צברי נ' אלבז

בהסכם מכר התחייב המוכר להשלים את הליך רישום זכויותיו בנכס תוך 120 ימים מחתימת החוזה, ובלבד שהעיכוב ברישום אינו תלוי בו. בפועל לא הושלם הרישום במועד והקונים ביטלו את ההסכם סמוך למועד המתוכנן למסירת החזקה. המחלוקת היא מי מהצדדים הפר את ההסכם בהפרה יסודית וחייב לפצות את האחר בפיצוי המוסכם.

רקע וטענות הצדדים

1. ביום 13.6.24 התקשרו הצדדים בהסכם מכר בין מאיר אלבז (להלן: המוכר) לבין בני הזוג צברי (להלן: הקונים), לרכישת דירה מספר 34 ברחוב הטייסים 73 באשקלון, הידועה כגוש 1941 חלקה 109, תת חלקה 77 (להלן: הדירה), תמורת 1,820,000 ₪. במבוא להסכם הוצהר כי הושלם הליך רישום הבית המשותף, אך טרם נרשמה הדירה כיחידת רישום נפרדת והבניין כבית משותף. המוכר הצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעל מלוא זכויות הבעלות בדירה.

הואיל והדירה טרם נרשמה על שם המוכר במועד המכר, ובנסח הרישום מפנקס הבתים המשותפים נרשמה הערת אזהרה מיום 26.12.10 לטובת בנו של המוכר, שגיא אלבז, כלל ההסכם בהואיל השביעי ההוראה הבאה:

"והמוכר מתחייב להשלים אתה הליך רישום זכויותיו כיחידה נפרדת וזאת תוך 120 ימים מיום חתימת החוזה ובלבד שהעיכוב ברישום כאמור אינו תלוי בו".

הוראה זו עומדת בלב המחלוקת בין הצדדים. המוכר טוען כי הרישום התעכב מחמת סיבות שאינן תלויות בו, ואילו הקונים טוענים כי המוכר לא פעל כנדרש והפר את התחייבותו להשלמת הרישום תוך 120 ימים. בגין הטענות ההדדיות להפרה יסודית של ההסכם, הגיש כל צד תביעה עצמאית, אשר אוחדו להליך זה.

אין מחלוקת כי ההסכם הגדיר את ההצהרות במבוא כתנאי יסודי שהפרתו מקימה זכות לפיצוי המוסכם שנקבע לסך של 182,000 ₪.

טענות המוכר

2. לטענת המוכר, למרות שעשה כל שנדרש כדי לקדם את רישום הדירה על שמו, הזכויות לא נרשמו במועד שנקבע בהסכם. אין חולק כי המועד החוזי לרישום הזכויות על שם המוכר חל ביום 13.10.24 והזכויות טרם נרשמו על שם המוכר במועד זה, אולם הואיל והאשם לאיחור לא נעוץ בו טוען כי לא הפר את ההסכם.

לטענתו, הקונים הפרו את הסכם המכר כבר מראשיתו, עת הפקידו בנאמנות סך של 90,000 ₪ במקום 120,000 ₪ בהתאם להסכם. בנוסף טען כי למרות שמועד הרישום חלף ביום 13.10.24, הסכימו המוכרים להמשיך בעסקה, ולראיה נערך במהלך נובמבר 2024 נספח להסכם המכר. לשיטת המוכר, הנספח, למרות שלא נחתם על ידי הקונים, מעיד על כוונת הצדדים למצוא מנגנון אשר יפיס את דעת הקונים למרות האיחור בהשלמת רישום הזכויות על שמו. המנגנון שהוצע כלל תשלום יתרת התמורה והחזקתו בנאמנות ומתן לקונים זכות שימוש ללא תשלום בדירה, החל ממועד המסירה החוזי המתוכנן ביום 1.12.24. 

נטען כי הקונים אף סירבו לבקשת התובעים לדחות את מועד המסירה, עובדה המחזקת רצונם לקיים את ההסכם, אולם למרות שהמוכרים כבר ארזו ונערכו לפינוי, ביום 25.11.24 הודיעו הקונים במכתב ב"כ, עו"ד כפיר עמירה, על ביטול ההסכם באמתלה כי רישום הזכויות על שם המוכר טרם הושלם.

נטען כי הודעת הביטול מהווה הפרה יסודית של ההסכם ולכן הקונה זכאי לפיצוי המוסכם בסך 182,000 ₪, כפי שנקבע בסעיף 12 להסכם המכר. הואיל וב"כ המוכר, עו"ד ירון יטיב, מחזיק 90,000 ₪ בנאמנות, התבקש לחייב את המוכרים לשלם את ההפרש בסך 92,000 ₪ ולאפשר למוכרים לקבל גם את יתרת הסכום מהנאמנות.

