רוברט ביליה נכסים ובנין בע"מ נ' קריתי מטלון ואח'

תובענה כספית בסך 8,000,000 ₪ לפסיקת פיצויים בגין הפרה יסודית של הסכם; ניהול משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה שלא בדרך מקובלת ובחוסר תום לב; עשיית עושר שלא במשפט ורשלנות.

רקע

1.חברת רוברט ביליה נכסים ובניין בע"מ (להלן: "התובעת") עוסקת בייזום וביצוע פרויקטים לבניה. נתבעת מס' 1, גב' יהודית מטלון קרייתי (להלן: "הנתבעת"), היא הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כחלקה 13 בגוש 12508 בשטח של כ-1,573 מ"ר (להלן: "חלקה 13"). נתבע מס' 2, מר יוסף קרייתי (להלן: "הנתבע") הוא הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כחלקה 14 בגוש 12508 בשטח של 1,597 מ"ר (להלן: "חלקה 14"). חלקות 13 ו-14 הן חלקות צמודות הנמצאות ברחוב הביכורים 1-3 בחיפה (להלן: "המגרש"). על שטח המגרש חלה תכנית המתאר חפ/1400.

2.על פי כתב התביעה, בתחילת 2010 החל משא ומתן בין התובעת, באמצעות מנהלה מר רוברט ביליה (להלן: מר ביליה) לבין הנתבעים בנוגע לאפשרות לבצע עסקה ביחס למגרש, לפיה התובעת תפעל לקידום ואישור תכנית חדשה למגרש שתגדיל את זכויות הבנייה. לאחר אישור התכנית תוכל התובעת לרכוש את המגרש מהנתבעים ולהקים עליו פרויקט על פי התכנית החדשה שתאושר.

3.ביום 30.5.10 נחתם בין התובעת לנתבעים מזכר הבנות ביחס למגרש ותוספת לו (להלן: "מזכר ההבנות"). לפי הנטען בכתב התביעה, בהתאם למזכר ההבנות, התחייבה התובעת ליטול על עצמה ועל חשבונה את הטיפול בעריכת תכנית בניין עיר חדשה ביחס למגרש, שתקבע זכויות למגורים בשיעור של 220% בתוספת שטח של 30% שיועד לשטח מסחרי (להלן: "התכנית החדשה"). לתובעת ניתנה אפשרות לרכוש מהנתבעים את המגרש בתנאים הקבועים מראש אם תרצה בכך. עוד נקבע במזכר ההבנות, כי על התובעת להביא לכך שיינתן תוקף לתכנית החדשה בתוך 48 חודשים ממועד חתימת המזכר.

4.לאחר חתימת מזכר ההבנות החלה התובעת לטפל בהכנת התכנית החדשה. ביום 6.12.11 נחתם בין הצדדים מזכר הבנות נוסף (להלן: "המזכר הנוסף"), המאריך את המועד לאישור התכנית החדשה עד 36 חודשים מיום חתימת המזכר הנוסף.

5.ביום 13.11.12 הוגשה התכנית החדשה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית") וביום 10.6.13 התקבלה המלצת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") על הפקדת התכנית עם שינויים. לאחר דיון בהתנגדויות שהוגשו החליטה הוועדה המחוזית ביום 4.1.16 על אישור התכנית החדשה ועל פרסומה למתן תוקף. בהתאם לתכנית החדשה שונה ייעוד המגרש ונקבע שניתן יהיה לבנות במגרש שטח עיקרי למגורים של 220% ועוד שטח עיקרי של 30% למסחר. בדצמבר 2016 פורסמה התכנית החדשה למתן תוקף (להלן גם: "מועד האישור בפועל").

6.עוד על פי כתב התביעה, ביום 21.11.16 העביר עו"ד מנחם לוינסון (להלן: עו"ד לוינסון), טיוטת הסכם מכר לתובעת, בציינו כי הוא ממתין לקבל את הערותיהם של הנתבעים. במרץ 2017 נקבעה פגישה בין מר ביליה לבין הנתבעים ובא כוחם, שבסיומה הסכימה התובעת לבקשת הנתבעים להמתין עוד פרק זמן מסוים עד לחתימה.

7.בתחילת שנת 2018 הודיעו הנתבעים למר ביליה שברצונם לשנות את תנאי הסכם המכר, כך שהתובעת תרכוש בסכום קבוע (ולא באחוזים מהתמורה שתתקבל כפי שנקבע במזכר ההבנות) את מלוא המגרש מהנתבעים, למעט השטח המסחרי שנקבע בתכנית החדשה, שיישאר בבעלותם. הנתבעים, כך לפי כתב התביעה, ביקשו כי על השטח שייוותר בבעלותם תבנה התובעת בתמורה שתשולם על ידי הנתבעים את השטח המסחרי וכי התובעת תשלח להם הצעה בהתאם.

8.ביום 14.5.18 שלחה התובעת לנתבעים הצעה לרכישת המגרש ללא השטח המסחרי. על מנת להעריך את עלויות בניית השטח המסחרי ביום 25.6.18 נשלח לנתבעים אומדן עלויות שערך מהנדס חיצוני. בעקבות כך, באוגוסט 2018 התקיימה פגישה בין מר ביליה לנתבעים בה סוכם כנטען, כי בגין מתן שירותי הבנייה של השטח המסחרי ישולם לתובעת סך של 8.5 מיליון ₪ בצירוף מע"מ כחוק.