספח ד' לתביעה מעידים כי הצדדים לעסקה שבין המנוח לדוד דיווחו על העסקה לרשויות המס, וכי שולמו מס שבח ומס רכישה. גם בכך יש לתמוך בטענה כי העסקה הושלמה.
אשר לטענת הנתבעים בנוגע לתאריך המופיע על האישורים, הרי שמדובר בתאריך הנפקה שלא מעיד בהכרח על תאריך תשלום המיסים. הסבר לתאריך ההדפסה מצוי בפסקה 5 לסיכומי התשובה.
-
בנוסף, כמובא לעיל בהליך הקודם בו הוגשה תביעה דומה בידי מספר רוכשי דירות באותו בניין, לא התנגדו הנתבעים למתן סעדים מקבילים לרוכשי הדירות, והדבר אף הוביל לרישום בפועל של הזכויות על שם הרוכשים. לא הוצג שוני מהותי באשר לידיעת הנתבעים הנוגעת לדירות שנדונו באותו הליך, בהשוואה לדירה מושא הליך זה. יש בכך להחליש את ניסיונם של הנתבעים להיסמך, בהליך הנוכחי, על טענה לפיה המנוח נהג לאפשר קבלת חזקה בדירות שמכר ללא תשלום התמורה באופן מלא, ועל הליכים אחרים שננקטו בקשר לדירות שמכר, כבסיס ל"הוכחת" אי-תשלום התמורה בגין הדירה מושא הליך זה.
-
כל אלה מבססים את הטענה לפי עסקת מכר הדירה לדוד הושלמה. מנגד, הטענות שהעלו הנתבעים בניסיון לעורר ספקות באשר לתשלום התמורה אינן מספיקות:
-
טענת הנתבעים לחוב אפשרי של 2,300 דולר ושל מס הרכישה נשענת על סעיף 10 להסכם המכר בין המנוח לדוד. אלא, שברישא לאותו סעיף התחייב דוד לשלם תשלומים אלה "קודם לקבלת החזקה בנכס". לכן, גם לעניין זה יש במסירת החזקה בפועל בידי המנוח לדוד כדי להרחיק את טענת הנתבעים. עוד ראו לעיל את שלילת הפרופוזיציה שהציעו על יסוד תאריך אישורי המיסים.
-
איני מקבל את המסקנה שהציעו הנתבעים, על יסוד לשונו של תצהיר העברת הזכויות בדירה בין דוד לנעמי. הניסיון להסיק על אי-תשלום מלוא התמורה בידי דוד למנוח, מן השימוש שנעשה באותו תצהיר במינוח "חלקי בדירה", אינו משכנע. עוד יצוין כי בהסכם המכר בין נעמי לבין התובעים צוין שנעמי מחזיקה באופן בלעדי בדירה וזכאית להירשם כבעלים בה, וזאת מכוח הזכויות שקיבלה מדוד.
-
עוד לא מצאתי כי סוגיית הערת האזהרה, שנרשמה לפי קביעה מפורשת בהסכם המכר בין המנוח לדוד, או תמיהות שהעלו הנתבעים בהקשר זה, הן רלבנטיות למחלוקת מושא הליך זה.
-
התובעים נימקו (בתצהיר התובע שצורף לכתב התביעה) מדוע לא הצטרפו להליך הקודם שנקטו רוכשי הדירות בבניין. הדבר הוסבר בכך שבעת שהוגשה התביעה טרם השלימו את הליכי רכישת הדירה מנעמי, ובכך שסברו כי עורך הדין שייצגם באותם הליכים יבצע את העברת הזכויות. בהינתן הסבר זה, ובהינתן שדובר בהליך שלא ננקט לפני שנים רבות (בשנת 2019), לא מצאתי כי בהגשת התביעה הנוכחית יש משום שיהוי חריג או חוסר תום לב, במידה המצדיקה את דחיית התביעה.
-
הנתבעים לא חזרו על טענת ההתיישנות בסיכומיהם, ומכאן שזנחו אותה ודינה להידחות.
-
לבסוף, טעם נוסף ומשלים שפועל לקבלת התביעה עניינו בעקרון תום הלב: המנוח התחייב במסגרת הסכם המכר לבצע רישום בית משותף בתוך שנה מסיום הבניה "ומיד אחרי זה" לרשום את הדירה על שמו של דוד (סעיף 6ב להסכם). הדבר לא בוצע עד היום, ועומד לחובת מי שניצבים בנעלי המנוח, הם יורשיו-הנתבעים. הקושי בולט נוכח ניסיונם של האחרונים למנוע את העברת הזכויות מן המנוח אל הקונה על יסוד ספקולציות בדבר תשלום התמורה, ללא ידיעה מוצקה או טענה קונקרטית במישור זה - ובנוגע לדירה שהחזקה בה נמסרה בידי המנוח לפני עשרות שנים. עוד מתחדד הקושי נוכח תום ליבם של התובעים, שאינם צד להסכם המקורי אלא צדדי ג' שרכשו את הדירה בהיסמך על השילוב בין הסכמי המכר והרישום, ותוך ששילמו את מלוא התמורה לנעמי.
הכרעה
-
אני קובע כי הוכחה במידה הנדרשת הטענה להשלמת עסקת המכר בין המנוח לדוד, שרכש את זכויותיו של המנוח בדירה. לכן, ובשים לב לפסק הדין הנזכר לעיל בת"א 16034-06-25, ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו התובעים הינם בעלי הזכויות בדירה מושא הליך זה.
-
ב"כ התובעים עו"ד אריאל ינובסקי ממונה בזאת ככונס נכסים לצורך ביצוע הרישום של העברת הזכויות מן המנוח לדוד, והוא רשאי לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך זה.
-
בשקילת הוצאות ההליך שקלתי את ההיקף המשוער של משאבים להם נדרשו התובעים לצורך ניהולו. זאת לצד הקושי שבעמדה אותה הציגו הנתבעים כפי שפורט לעיל במסגרת הדיון בעקרון תום הלב, ואשר אילץ את התובעים לניהול ההליך. יש לתת לכך ביטוי בפסיקת ההוצאות. מנגד, הנתבעים ייעלו את ההליך כאשר, במהלך קדם המשפט, הסכימו למתן פסק דין על יסוד ראיות וטיעונים בכתב, ללא צורך בישיבת הוכחות והבאת עדים. הדבר יפעל למיתון סכום ההוצאות.
במכלול השיקולים, הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט בסך של 800 ₪, בצירוף שכר טרחת עורך דין בסך של 6,000 ₪ ובתוספת מע"מ. הסכום ישולם בתוך 30 ימים, אחרת יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.
-
המזכירות תעביר את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ג' כסלו תשפ"ו, 23 נובמבר 2025, בהעדר הצדדים.