טענות הקונים

3. הקונים מפרטים כי לאחר החתימה יצאו את גבולות הארץ לצרכי עבודה ועם שובם עברה הקונה, (נדז'דה, להלן: נדיה) ניתוח שנקבע ליום 13.10.24. נטען כי לאחר הניתוח התקשרה אל נדיה אשת המוכר וביקשה לדחות את מועד המסירה, ורק משיחה זו למדה כי הליך רישום הזכויות טרם הושלם על ידי המוכר. לשיטת הקונים, הבינו באותה עת כי המוכר ישלים בקרוב את רישום הזכויות על שמו.

אחר הדברים האלו התבקשו הקונים לחתום על הנספח הנ"ל להסכם, אולם סירבו ודרשו כי הרישום יסתיים טרם קבלת החזקה. הואיל ולא ניתן להם הסבר לעיכוב ברישום או התחייבות מפורשת מתי יושלם, הבינו הקונים כי המוכר לא מתכוון לעמוד בהתחייבותו לרשום הדירה על שמו, ולכן החליטו לממש את זכותם לבטל את ההסכם עקב אי עמידת המוכר בתנאי המתלה הקבוע בו.

ביום 25.11.24 נשלחה הודעת הביטול על ידי עו"ד עמירה.

הובהר כי במועד הגשת תביעתם טרם הושלם רישום הזכויות על שם המוכר, כפי שעולה מנסח הרישום שהופק ביום 22.1.25. על כן סבורים הקונים כי דווקא המוכר הוא זה שהפר את ההסכם בהפרה יסודית ועל כן עליו להשיב להם את התשלום בסך 90,000 ₪ המוחזק בנאמנות, ולפצות אותם בפיצוי המוסכם.

דיון והכרעה

          טיבה של התחייבות המוכר להשלים הרישום על שמו

4. אין חולק כי ההסכם, בניגוד לנטען על ידי הקונים בתביעתם ובעדויות מטעמם, אינו כולל תנאי מפסיק, כהגדרות בסעיף 27(א) לחוק החוזים:

"חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)".

נכרת הסכם מכר, בשעה שהזכויות הקנייניות לא היו רשומות על שם המוכר, אלא היו רשומות על שם בנו אשר לטובתו הייתה רשומה הערת אזהרה בלבד. לאור ההצהרות בהסכם ברור כי הצדדים היו מודעים למצב רישום הזכויות. בתביעת הקונים ציינו במפורש בסעיף 11 כי הביעו חשש נוכח העדר השלמת הליך רישום הדירה, והציפו חשש זה במו"מ, ולכן תלו תקווה ובטחון רבים בהתחייבות להשלים הרישום בתוך 120 ימים.

עם זאת, התחייבות המוכר להשלים הרישום על שמו תוך 120 ימים הייתה מסויגת:

"ובלבד שהעיכוב ברישום כאמור אינו תלוי בו".

המשמעות הלשונית הפשוטה של היקף ההתחייבות היא כי על המוכר לקדם את הליך הרישום ככל שבכוחו לעשות כן, ואם הרישום יתעכב בגין נסיבות שתלויות בו, יפר את התחייבותו. בהליכי רישום כאמור, ניתן לקבוע כי פעולה שעל המוכר לעשות תהיה חתימה על מסמכים נדרשים, או תשלום אגרה וכל תשלום אחר שהוטל עליו לצורך קידום הרישום. מחדל לעשות פעולות מעין אלו, ייחשב באופן ברור כעיכוב שתלוי במוכר ונגרם עקב מחדלו. עם זאת, אם הרישום יתעכב בגין שיהוי של הרשויות בטיפול בבקשה קיימת, או מחדל אחר של הקבלן או מי מטעמו, לפי לשון ההסכם לא ניתן לראות בכך הפרה של המוכר.

עולה כי אין התחייבות מוחלטת, כפי שעולה מטיעוני הקונים, כי תוך 120 ימים מהמכר יסתיים רישום הזכויות על שם המוכר. מדובר בהתחייבות מרוככת יותר, ולו רצו הקונים להבטיח זכות ביטול מוחלטת של ההסכם בחלוף 120 ימים, היה עליהם לנסח תנאי מפסיק להסכם.

ניתן להקיש את היקף התחייבות המוכר מההבדל בין חיוב השתדלות לחיוב תוצאה, כפי שהובהר בע"א 2887/91           בן ציון גול נ' אליצור אוריעל , 28.9.1995‏, פסקה 7:

"חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה. חיוב תוצאה, לעומתו, הוא חיוב שעניינו השגת תוצאה מסויימת המקובל בשיטת המשפט הקונטיננטלית במיוחד בצרפת ולא מצא ביטוי מפורש בחקיקה בפסיקה ובספרות המשפטית הישראלית. ...

"בעוד שבחיובי תוצאה אי-השגת התוצאה המבוקשת או המצאת תוצאה פגומה מהווים, כשהם לעצמם, הפרה של החוזה, הרי בחיובי השתדלות יישא החייב באחריות רק אם ניתן לייחס את אי-השגת התוצאה המבוקשת, או השגתה החלקית, לחוסר מיומנותו, להתרשלותו או כיוצא בזה" (זמיר חוק חוזה קבלנות, תשל"ד- 1974(ירושלים, תשנ"ה) בעמ' 35). (ראה עוד א' זמיר עיקרון ההתאמה בקיום חוזים  (ירושלים, תש"ן) בעמ' 104)".

אמנם התנאי האמור אינו בגדר חיוב השתדלות, הואיל והמוכר התחייב לתוצאה עד לתאריך נקוב, אולם תוצאה זו סויגה בתנאי הנ"ל. נטל ההוכחה על המוכר אינו כבד, הואיל ומדובר בהוכחת רכיב שלילי, קרי כי העיכוב לא נבע ממעשה או מחדל שלו.

5. בעדותו של ב"כ הקונים, עו"ד עמירה, הבהיר הוא את הסיבות בגינו נוסח התנאי של 120 ימים, ואת הסיבה בגינה ביקשו הקונים לבטל את ההסכם:

"העסקה הזאת נערכה למרות שלא כל כך אהבתי אותה, טרם היו אישורי זכויות על שם אדון אלבז, או אפילו על שם בנו שהיה רשום בנסח הטאבו, בהערת אזהרה בלבד. ולמרות זאת אני כן הסכמתי לערוך את ההסכם כי ציפיתי וקיוויתי שהזכויות יירשמו די מהר על שם המוכרים, בסדר? על שם אלבז. היה צריך, היה צריך לסיים שם שתי העברות זכויות" (עמ' 45, ש' 29).                                                                                                                                                                            

"בדרך כלל אנחנו נותנים 90, נתנו 120 יום, אוקיי. לא הספיקו, לא עשו, לא פעלו, בסדר? כדי לסיים את העברת זכויות מספיק מהר. זה המצב בעסקה הזאת. אם היו פועלים מהר, מניסיוני, היינו מסיימים את העברת זכויות הזאת לכל המאוחר תוך, אם הגזמתי, אם הגזמתי 60 יום. ולכן תשמע אנחנו מתעסקים עם אנשים מבוגרים, בני שמונים, קיבלו רגליים קרות, לא האמינו שהזכויות הסתיימו, לא האמינו שיהיה אפשר לרשום את הזכויות. רצו לחזור אחורה מהעסקה, זה המצב. זה מה שהיה", (עמ' 47, ש' 6).                                        

כאשר נשאל עו"ד עמירה האם היה משנה את ניסוח ההסכם לו היה יודע כי הקונה ניסה במשך מספר חודשים טרם ההסכם להשלים רישום הזכויות ללא הצלחה, השיב: "בגלל זה נתנו ארבעה חודשים" (עמ' 48, ש 28).

תשובה זו סותרת טענת הקונים בסיכומיהם כי לא ידעו אודות מצב הרישום באופן מספיק. עולה כי עו"ד עמירה היה מודע לניסיונות המוכר להעביר הדירה על שמו ולכן הסכים לתקופה של 120 ימים.

לא מצאתי כי ניתן לקבל את הניסיון בעדותו לייחס לנדיה חוסר הבנה בדבר נפקות העדר הרישום, הואיל ומהראיות עולה כי מדובר בקונה דעתנית, אשר נושא רישום הזכויות היה לה מהותי, כפי שנטענה בכתב תביעתה.

יש לבחון בזהירות עדותו של עו"ד עמירה הואיל ונקלע למצב לא נעים בו הקונים, אותם ייצג בעסקה, ראו בהתחייבות של 120 ימים כעניין מוחלט, למרות הסייג שבה. בניגוד לעדותו שעמ' 56, בה התחמק מהשאלה מדוע לא ניסח תנאי מפסיק ברור, עולה כי גם מבחינתו היה די בניסוח כדי להוות מעין תנאי מפסיק, למרות שאין בסיס לעמדה זו. למעשה עולה כי הקונים איבדו אמון כי הרישום יסתיים בעתיד, אולם לא ביססו חוסר אמון זה על אדנים סבירים. ניתן להבין את החשש, אולם אין די בחשש סובייקטיבי כדי להקים זכות לביטול ההסכם.

האם האיחור ברישום הזכויות על שם המוכר התעכב בגין נסיבות שאינן תלויות בו?

6. כפי שעלה מעדותו של עו"ד אמירה, הרישום על שם המוכר הושלם בסופו של יום רק כ- 10 חודשים אחרי חתימת הסכם המכר, ולא תוך 4 חודשים. בדיון נטען כי יש נסח רישום המעיד כי הרישום בוצע ביום 6.5.25, אולם נסח זה לא הוגש כראיה. אמנם מדובר באיחור משמעותי, אולם השלמת הרישום כאמור מעידה כי היו עיכובים חיצוניים, ולא הייתה מניעה מהותית להשלמת הרישום, כפי שהצהיר המוכר בהסכם.

משמיעת הראיות עלה כי המוכר יכול היה להציג ראיות טובות יותר בנוגע למאמצים שערך לקדם את רישום הזכויות על שמו, אולם לא מצאתי כי יש להפעיל כנגדו את החזקה בדבר אי הגשת ראיות. מהנסיבות לא עולה כי מדובר בראיות שהוסתרו ואי הגשתן מקימה חזקה כי היו פועלות לחובת המוכר, אלא לכל היותר יכול היה המוכר להתאמץ ולהציג עוד ראיות, אולם לא עשה כן.

כפי שיפורט להלן, לאחר בחינת מכלול הראיות מצאתי כי המוכר פעל והשתדל לקדם את רישום הזכויות על שמו, אולם בגין נסיבות שאינן תלויות בו, לא עלה בידו לגרום לכך כי הרישום יסתיים תוך 120 ימים ממועד עריכת הסכם המכר. אשר על כן, המוכר לא הפר את הסכם המכר, למרות שהזכויות לא עברו על שמו תוך 120 ימים.

7. אין חולק כי נדרשו שתי העברות, האחת מבנו של המוכר אליו, ולאחר מכן רישום הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף. לאור טיבו של הרישום הנדרש, נקודת המוצא היא כי הוא נשלט בעיקר על ידי הקבלן, פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ, או גורם רושם מטעמו. על כן, עלה מהעדויות כי מרבית הפעולות מטעם המוכר או מי מטעמו, היו פניות לגורמים מטעם הקבלן האמונים על הרישום בבקשות כי יקדמו את הרישום, מבלי יכולת מעשית להשפיע על קצב פעולתם.

מהעדויות עלה כי אף בטרם עריכת הסכם המכר, פנה המוכר לעו"ד נגר כדי שיפעל עבורו להעברת רישום הזכויות על שמו. כפי שהובהר לעיל, עובדה זו לא מלמדת על הסתרת המצב הרישומי מעיני הקונים, נהפוך הוא, עובדה זו הייתה ידועה לקונים ולכן נקבעה תקופה של 120 ימים להעברת הזכויות, במהלכה האמינו הצדדים כי ניתן יהיה להשלים את הרישום.

עו"ד נגר העיד כי כחצי שנה טרם עריכת הסכם המכר פנה אליו המוכר כדי שיפעל להעביר הדירה על שמו. עו"ד נגר פנה לגורם שהיה אמון על הרישום, בני באדי, אשר הבטיח לו כי העניין בטיפול ויוסדר בקרוב, לאחר שיוסדרו ענייני חתימות. היו פניות רבות למר באדי, טלפוניות ובדוא"ל, אולם למרות פניות והפצרות של עו"ד נגר, לא הושלם הרישום. בעדותו הסביר כי החברה לא השלימה רישום הבית כבית משותף אולם לא הבהירה לו מה גורם העיכוב, וטענה רק כי צריך להחתים את הדירקטוריון והמנהלים בחברה. לאחר שלא הצליח העביר הטיפול ברישום, לאחר חתימת ההסכם, לעו"ד יטיב.

מעדות זו לא עלה כי המוכר נדרש לבצע פעולה שלא ביצע בגינה התעכב הרישום, אלא כי הרישום התעכב בגין מחדלי הקבלן. אמנם עו"ד נגר טען כי יש לו אסמכתאות שלא הוגשו לפניותיו למר באדי, אולם לא מצאתי כי העדרן פוגם במהימנות עדותו.

8. מטעם המוכר העידה בנוסף גלינה ברזובסקי, מזכירה ממשרדו של עו"ד יטיב, אשר ייצג את המוכר בעסקה, אשר תפקידה היה לטפל בעסקאות מקרקעין במשרד. מעדותה עלה כי בשלב מסוים, כשלושה שבועות לאחר הסכם המכר (עו"ד יטיב טען כי באוגוסט לערך) , קיבלה את החומר מעו"ד נגר והחלה לבדוק מול החברה המשכנת, מחלוף בכור ובניו. בשלב זה החלו מעבירים אותה מאחד לשני, לעו"ד שמעון וקנין וחזרה לחברה המשכנת, עד שהפנו אותה למר באדי. היא ניסתה לרדוף אחרי באדי ולאחר חלוף מספר חודשים גילתה כי עו"ד אחרת מטפלת ברישום, וסמוך לאחר שהוחלף הטיפול הסתיים הרישום. פעולותיה היו בעיקר מספר טלפונים בשבוע בניסיון לתמרץ את הגורמים השונים לקדם את הליך הרישום.

עוד הבהירה כי נאמר לה כי העיכוב נובע מרשות מקרקעי ישראל, אחר כך שהמסמכים נשלחו לטאבו, ותירוצים נוספים. בחקירת הנגדית חזרה על גרסתה והבהירה כי ההתנהלות הייתה גם בדוא"ל והמוכר אף דאג להמציא אישור עירייה, אשר פג תוקפו, ולאחר שהתקדם הרישום המציא אישור חדש.

גם מעדות זו לא עלה כי המוכר נדרש לבצע פעולה שלא ביצע בגינה התעכב הרישום, אלא כי הרישום התעכב בגין מחדלי הקבלן והגורמים שנדרשו מטעמו לפעול לרישום. גם כאן, למרות שעלה בעדותה כי ניתן היה להגיש מסמכים תומכים כמו התכתבויות מול הגורמים השונים מטעם הקבלן, ואף אישור העירייה שהפיק המוכר, לא מצאתי כי העדרן פוגם במהימנות עדותה.

9. תמונה דומה עלתה מעדות המוכר, אשר למרות שהתבלבל קצת בעדותו בנוגע למועדים ואופן חתימת ההסכם, הגרעין של עדותו בנוגע לניסיונות העברת הזכויות לא נסתר. המוכר העיד כי למרות מקום מגוריו בקנדה, ביצע שיחות רבות הן לעו"ד נגר שפעל בשמו והן למזכירה גלינה וגם למר באדי.

בחקירתו הנגדית הסביר כי מצב הרישום היה ידוע מלכתחילה והוא פנה לכל הגורמים האפשריים כדי לקדם את העברת הזכויות. עוד חזר והדגיש כי לא יכול היה לעשות דבר מעבר למאמציו לדחוק בגורמים השונים אשר טיפלו, אשר הבהירו לו כי אינם מחויבים למועד מסוים להשלמת הרישום וזה יכול לקחת 14 חודשים.

בעדות המוכר לא עומת עם פעולה אחת שהיה נדרש לבצע ולא עשה, ועדותו כי העיכוב ברישום נבע מהתנהלות החברה ולא ממחדליו, לא נסתרה.

10. גם עדותה של המזכירה במשרד ב"כ הקונים, אירנה גימלפרב, לא הובילה למסקנה אחרת ורק חיזקה את המסקנה כי האיחור לא נבע ממחדלי הקונה. ראשית גם עדה זו המחישה את המחדל בניסוח הסכם המכר מטעם הקונים כאשר אף היא סברה כי יש תנאי מתלה. למרות שאינה משפטנית, יש לה ניסיון עשיר בהסכמי מכר מקרקעין, ולכן עמדה זו משקפת כי מצד הקונים סברו, בניגוד לניסוח ההסכם, כי די בעובדה כי חלפו 120 ימים ולא הושלמה העברת הזכויות על שם הקונה כדי להקים להם זכות לבטל את ההסכם.

העדה הבהירה כי הקונה, נדיה, הייתה מאוד מעורבת וכמעט כל שבוע שבועיים התקשרה לברר לגבי רישום הזכויות, והיא היית המתקשרת לגלינה אולם נאמר לה שזה בטיפול ללא פרטים.

11. למרות שעו"ד עמירה ייחס רשלנות לב"כ המוכר שלא נכנס בעצמו קודם לכן לטפל בהעברת הזכויות, והמתין עד לאוגוסט, לא מצאתי כי די בעדותו של עו"ד עמירה כדי לקבוע כי המוכר יכול היה לגרום לכך כי העברת הזכויות על שמו תושלם תוך 120 ימים.

עיון בתכתובות הדלות שצורפו למוצגי המוכר, אשר אומנם הן לאחר המועד בו התחייב המוכר להעביר את הרישום על שמו, עולה כי העיכוב לא היה נעוץ במחדל של הקונה. מתגובתו של בני חי באדי מיום 26.11.24, אשר כיתב את עו"ד מירית אזרד אשר טיפלה באותה עת ברישום, עולה כי קיבל מהמוכר אישור עירייה בתוקף ובנוסף קיבל מסמכים מהחברה: פרוטוקול החברה לרישום הדירה בטאבו, ומציין כי הגישו בקשה לרשות המיסים לקבלת אישור מס שבח ומס רכישה, ורק לאחר מכן יופקד התיק בלשכת רישום מקרקעין.

לאחר בחינת מכלול הראיות והעדויות מצאתי כי המוכר עמד בנטל להוכיח כי העיכוב ברישום לא היה תלוי בו, והוא עשה כל שניתן כדי לקדם את הרישום ולעמוד במועד החוזי. לא הוכח כי המוכר נדרש לבצע פעולה מסוימת שלא עשה, ועלה כי העיכוב נבע מהשתהות החברה הקבלנית עד שערכה פרוטוקול אשר יאפשר רישום הדירה, ולאחר מכן התנהלות רגילה מול רשויות המס ולשכת רישום המקרקעין.

לאור מסקנה זו עולה כי המוכר לא הפר את החוזה בגין האיחור בהשלמת הרישום על שמו.

ממסקנה זו נובעת המסקנה כי הודעת הקונים על ביטול ההסכם, מהווה הפרה יסודית הואיל ומסירת הודעת ביטול שלא כדין הינה הפרה יסודית של החוזה. (ראה ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ , פ"ד נב‏(‏1‏)‏ 210 ‏(‏1998‏)‏‏

הודעת הביטול והנספח להסכם המכר

12. לאור המסקנה לעיל כי המוכר לא הפר את ההסכם, מתייתר הצורך לדון בנפקות הנספח שנערך. עם זאת, מצאתי לקבוע ממצאים גם לעניין זה אשר משליכים על התנהלות הצדדים ושאלת תום ליבם של הקונים.

יש להזכיר מושכלות יסוד באופן קיום חוזה, והחובה על הצדדים לפעול לצורך קיום החוזה ולא לביטולו, כפי שהבהיר כב' השופט א' ברק בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים,  פ"ד לה‏(‏1‏)‏ 828 ‏(‏1980‏)‏‏, בעמ' 834:

"משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת היא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ("נבל ברשות החוזה" כלשונו של השופט אלון בע"א 148/77 [1], בעמ' 638). על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה".

13. התנהלות הקונים לא עולה בקנה אחד עם החובה לנהוג בתום לב בקיום החוזה. אמנם ניתן לקבל את הטענה כי הקונים חששו מהעובדה כי חלפו 120 ימים והדירה טרם נרשמה על שם המוכר, וגם לא ניתנו להם הבהרות בנוגע למועד בו יושלם הרישום, אולם חשש סובייקטיבי זה אינו עילה לביטול ההסכם.

כאמור לעיל, לו רצו הקונים לקבוע "תחנת יציאה" מההסכם בחלוף 120 ימים היה עליהם לקבוע תנאי מפסיק. שעה שלא עשו כן, והסכימו לניסוח עמום הקובע מועד, ככל והאיחור לא תלוי במוכר, היה עליהם להתמודד עם נוסח ההסכם ולא להפר אותו חד צדדית.

בעדותה של נדיה עלה כי ביטלה את ההסכם הואיל ואיבדה אמון במוכר ולא האמינה כי הרישום יבוצע. עדותה התבטאה בשטף דיבור, מבלי להתייחס כלל לשאלות בחקירה הנגדית ומבלי מתן מענה מספיק לעובדה כי בין 13.10.24 עד להודעת הביטול ביום 25.11.24 השלימה למעשה עם הפרת ההסכם, ולא פנתה בכל התראה טרם ביטול ההסכם.

חשש זה של הקונה לא היה סביר, ולא הקנה לה זכות לבטל את ההסכם.

14. מנגנון התשלומים בהסכם כלל תשלום ראשון בסך 120,000 ₪ (בפועל שולמו רק 90,000 ₪) אשר יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם המוכר ורישום הערה על שם הקונים. את התשלום העיקרי בסך 1,700,000 ₪ היה צריך לשלם בכפוף למסירת החזקה ביום 1.12.24. במידה ויהיה חוסר באישורים סך של 70,000 ₪ היה צריך להיות מופקד בנאמנות.

כאמור לעיל, הצדדים ציפו כי הרישום יסתיים ביום 13.10.24, אולם לא קבעו מנגנון מה יקרה אם לא יסתיים בגין נסיבות שאינן בשליטת המוכר, כפי שארע בפועל. הואיל ובמהלך נובמבר הבין עו"ד עמירה כי הקונים רוצים לחזור בהם מההסכם, העיד עו"ד עמירה כי עו"ד יטיב הציע כי ייערך נספח להסכם אשר ירצה את הקונים באופן שיוכלו לקבל את החזקה בדירה במועד, ללא חשש. לאור יחסי האמון בין עורכי הדין, דווקא עו"ד עמירה ניסח את הנספח ולאחר תיקונים של עו"ד יטיב נשלח לב"כ הקונים ביום 20.11.24, נספח אשר נחתם על ידי עו"ד יטיב בשם הקונה באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר.

המנגנון המוצע בנספח היה כי המוכרים יעבירו את יתרת התשלום, בניכוי 70,000 ₪, כל הסכום יוחזק בנאמנות עד לקיום התנאי של המצאת נסח טאבו עם רישום הזכויות על שם המוכר ורישום הערת אזהרה לטובת הקונים. בכפוף למילוי תנאי זה תועבר החזקה לקונים שיתחילו לגור בדירה כברי רשות, ללא תשלום תמורה.

על פניו מדובר בדרך הוגנת לקיום החוזה, מנגנון בו זה נהנה וזה לא חסר. המוכר לא מקבל את הכסף בפועל, אולם מוסר חזקה במועד החוזי. התנגדות הקונים למנגנון זה נבעה מחששות לא מבוססים וטענה לאובדן אמון, אולם סירובם מהווה קיום חוזה בחוסר תום לב.

15. אכן משמיעת מכלול העדויות התרשמתי כי הקונה, נדיה, לא הייתה מודעת לעריכת הנספח להסכם ולאחר שהועבר לאישורה, הדבר הוביל אותה לעמוד על ביטול ההסכם. עם זאת, לעריכת הנספח, גם אם אין לו משקל כגורם אשר מעיד כי הקונים מחלו על האיחור בהשלמת הרישום, מעיד הוא על חוסר תום ליבם עת סירבו למנגנון הוגן לקיום ההסכם, שעה שהמוכר לא הפר את ההסכם.

על רקע מסקנה זו אין צורך לדון בשיחה בין נדיה לבין שולמית אלבז, אשת המוכר. שיחה זו, אשר מועדה המדויק לא ידוע, נערכה לאחר 13.10.24 ולפני הודעת הביטול בסוף נובמבר. שולמית העידה כי ביקשה ארכה לפינוי, ואילו הקונה סירבה. בעדותה לא ידעה לומר אם דיברו על השלמת הרישום.

נדיה אישרה כי סירבה לארכה לפינוי, מאחר שהיה עליהם לפנות את הדירה שמכרה, אולם טענה כי לא דיברו על רישום הדירה על שם המוכר, הואיל ולשיטתה היה לה ברור כי הרישום יושלם.

עמדה זו של נדיה אינה עקבית ולא מתיישבת עם העובדה כי אף בטרם לחתימה הייתה מודעת להעדר הרישום. עדותה כי בהסכם לא נכנסה לעומק לאופן הרישום על שם המוכר אינה מהימנה, הואיל ועולה כי שאלת רישום הזכויות על שם המוכר הייתה לה מהותית.

בנסיבות אלו, ולמרות שעברה ניתוח ביום בו היה צריך להשלים את הרישום, אין זה סביר כי לא ידעה שיש עיכובים בהשלמת הרישום. ההשתהות בין 13.10.24 ועד להודעת הביטול מיום 25.11.24 במהלך תקופה זו לא עלו כל טענות מפורשות להפרת חוזה, אלא רק כלפי עו"ד עמירה שערך עם עו"ד יטיב את הנספח שלא נחתם, מחזקת את חוסר תום הלב בביטול ההסכם.

16. ב"כ הקונה הפנה בסיכומיו לפסיקה המביאה את דברי המלומדים ביחס לשאלה מתי התנהגות מהווה וויתור על הפרה יסודית של ההסכם:

"ראה לענין זה גבריאלה שלו ויהודה אדר בספרם דיני חוזים - התרופות בעמ' 579 (והאסמכתאות שם):

"זכות הנפגע להסתמך על קיומה של הפרה יסודית מוסכמת ולבטל את החוזה לאלתר, אינה מוחלטת. ייתכנו נסיבות מיוחדות שבהן התנהגות הצדדים וחלוף הזמן מאז ההפרה יחייבו את הנפגע ליתן למפר ארכה מתאימה בטרם ימהר ויבטל את החוזה על יסוד ההפרה היסודית המוסכמת. אי קיומה של חובה זו עלול להביא למסקנה כי ההפרה היסודית הפכה בהסכמת הצדדים המשתמעת לבלתי יסודית או כי הזמן הסביר לביטול החוזה בשלה חלף עבר לו. בשני המקרים, לא יוכל הנפגע לבטל את החוזה. זאת למרות שמלכתחילה, בעת כריתת החוזה, הוגדרה ההפרה במפורש כהפרה יסודית".

נדמה כי במקרה הנדון אין נסיבות מיוחדות המלמדות על וויתור הקונים על טענה כי האיחור בהשלמת הרישום מהווה הפרה יסודית. אולם, גם אם שיהוי בהודעת הביטול לא מהווה וויתור על ההפרה, הואיל והצדדים לא היו במגעים ישירים בתקופה זו ועו"ד עמירה העיד כי בעת עריכת הנספח היה ידוע כי הקונים רוצים לבטל את ההסכם, עדיין השתיקה בעניין זה לאחר 13.10.24, ואף הסירוב לדחות את מועד המסירה, נטעו אצל המוכר את ההבנה כי ניתן לקדם את העסקה למרות האיחור. לראיה הקונה נערך לפינוי, ארז חפציו, ואף אחסן חלקם אצל חבר. עובדה זו מדגישה את חוסר תום ליבם של הקונים.

התשלום הראשון

17. לאור המסקנה כי הקונים הפרו את הסכם המכר בהודעת הביטול, מתייתר הצורך לדון בטענה כי הפרו אותו בראשיתו עת שילמו 90,000 ₪ ולא 120,000 ₪.

מעבר לדרוש יובהר כי משמיעת עדותו של עו"ד עמירה עלה כי עקב סוגיות הקשורות בשכר מתווכים שהיו מעורבים בעסקה, סוכם כי הקונים ישלמו תשלום ראשוני של 90,000 ₪ ולא 120,000 ₪.

גם התובע בעדותו למעשה אישר כי הסכים להסתפק בתשלום ראשון של 90,000 ₪. על כן, אין בסיס לטענה זו כעילה להפרת ההסכם מטעם הקונים.

סוף דבר

18. הצדדים התקשרו בהסכם מכר בטרם נרשמו זכויות המוכר בדירה. ההסכם קבע כי על המוכר להעביר את הדירה על שמו תוך 120 ימים, ובלבד שהעיכוב ברישום אינו תלוי בו. בפועל לא הושלם הרישום במועד, אולם לא בגין נסיבות התלויות במוכר. על כן, המוכר לא הפר את ההסכם, אלא הקונים אשר הודיעו על ביטול ההסכם, הם אלו אשר הפרו את ההסכם בהפרה יסודית.

על כן, אני מקבל את התביעה בת"א 9264-01-25, ומחייב את הנתבעים, הקונים, עדי צברי ונדז'דה צברי, לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם בסך של 182,000 ₪.

הואיל וסך של 90,000 ₪ מוחזק בנאמנות אצל ב"כ התובע, עו"ד יטיב, יפעל הוא להעביר את הסכום שבנאמנות לתובע.

הנתבעים ישלמו לתובע את ההפרש, 92,000 ₪ , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

הנתבעים יישאו בהוצאות התובע וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪ בגין קבלת התביעה ודחיית התביעה מטעמם. מצאתי להסתפק בשיעור שכר הטרחה האמור לאור הזהות בראיות בין התביעות ההדדיות.

              התביעה בת"א 16190-02-25 נדחית.

אין צו להוצאות מעבר להוצאות הנ"ל.

ניתן היום, כ"ו אב תשפ"ו, 09 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.